中古マンションの築年数は何年までが限界?買い時と5つの影響

同潤会のマンション1

【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、賢い中古マンション売買に関する情報を発信。

710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却した実績あり。(投資物件としての運用益も含めて利益は300万円に)

その経験から、将来売っても損しない中古マンションを購入するためのすべてをお伝えしています。↓

「資産性中古マンション購入法」はこちら

中田裕二プロフィールはこちら

中古マンションを購入するとなると、築年数は何年までの物件を買ったらいいのか悩みますよね。

中古マンションと言っても、「新築」もあれば、「築30〜築40年」の古い物件もありますから、築何年がベストなのか判断が難しいです。

他にも、中古マンションと築年数に関する疑問は様々あります。↓

  • 中古マンションの限界はいつ?
  • 築年数は何年までの物件なら買っていい?
  • 中古マンションの買い時と言える築年数は何年?
  • 古い中古マンションの選び方や注意点は?
  • 建て替えって何年後ぐらいに行われる?
  • 古くても住宅ローン控除は使えるの?

確かに、築年数が中古マンションの資産価値に与える影響は大きいです。

しかし、「どんな影響があるのか?」のポイントさえわかっていれば、売買におけるベストなタイミングを見極められます。

結論から言うと、ポイントとなる中古マンションの築年数は「20年」です。

物件の状態によって多少変動しますが、「築20年」のタイミングで中古マンションの資産価値が大きく変わります。

その変化に合わせてあなたの判断も変えていく必要があります。

この記事では、中古マンションと築年数に関する疑問とその解決策を網羅しました。

中古マンションに寿命やおすすめの買い時の判断方法、築年数が中古マンションに与える影響について解説していますので、参考にしてみてください。

中古マンションの築年数は何年までが限界?

同潤会のマンション2

中古マンションは築何年までが限界なのでしょうか?

「限界=寿命」と言っても、様々な見方があります。

中古マンションの築年数の限界は、主に下記3つの見方がありますので、順にご紹介していきます。

  • コンクリート
  • 減価償却
  • 管理状況

1.コンクリートで見る中古マンションの限界

マンションの建築に使われる「コンクリート」の寿命については様々な研究が行われていますが、研究方法によって寿命が違います。↓

  • 鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を「117年」と推定
  • 鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物の耐用年数は「120年」
  • 外装仕上により延命すれば耐用年数は「150年」

RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例抜粋

参考:国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介

コンクリートだけで見れば、中古マンションの寿命は「100年以上」です。

外装仕上げで延命すれば、「150年」まで限界を引き延ばせます。

しかし、固定資産台帳の滅失データを基にした平均寿命は「RC系住宅は68年」「RC系事務所は56年」であり、それ以上の築年数で残っている物件は少ないです。

日本のマンションの歴史はまだ「50〜60年」なので、本当に100年耐えるのか、確定したことが言えないのが現状です。

2.財務省や金融機関が見る中古マンションの限界

財務省や金融機関が定めている、中古マンションの寿命は「47年」です。

47年とは、確定申告や住宅ローンの審査基準に用いられる「減価償却」の期間です。

下記は、財務省が定める「減価償却表」です。

減価償却資産の耐用年数表〈抜粋〉

参考:財務省「減価償却資産の耐用年数表〈抜粋〉

私が地方銀行に勤めていた時は、住宅ローンの審査で「耐用年数表」を使っていましたが、コンクリートは今と同じ「47年」で統一されていました。

本来のコンクリート寿命と言われている「100年超」と比べて、半分以下の築年数ですから、かなり乖離がありますよね。

このような減価償却や耐用年数の考え方が、中古マンションの資産価値を低下させ、寿命を短命化させている原因だと警鐘を鳴らす研究者もいます。

建物長寿化の為に何が必要か?

