【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
あなたは今、
- 勧められた収益物件を購入するべき？
- 今持っている物件はいつ手放した方が良い？
- この先どうやって資産を拡大させていこうか？
など、不動産投資に関する悩みを持っていませんか？
永遠に悩んでるのって疲れますし、ストレスもたまりますよね。
ですから、一刻も早く解決したいと思って突拍子もない行動を取ってしまう人が少なくありません。
しかし、不動産投資に関する知識も得ず、「第三者への相談」もしないで投資活動を進めると必ずと言っていいほど失敗します。
収益物件を扱っている不動産会社には「悪質な人間」が多く潜んでいます。
収益物件は、社員に対する報酬が高い傾向にあるので、ダマしてでもあなたに物件を買わせようと必死に営業（ワナ）をかけてくるのです。
安全かつ着実に利益を出して不動産投資を行うには、「第三者の不動産投資のプロから中立的な対場で相談に乗ってもらう＝セカンドオピニオン」が必要なのです。
この記事では、不動産投資でセカンドオピニオンを受ける意味や相談先の選び方、セカンドオピニオンで聞くべきことや必要なものまで詳しくお伝えしていきます。
不動産投資でセカンドオピニオンを受ける3つの意味や効果とは？
不動産投資を行う上で、物件購入のたびにセカンドオピニオンを受けることは非常に重要な意味を持ちます。
セカンドオピニオンを受けるか受けないかで、運用実績が180度変わってきてしまうのです。
不動産投資においてセカンドオピニオンを受ける3つの重要な意味をご紹介していきます。
- 真実は「プロの第三者」しか語らない
- 本当に優秀な専門家を見つけられる
- コスト削減につながる
1.本当に優良な投資物件かは「プロの第三者」しか教えてくれない
今、検討している収益物件が優良物件なのかどうか知りたいなら、あなたが自分で気付くか、不動産投資に精通している「第三者」から教わるしか方法はありません。
収益物件購入であなたが関係する下記の人間は、利害関係の元に成り立っている関係なので、あなたの利益と相反する情報は隠すことが多いからです。
- 物件を紹介してくれた不動産会社の担当
- 融資をしてくれる銀行担当者
- 売主
不動産会社の担当者は、物件を売って「売却利益」や「仲介手数料」で儲けることが目的ですから、どんなに不良物件でも「売れれば良い」と考えています。
銀行もお金を貸して利息で儲けることが目的なので、多少の不良物件でも簡単に融資してしまうことがあります。
売主は、物件を売って売却益を儲けることが目的です。欠陥が合ったとしても言わなくていいことだったら平気で隠します。
上記の人達に相談しても、全く意味がないことはわかりますよね。
しかし、第三者の不動産投資のプロに話を聞けば、利害関係がないので本音で話をしてくれます。
「利益が期待できる」や「この物件は買わない方がいい」とはっきり言ってくれるので判断を間違うことはありません。
欠陥物件を買って逆に資産を失うことにならないためにも、セカンドオピニオンを有効に利用して、検討している収益物件が本当に優良物件なのか正しく判断しましょう。
2.「優秀な専門家」に会える
セカンドオピニオンを使うことによって、優秀な不動産投資家とたくさん出会うことができます。
セカンドオピニオン、サードオピニオンと、たくさんの専門家に合っていけば、様々な分野のプロに会うことができるのです。
不動産投資のプロや専門家と言っても、すべての知識に精通している人はいません。一人一人に得意な分野や苦手な分野が必ずあります。
しかし、あらゆる分野の専門家とつながっておけば、その後の活動において、状況に合わせて会う人を選べば、その都度適切な情報を手に入れることができます。
セカンドオピニオンを使って、たくさんのプロとつながっておくと、間違った判断をする確率が減るので、早く結果を出せるようになります。
3.お金を節約できる
不動産投資においてセカンドオピニオンを使うことは、時に「コスト削減」につながることがあります。
たくさんの専門家や業者に会うことは、様々なサービスや情報に触れることでもあるからです。
例えば、不動産会社Aに物件を紹介され、セカンドオピニオンとして第三者の不動産会社Bに相談したときに、「うちなら仲介手数料無料で仲介できますよ！」と言われたらどうでしょう？
仮に5000万円の物件なら仲介手数料は約168万円ですが、これがタダになります。セカンドオピニオンでB社に訪問してなかったら、ムダな大金を払うところです。
上記は極端な例ですが、たくさんの人の話を聞くことで思いもよらなかった耳寄り情報を得ることが少なくありません。
セカンドオピニオンを使えば、何百万円単位で得する話にたどり着くことも少なくないのです。
セカンドオピニオンの相談先の選び方とメリットやデメリット
セカンドオピニオンを受けようと思っても、相談先を間違えたら意味がありません。
