転勤になったらマンションはどうする?売却と賃貸どっちが得か比較!

売却か賃貸か中古マンション関連

【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関する”リアルな情報”を発信中。

710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却。売却益190万円。スピード売却(1ヶ月)に成功。

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今回は「転勤になったらマンションはどうする?」という疑問について、売却と賃貸の2つの側面から解説していきます。

 

突然「転勤」が決まって、今住んでいるマンションからの引っ越しを強制されるサラリーマンの方は多いです。

中にはマンション購入後すぐに転勤を告げられる人もいます。

売買契約したらキャンセルはできませんから、もう泣き寝入りするしかありません……。

 

転勤が決まると、「今のマンションはどうするべきか……」と悩みますよね。

  • 空き家のままでも大丈夫なの?
  • 売却と賃貸ならどちらが金銭的に得なの?
  • 引っ越しで忙しいから手間がない方を選びたい!

などなど、手間をかけずに得する(または損しない)方法を知りたいのではないでしょうか?

 

結論から言うと、「売却」も「賃貸」もそれぞれ一長一短あり、どちらが良いかはあなたのマンション次第です。

 

ですからこの記事では、売却と賃貸どちらがあなたの物件に最適かを判断できるように、どのサイトよりも詳しく情報をまとめました。

また、自分の判断だけでは不安な方に向けて、転勤後のマンションをどうするべきかすぐに決断できる方法も紹介しています。

 

具体的な行動もまとめているので、転勤手続きや引っ越しで忙しいあなたでも手間なをかけずにベストな選択ができます。

転勤後のマンションを「空き家」にしたら損!

空き室のポスト

転勤後のマンションを「空き家」のまましておくのは損しかしません。

 

マンションは、売却して完全に手放さない限り「住宅ローン返済やランニングコスト(固定資産税、管理費、修繕積立金など)」が毎月発生します。

賃貸に出して家賃収入が入ってくれば費用と相殺できますが、空き家のままでは出費しかないので、損失ばかり膨らんで家計を圧迫します。

 

また、人がいない状態で放置していると内装の劣化が早まるため、後に売却に出してもなかなか売れなかったり、賃貸に出しても入居者が付きにくくなったりします。

 

ただし、

  • 住宅ローンの残債がない
  • 定期的に手入れできる
  • 「1〜2年」で戻って来る予定

なら、空き家のままでも大丈夫です。

 

手入れができるなら部屋も傷まないですし、戻ってくるまでにかかるランニングコストも、売却や賃貸にかかる費用と変わらないからです。

 

一部例外はありますが、転勤後のマンションを「空き家」にすると、「毎月ランニングコストがかかる」「部屋が傷む」などの損失しかありません。

よって、早急に売却や賃貸に出すことをオススメします。

転勤時にマンションを「売却」する場合の3つの特徴

売却を結ぶ人間

転勤時にマンションをどうするべきか悩んだ時の一つ目の選択肢は「売却」です。

転勤時にマンションを売却したときの特徴として下記の3つがありますので、順に解説していきます。

  • 売却損を出したくないなら築浅で売る
  • 毎月の出費から解放される
  • 売れ残るリスクがある

1.築浅で売ると売却損は出にくい

マンションは売るのが早ければ早いほど高値がつきやすく、売却損が出にくいです。

マンションには、資産価値が「築20年」までに一気に下がり、それ以降は横ばいに推移するという性質があるからです。

 

上記の性質については、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表しているデータでしっかり証明されています。

中古マンション 築年数別価格推移

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

「成約物件」のグラフを見てみると、築20年が「底値」だとわかりますよね。

もちろん、マンションを個別単位に見ていけば「立地」や「建物状態」などによって価格は変わってきます。

実際に、築20年以上でも価値が高い物件もあれば、築20年より前に底値になっている物件もあります。

ただ、「築20年」を基準として頭に入れておくと判断を大きく外すことはありません。

 