参考:財務省・PRE戦略検討会(早稲田大学・小松)「建物は何年もつか

この先、築50〜60年以上のマンションが増えてくるので、財務省や金融機関も基準を見直す可能性はあります。

3.管理状況から見る中古マンションの限界

築年数が何年であれ、「管理不全」に陥っている中古マンションは「限界」を迎えるのが早いです。

一般的には「建て替え時期」が来る築30年以上のマンションが管理不全に陥いることが多いようです。

管理不全とは、修繕するお金がなかったり、管理する人間がいない状況のことです。

外壁がはがれ落ちたり、貯水タンクが壊れても修繕できない状態なので、どんどん「スラム化」し、人が住めない状態になっていきます。

このようなマンションを「限界マンション」と呼んでおり、今後拡大が予想されている空き家問題の一つとされています。

限界マンションになる原因や回避策などを「限界マンションの意味や築年数との関係とは?回避するにはどうする?」という記事で詳しく解説しているので、興味がある人は読んでみてください。

築年数という数字だけで見る「限界」も重要ですが、「管理状況」もしっかり確認して、数字だけに惑わされないように注意したいです。

中古マンションを築年数で選ぶ時の注意点は?

中古マンションを購入するときに、築何年までの物件を選んだら良いか迷いますよね。

中古マンションの価格相場は築年数に大きく影響されるので、物件選びの際は注意したいです。

築年数が物件価格にどのような影響を与え、おすすめの買い時はいつなのかを詳しく解説していきます。

  • 価格相場の下落率に影響
  • お得になる買い時は?

築年数は中古マンション価格相場の下落率に影響!

まず知っておいて欲しいのは、中古マンションの築年数が「20年以上」になると、価格相場の下落が止まるということです。

築20年を超えると、どんなに築年数を重ねても価格が下がりにくくなるのです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表しているデータにも、それが証明されています。↓

中古マンション 築年数別価格推移

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

築0〜築20年までの中古マンションの「㎡単価」が一気に下落しているのに対して、築20年以上では価格推移がほぼ横ばいです。

下落率は0%に等しいです。

よく「新築マンションは買った瞬間に価値が1〜3割下がる」と言われています。

新築物件には不動産会社の広告費や人件費が含まれていて、本来の物件の価値より高くなっているからです。

上記の表にも、それがしっかり証明されていますよね。

中古マンションの価格相場の推移を見極めるためには、「築20年」が鍵となることを覚えておいてください。

築年数でお得な買い時を知る!おすすめは築20年以上!

中古マンションのお得な買い時は「築20年以上」の物件です。

前項で解説した通り、築20年以上になると、価格相場の下落率が一定になるからです。

よって、築20年以上の中古マンションを狙えば、「底値」で安く購入できる確率が高いです。

築20年の中古マンションを選べば、将来売却する時も購入価格との乖離が少なくて損しにくいというメリットもあります。

逆に「築0〜19年」の物件を購入すると将来売却するときに大きく損することは、データを見れば一目瞭然ですよね。

とはいえ、当たり前ですが、築20年以上の物件だったらすべて良い物件というわけではありません。

築20年以上でも、不動産会社が自社利益のために価格を吊り上げていることもあります。

物件価格が安くても、周辺環境が住むに値しないこともあります。

優良物件でも、将来的な需要が見込めず、売却に苦労する物件かもしれません。

築20年以上だからOKではなく、物件を総合的に目利きできなければ、住宅という資産ではなく負債をつかまされることになってしまいます、

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この購入法には、私が実際に710万円で購入した物件を、900万円で売り抜き、200万円の利益を獲得したノウハウが詰まっています。

景気や市況に関係なく、中古マンションの本来の価値を見極めて購入する方法です。

あなたが住宅購入において、将来売却することになっても高く売れる可能性のある物件、つまり「資産」を掴むお手伝いができると自負しています。

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あなたが中古マンション購入を考えているなら、「築20年以上」の物件を狙い、物件の目利きができるようになることが一番の近道です。

築年数が中古マンションに与える5つの影響

築年数が与える影響とは?