不動産投資の知識があることはもちろん、利害関係がない第三者をしっかり選ぶ必要があります。
セカンドオピニオンの相談先候補となる下記の4者について、順にご紹介していきます。
- プロの不動産投資家
- 不動産会社（管理会社）
- 銀行員
- 税理士
1.プロの不動産投資家（投資家仲間）
セカンドオピニオン先として、一番信頼できるのは「プロの不動産投資家」や一緒に活動をしている「仲間」です。
投資家同士は仲間意識が強いので利害関係なしで協力してくれますし、遠慮なく本音を言ってくれます。
相談を持ちかけられた方はケーススタディにもなるので一石二鳥です。
ただし、あなたの周りの不動産投資家の中に上級者がいない場合はあまり期待できません。全員で間違った判断をしてしまう可能性があるからです。
あなたの周りに上級者がいない場合は、自らアプローチしに行って相談に乗ってもらうしかありません。
相談相手となる不動産投資家の探し方について詳しく紹介している記事があるので参考にしてみてください。
2.投資物件から近い不動産会社（管理会社）
検討している物件から近い不動産会社もセカンドオピニオン先として適している場合があります。（物件を紹介してくれた不動産会社以外の会社です）
投資対象のエリアに詳しい不動産会社に巡り会うことができれば、
- 賃貸需要
- 販売価格の妥当性
- 家賃相場
などの詳しい情報を聞き出し、購入するかどうかの参考にできます。
私はいつも、検討に値する収益物件が出てきたら、販売図面を持って物件の最寄り駅にある不動産会社を全て訪問するようにしています。
そうすれば上記3つの情報が聞き出せるだけでなく、購入後に探すことになる「優秀な管理会社」も同時に見つけられるからです。
ただし、知識のないハズレ担当者に当たって時間をムダにしたり、自分の足で不動産会社を回るのが大変なのが大きな欠点です。
必ずしも良い意見が聞ける訳でもないので「できればやっておくべき」というレベルの方法です。
3.融資元の銀行担当者
あなたに懇意にしている銀行担当者がいればセカンドオピニオン先になります。
優秀な銀行や融資担当者であれば、欠陥物件に融資することはないからです。
実際、私が収益物件を購入する際は、いつも担当してくれている銀行員にも祖談しています。
収益物件に詳しい担当者であれば、「積算評価がかなり出るので資産性は高いですね」とか「この地域は賃貸需要があるので投資エリアには良いですよね」といった具体的なアドバイスをしてくれます。（今あげた例は実際に私が言われたことです）
ただし、銀行員だからと言って全員信頼できるわけではありません。
銀行によっては「欠陥物件」でも高い金利で貸し付け、利益を上げようとするところもあります。
そんな銀行の担当者の言うことを鵜呑みにしてしまったら最後。欠陥物件で収益が上がらず、高いローン金利で返済できず、「破産」への道まっしぐらです。
信頼できる銀行員とつながれた場合のみ、セカンドオピニオン先として効果的ですね。
4.税理士
税理士もセカンドオピニオン先として効果的です。
税理士に収支シミュレーションをしてもらえれば、「税金を払ったとしても収支がプラスになるのか？」を判断してくれるので、失敗する確率を下げることができます。
（自分でキャッシュフローをシミュレーションする方法もあります）
ただし、税理士は良くも悪くも「数字」でしか判断しない傾向があります。
「賃貸需要」や「物件状態の善し悪し」などの不動産投資家目線の判断材料を加味できないので、「トータルして本当に優良な物件なのか？」の判断にはつながりにくいです。
相談料を取られて費用もかさんでしまうので、資金に余裕があれば相談したい先です。
セカンドオピニオン先は不動動投資無料相談会のトウシェルでOK！
前章で4つのセカンドオピニオン先をお伝えしてきましたが、状況によってはその4者に当たるのが難しい人もいますよね。
周りに不動産投資の上級者や懇意にしている銀行員がいなかったり、資金が少なくて「税理士なんかに相談できないよ！」という人は多いでしょう。
（私も初心者の時はそうでしたから。笑）
セカンドオピニオン先として有力な相手はいないけど、早く今抱えている問題や悩みを解決したいと思っているなら、トウシェルの「不動動投資相談会」を受けておくべきです。
- トウシェルとは？
- 必要なもの
- 聞くべきこと
トウシェルの不動産投資相談会とは？
トウシェルは「セカンドオピニオン先」としての条件が全て揃っている優良ツールです。
トウシェルでは、第三者のプロの資産運用アドバイザーから「完全無料」で相談を受けられ、不動産投資に関する基礎知識・情報の提供や相談者の問題に合わせた改善策をアドバイスしてくれます。
対象者は初心者から経験者まで幅広く、知識がゼロの人でも安心して相談できます。
ですから、活動を始めたばかりのサラリーマン大家の方は特に積極的に利用したいです。
トウシェルの特徴をあげるとたくさんあります。