一般的なデータとして、マンションの資産価値は「築20年」が底値だと証明されているので、あなたの物件を高く売却したいなら、できる限り早く売りましょう。

2.売却すれば毎月の出費から解放される

転勤時にあなたのマンションを売却すれば、毎月のローン返済やランニングコストの支払いから解放されて、ストレスもなくなります。

 

マンションを売らずに持ち続けている限り、ローンやランニングコストの支払いを毎月気にしなければなりません。

しかも、引っ越し先でかかる出費とのダブルパンチになるので、家計の大きく圧迫します。

 

賃貸に出すなら家賃が入るので負担は軽減されますが、家賃だけで払いきれるとも限らないので、売ってしまった方が一番ラクです。

 

また、あなたのマンションが「限界マンション」になりそうなら、売ってしまえばその不安に脅える必要もなくなります。

その場合、転勤は今のマンションを売って住宅を正しく選び直すチャンスでもあるわけです。

 

転勤時にマンションを売却すれば、その後は毎月の出費や抱えていた物件の問題から解放されるので、あなたのストレスはなくなります。

3.売れ残るリスクがある

転勤時にマンションを売却する場合、長期間売れ残ってしまう可能性も考慮しなければなりません。

 

あなたが今の物件を「正しく選んでいたかどうか」で、売れやすさは変わってきます。

正しい選び方をしていないとなかなか売れず、最悪の場合、転勤後も売却活動を続けることになります。

 

ただ、売却活動は基本的に不動産会社の担当者が行ってくれます。

あなたは活動報告を聞いてチェックをするだけなので、転勤後に売却活動が伸びてもあまり手間はかからないのが実情です。

 

また、私の経験上、全く売れないマンションなんてほとんどありませんでした。

大抵は、「売る能力の低い不動産担当者を選んでしまったこと」が原因で売れていないことが多いです。

 

「売れ残る」というリスクはありますが,売却活動は不動産会社主導ですし、中古マンションが売れない場合の対策もありますから、深く心配する必要はないでしょう。

転勤後のマンションを「賃貸」に出す場合の4つの特徴

賃貸契約を結ぶ人間

転勤時にマンションをどうするべきか悩んだ時の二つ目の選択肢は「賃貸」です。

転勤時にマンションを賃貸に出すときの特徴として下記の4つがありますので、順に解説していきます。

  • 家賃で住宅ローンを返済して資産形成
  • 確定申告の手間がある
  • 日常管理や入居者トラブルなどが面倒
  • サブリースやリロケーションは有利?

1.家賃で住宅ローンを返済すれば資産形成ができる

転勤と同時にマンションを賃貸に出し、入ってくる家賃で住宅ローンを返していけば資産形成ができます。

家賃で住宅ローンを返すことは、「あなたが借りたお金を入居者が返している」ということですから、そのまま完済すればあなたはタダで「マンション=資産」を入手できます。

 

「そもそも住宅ローンが残っていても賃貸に出せるの?」と良く聞かれますが、転勤という正当な理由がれば、ほとんどの銀行は賃貸を認めてくれます。

銀行としても、滞納されるより家賃で返済してもらった方が安心だからです。

こういった性質を利用した初心者向けの不動産投資法もあるくらいです。

 

ただ、いくら賃貸で家賃が入っても、家賃が住宅ローンの毎月返済額を下回っていたら、いくらかは自分で出費しなければなりません。

また「家賃=不動産収入」なので税金も発生します。

 

よって、賃貸に出すときは、下記のように「税金支払い」まで含めて黒字になるか(キャッシュフローが出るか)をしっかりシミュレーションする必要があります。

 

【キャッシュフロー(インカムゲイン)計算式の例】

キャッシュフロー計算式

(参考:マンション投資におけるキャッシュフローシミュレーション

 

転勤時にマンションを賃貸に出して、家賃で住宅ローンを返済すれば資産形成や負担軽減にはなります。

ただその実現には、家賃からローン返済、費用、税金まで引いてもプラスになるのかシミュレーションしたり、不動産投資のスキルを学んだりする必要があります。

2.確定申告の手間が毎年かかる

転勤と同時にマンションを賃貸に出して家賃を受け取るようになると、毎年「確定申告」を行わなければなりません。

 

家賃収入を受け取ると、「給与所得」と同じように「不動産所得」として所得税がかかるようになるからです。

不動産所得を申告し、税金を確定させるために毎年の確定申告が義務化されます。

 

今では「e-tax」といってネット上で確定申告を完結させられるので、昔ほど大変ではありません。

しかし、自分で不動産所得を申告する場合、「何が経費になるのか?」や「減価償却費とはどういうものか?」といった最低限の税務知識が必要です。

 

売却しても確定申告が必要な場合はありますが、1回限りですし、不動産会社の担当者が優秀なら手伝ってくれたりアドバイスをくれたりするのでストレスは少ないです。

 

転勤時にマンションを賃貸に出した瞬間に、毎年の確定申告は義務になることを頭に入れておきましょう。

3.日常管理や入居者トラブル等の面倒がかかる

転勤と同時に自分のマンションを他人に貸すと、本来なら下記の管理業務を一緒に背負うことになります。

  • 家賃滞納時の督促
  • 入居者からのクレーム対応
  • トラブル発生時の対応
  • 退去の立会い
  • 原状回復費用の請求
  • 賃貸借契約の締結及び更新
  • 広告活動(客付け)
  • 内見対応や入居審査
  • 鍵の受け渡し
  • 募集条件やリフォーム案の計画
  • 建物保全(一棟所有の場合)

しかし、不動産賃貸業の基本として、日常の管理業務は「管理会社」にすべて委託できるので、あなたが上記の業務を行うことはほぼありません。

 

ただ、何かあった場合の最終的な決断は、全てオーナーとなるあなたが行うことになるので、その覚悟は必要です。

 

転勤後に上記のような手間と責任を一切負いたくないと思うなら、「賃貸」よりも「売却」を優先した方が良いかもしれません。

4.サブリースやリロケーションで貸すのが有利とは限らない

マンションの賃貸方法に「サブリース」や「リロケーション」という方法がありますが、あまりオススメはしません。

サブリース管理会社があなたの投資用マンションを一括借り上げし、空室の有無にかかわらず一定額の家賃を毎月保証してくれる制度(保証してくれる家賃は満額の約80%の金額に落ちる)
リロケーション転勤している間の一定期間、留守宅(戸建てやマンション)を他人に期限付きで貸し出して家賃を得る制度

 

サブリースを使えばほぼ確実に家賃を受け取れますが、金額が約80%まで減額されるので、黒字化が難しくなります。

しかも、家賃を80%に下げるなら、サブリースを使わず普通に募集すれば入居者は決まるので、そもそもの利用価値が薄いです。

 

また、リロケーションを使って家賃を得れば、留守中のローン返済やランニングコストの負担を軽減できます。

しかし、自分が戻ってきた時、他人がいた家にそのまま住むのは抵抗があるので、結局クリーニングが必要になって費用がかさみます。

おまけに床を傷つけられていたり、給湯設備などを壊されていたら、それらの修復費用で更に大きなお金が飛びます。

 

サブリースやリロケーションが有効なときもあるので検討の余地はありますが、必ずしも優れた制度ではないと覚えておいた方がいいです。

転勤後のマンションをどうするか迷った時にやるべきことはコレ!

転勤が決まってバタバタ中のあなたが、マンションをどうするか迷った時にやるべきことは、「優秀な不動産会社(担当者)を見つけて任せる」です。

 

信頼できる優秀な不動産会社(担当者)に、「売却と賃貸どちらが最適か?」の判断からその後の手続きまでサポートしてもらえれば、損することはあり得ないからです。

また、転勤で忙しいあなたの負担も激減します。

 

売却か賃貸かで迷ってしまうのは「自分の知識だけでは損得がわからないから」ですよね?

とはいえ、自分の周りに信頼できる不動産担当者がいないので、この記事を読んでいるのだと思います。(僕としては感謝ですが)

 

それなら、「あなたの不利益なアドバイスを一切しないと信頼できる不動産担当者」を見つけて任せるのが、一番早くて確実な解決策ではないでしょうか?