- 好きな時間、好きな場所で相談可能
- 全国対応（北海道への出張実績もあり）
- 何度でも相談は無料
- 相談者の90％は初心者の方
- 相談時間は1〜2時間
- 提案はあるが、受けても断ってもOK
- メディアでも紹介された（ソフトバンク、マイナビウーマン、暮らしニスタ、サンケイリビング新聞社、健美家、楽待、Shufoo、不動産投資の教科書など）
- 「ストップコール制度」を導入
中でも、「ストップコール制度」は私たちユーザーにとって安心できる制度です。
万が一、ご紹介したアドバイザー（不動産投資会社）の提案内容などに不安な部分がある場合は、ストップコール制度をご利用いただくことで担当及び企業からの連絡を停止することが可能です。
また、複数のお客様からご指摘を受けた担当者については登録の抹消などを行うことでお客様が安心してご利用いただけるよう日々努力しております。参考：トウシェルHPより抜粋
要するに、強引な勧誘や不愉快な提案があった場合は、トウシェルが間に入って提案を中止させるだけでなく、通報されたアドバイザーは排除されるということです。
あなたが、
- 不動産投資の一般知識がほしい
- 検討している物件を買うべきか迷っている
- 既に持っている収益物件の処分の仕方に困っている
- しつこい勧誘・強引な勧誘は避けて相談したい
と思っているのなら、あなたの抱えている問題を無料で解決してくれるトウシェルで相談しておくべきです。
【トウシェルでプロの第三者に相談して問題を解決する↓】
不動産投資のセカンドオピニオンで聞くべきことは何？
トウシェルのセカンドオピニオンで聞くべきことは、あなたが今一番悩んでいることや不安に思っていることです。
- 検討している物件は優良物件か？欠陥物件か？
- 自分の目標をクリアするにはどのような投資法が向いているか？
- どのようなリスクがあるか？
- 成功させるための効果的な進め方は？
上記のような、初心者向きから上級者向きの質問まで、なんでも受け付けてくれます。
一番有意義な時間となるのは、「個人レベルに落とし込んだ質問」です。
不動産投資の基礎や一般知識は、本やセミナーでも得られます。しかし、「自分にはどのような方法が向いているか？」や「この投資物件を検討していますが大丈夫ですか？」といった個人レベルの質問には、信頼できる相談先が必要です。
この信頼できる相談先がなかなか周りにいません。ですから、独断で進めてしまって不動産投資で失敗してしまうんですね。
トウシェルでセカンドオピニオンを受けるのですから、聞くべきことは事前に準備して、あなたの不安は全て解決するつもりで臨みましょう。
不動産投資のセカンドオピニオンに必要なものは？
セカンドオピニオンとしてトウシェルを利用する際は、下記のものを準備しておきましょう。
- 投資物件の販売図面
- 周辺地図
- 重要事項調査報告書（物件の詳細資料。不動産会社からもらっておきます）
- レントロール（家賃の振込状況が分かる資料。不動産会社からもらっておきます）
最低でも、上から2つまでは準備しておきたいです。この2つがあれば、良い投資物件なのか判断ができます。
投資物件の善し悪しではなく、不動産投資の一般的なことを聞きたいだけという方は、特にお持ち物は必要ありません。
ご自身の目的に合わせて、必要なものは準備しておきましょう。
【まとめ】セカンドオピニオンを受けて不動産投資を有利に進めよう！
不動産投資で失敗してしまうのは、第三者からの情報収集を怠り、投資物件を紹介してくれた不動産会社や銀行員の言いなりになってしまうからです。
利害関係のない「プロの第三者＝不動産投資家の上級者」に意見を求めれば、あなたが今検討している物件が「優良なのか？不良なのか？」は一瞬で判断がつきますよね。
ご紹介した4者から意見を求めるのも良いですが、まずはトウシェルの「不動産投資相談会」を利用して、「プロの第三者」からセカンドオピニオンを受けてみましょう。
トウシェルなら第三者のプロの資産運用アドバイザーが「無料」であなたの悩みや問題に合わせた改善策をアドバイスしてくれます。
今抱えている不動産投資の悩みをそのままにしていても、何も良いことはありません。
投資物件を買おうか迷っている間に、ライバルに次々と優良物件を手に入れられて、あなたの機会損失になってしまいます。
また、手放すタイミングに迷い、運用状態が悪い物件をいつまでも放置してたら、あなたの資産は食いつぶされていくだけです。
相談会は無料ですし、サポート体制も備わっていますから、受けることにデメリットはありません。
一人で解決できない問題を永遠抱えていても時間とお金を無駄にするだけです。トウシェルでセカンドオピニオンを受けて早く問題を解決し、次のステップに進むべきです。
【トウシェルでプロの第三者に相談して問題を解決する↓】
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