 

以下に、売却と賃貸それぞれにおいて、私が検証した中で最も優秀な不動産担当者を見つけられた方法を紹介します。

どちらか迷っている場合は、両方とも実行してみて、自分に最適な提案となる方を選んでみてください。

  • HOME4U
  • マンション貸す.com

「HOME4U」を使って売却を検討する

HOME4U

転勤後のマンションの売却を考える場合は、「HOME4U」という一括査定サイトを使って、複数の査定書を取得し、売却価格を比較してみましょう。

 

一括査定サイトを使えば、一度の情報入力で複数の業者から査定書を受け取ることができるので簡単に相場をつかむことができます。

また、情報入力はネットで5分で完了し、店舗に訪問することもないので、仕事で忙しい方でも負担なく利用できます。

 

日本には私が確認した限りでも「約30サイト以上」の一括査定サイトが存在します。

私はそれらすべてを使ってきましたが、中でも最も高い査定結果が届き、信頼できる不動産担当者に出会えたサイトは「HOME4U」でした。

 

実際に、HOME4Uでは「最も高い査定額」を見つけることができ、「多くの査定書」を比較できました。↓

【上位10サイト比較表】

一括査定サイト最高見積額査定先候補の数
HOME4U1020万5社
イエウール965万5社
リガイド950万8社
すまいvalue880万4社
マンションナビ & スモーラ820万3社
リビンマッチ816万3社
イエイ712万1社
イエカレ※13社
不動産査定エージェント※11社
マイスミEX※20社

※1:上位サイトで見積もりを依頼していた業者と重複したため申請できず
※2:見積もりを試みたものの、受付拒否

(サイト名をクリックすると、私の実体験記事で証拠画像を確認できます)

 

また、上記の結果以外にも、HOME4Uが利用価値の高いサイトであると、私の実体験で証明されています。

  • 日本で一番使われている(評判や口コミが多い)
  • 東証一部上場企業の「NTTデータ」が管理している
  • 悪徳業者を排除する制度がある
  • 「エース社員」が担当してくれるのでストレスがない

 

HOME4Uは「ペナルティ制度」を運営開始から16年間も続けているので、悪徳業者が徹底的に排除されています。

実際に私がやり取りした担当者も丁寧な方でした。

 

しかも、「エース級」の社員しか担当できない仕組みになっているので、押し売り営業もありませんし、会社都合の提案もありません。

ですから、あなたの「家計」や「相場、売却価格などの査定結果」を元にして、売却か賃貸かについて最適なアドバイスしてくれることを期待できます。

 

HOME4Uは無料ですし、手続きは5分もかかりません。

売却と賃貸のどちらがあなたにとって最適なのか具体的なアドバイスが欲しいなら、信頼できる不動産担当者が見つかりやすいHOME4Uを使っておくべきです。

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】

HOME4Uの公式サイト 

【私の実体験記事はこちら↓】

HOME4Uの評判、口コミ、体験談

「マンション貸す.com」を使って賃貸を検討する

マンション貸す.comHP

転勤後のマンションを賃貸に出すことを考える場合は、「マンション貸す.com」という家賃一括見積もりサイトを使ってみましょう。

 

マンション貸す.comは、自分のマンションを賃貸に出すとしたらどのくらいの家賃が取れるかを無料で査定できるサイトです。

 

しかも、下記のように「自然に優良な管理会社を選べてしまう仕組み」となっているので、悪徳業者に当たりたくない人に向いています。

  • 最高6社の見積もりがとれるので優秀な管理会社を比較できる
  • ネットを使うので、自分の足で不特定多数の業者を回らなくていい
  • 大手から地元密着業者までバランスよく見積もりできる

 

家賃がどれくらい取れるか知りたい場合、今までは複数の管理会社に一社ずつ連絡するのが当たり前でした。

連絡した中には、悪徳業者も紛れていて時間のムダが多かったです

 

しかし、マンション貸す.comでは一度に複数の見積もりを取れますし、電話やメールだけで担当者の雰囲気もつかめるので時間や労力を無駄にしなくて済みます。

 

「できる限り高い家賃で貸したい」と思うなら、家賃相場と優秀な不動産会社を比較検討できる「マンション貸す.com」を使ってみてください。

【最大2万円も差がついた】

マンション貸す.comの公式サイト

【私の実体験記事↓】

マンション.comの評判、口コミ、体験談

【まとめ】転勤時はマンションを売却するか賃貸するか比較しよう!

転勤時に今まで住んでいたマンションをどうするべきか悩むのは、自分にとって売却と賃貸のどちらが得なのかを判断するための情報が揃っていないからです

それぞれの特徴やメリットやデメリットを知り、あなたに最適な方法はどちらなのか比較しましょう。

【転勤時に「売却」をする場合の3つの特徴】

  • 築浅(築20年以前)の物件は売却損が出にくい
  • 毎月のローン返済やランニングコストの支払いから解放される
  • 売れ残るリスクがある

【転勤時に「賃貸」に出す場合の4つ特徴】

  • 家賃で住宅ローンを返済すれば資産形成になる
  • 確定申告の手間がかかる
  • 日常管理や入居者トラブルなどが面倒
  • サブリースやリロケーションで貸すのが有利とは限らない

 

もし、転勤後のマンションをどうするか決められないなら、「信頼できる不動産会社(担当者)を見つけて任せる」ことを考えましょう。

 

信頼できる不動産担当者を見つけさえすれば、あなたにとって不利益となる提案はしませんし、何より転勤で忙しいあなたの負担を減らしてくれます。

 

不動産売却や賃貸で損をしている人は、モラルのない悪質な担当者に捕まっているケースがほとんどです。

そのリスクさえ回避して担当者を見つければ、あなたの資産は守られます。

しかも、あなたが頭を抱えて考えたり、サイト記事を読んで情報収集したりする必要もありません。

 

記事中でも詳しく紹介した通り、信頼できる不動産担当者を探す方法は次の2つです。

  • 「売却」を検討→HOME4Uの一括査定サイトを利用する
  • 「賃貸」を検討→マンション貸す.comの一括見積もりを利用する

売却と賃貸どちらか迷っている方は、両方とも実行して自分に最適な提案となる方を選んでみてください。

 

この記事が、転勤を告げられ、持ち家マンションをどうするべきか迷っている方への情報提供としてお役に立てたら幸いです。

【無料公開】不動産担当者に“丸投げ”で中古マンションを“高く&早く”売却できた秘訣とは?

中古マンション売却の秘訣

不動産売却って、実際どうやって進めればいいの?

と悩んでいませんか?

不動産売却は、失敗したら“数百万円レベル”の損失が出る大きな取引ですから、成功確率の高い方法で慎重に進めたいですよね。

 

私も最初は同じ悩みを抱えていましたが、周りの信頼できる不動産投資家にアドバイスをもらいながら、所有していた中古マンションを売却しました。

 

その結果、「710万円」で買った中古マンションを、「900万円」で売ることができました。↓

【710万円で 購入したときの売買契約書↓】

 

【900万円で売った時の売買契約書↓】

単純計算で「約190万円」の売却益を得ることができました。

 

しかも、投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓

証拠の通帳2

 

おまけに、売り出してからは、私は何もしませんでした。

不動産担当者に”丸投げ”にしていたら、たった1ヶ月で売主が見つかりました。

 

このように、ラクに高く(早く)売ることができたのは、「優秀な担当者を見つけること」に全精力を注いだから。

もらったアドバイスも「とにかく信頼できる担当者を見つけろ!」ってことでした。

 

なので、あなたも同じように行動すれば、不動産を高く(早く)売れる確率が上がることは間違いありません。

よって、私が経験した「不動産売却の一部始終」を、実体験記事として「無料」で公開することにしました。

 

もし、「売却で失敗したくない」「成功率の高い方法で売却活動をしたい」と少しでも思っているなら、以下の記事に一度目を通してみてください。

>>たった1ヶ月で190万円の利益を得られた私の売却体験談

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