築年数が中古マンションに与える影響は「購入時」だけではありません。

中古マンションの築年数を考慮しなければならない場面は他にもたくさんあります。

その代表的なものを5つご紹介していきます。

  • 売却
  • 投資
  • 建て替え
  • フラット35(ローン)
  • 住宅ローン控除

1.中古マンション売却に適した築年数は?

中古マンションの売却に適した築年数は、「築0〜19年」です。

中古マンションの資産価値は「築20年」で底値になるのは、すでにデータで示した通り。

ですから、20年経つまでの間にできる限り早く売ることが高値売却のカギとなります。

とはいえ、「立地の良い人気エリア」や「希少価値の高い物件」なら、築20年以降でも高く売れる可能性があります。

実際に、私は築31年の物件を買い、築34年の時に売りましたが、買った時より200万円も高く売ることに成功しています。

よって、本当に高く売りたいなら、築年数で売却時期を見極めるだけでなく、優良物件を見極めて買ったり、売却時に工夫することが必要です。

当サイトでは、「中古マンションを高く早く売るための極意」について、無料公開しています。

私が中古マンションを購入した時より200万円高く売却したときに行った売却プロセスをすべて綴ったものです。

この売却方法を行ったおかげで、200万円高く売れただけでなく、「完全に丸投げ」かつ「1ヶ月」で売れるという「ノーストレス売却」を実現しました。

中古マンションを売却している方の一助になることは間違いないので、一度のぞいてみてください。

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2.マンション投資として買うなら築何年まで?

マンション投資

中古マンションを投資用に購入するのであれば、「築20〜37年」までが良いです。

築20年以上が底値で安く買いやすいのはすでにお伝えした通りですが、築37年までが好ましいのは投資ローンの関係です。

投資ローンの借入期間は、基本的に法定耐用年数の「47年」までと決められている銀行が多いです。

また、シミュレーションの経験上、借入期間が10年を切ると儲からなくなりますし、銀行も借入を渋ります。(できれば借入期間20年は確保したい)

ですから、「借入10年=47年ー37年」が購入対象物件となる最低ラインです。

とはいえ、現金購入や自己資金の入れ方次第ではこの限りではないので、投資用物件を購入する際はシミュレーションが重要です。

投資マンションのキャッシュフローをシミュレーションする方法は他の記事で詳しく解説しています。)

3.中古マンションの建て替えが行われる築年数は?

中古マンションの建て替えは「築30年」が目安というデータがあります。

建替えられたマンションの寿命は全国平均 33.4 年 東京都 40.0 年

参考:東京カンテイ「マンション建替え寿命

築30年は大規模修繕の時期と重なるので、「大規模修繕するくらいなら建て替えを検討しよう」という流れになりやすいのです。

ただ、実際に建て替えが行われる時は、不動産デベロッパーが介入した時がほとんどです。

ですから、築30年より前でも不動産デベロッパーが「儲かる」と判断すれば建て替えてしまうこともあるのです。

「建て替えられた=築30年」とは限りません。

不動産デベロッパーが儲かると判断する物件の条件については、「中古マンションと建て替えの関係性」で解説していますので、興味があれば読んでみてください。

4.古い中古マンションでもフラット35(ローン)は借りられる?

築年数の古い中古マンションでも、フラット35や他の住宅ローンを借り入れできます。

フラット35では中古住宅の借入条件を下記のように定めています。

フラット35借入条件抜粋

参考:フラット35 公式サイト「中古住宅の技術基準の概要

赤枠内だけだと意味がよくわからないと思いますが、分かりやすくまとめると下記のようになります。

新耐震物件
(建築確認日が昭和56年5月31日以降)
旧耐震物件
(建築確認日が昭和56年5月31日以前)
適合証明書(通常)が必要 適合証明書(耐震基準審査込み)が必要

上記の通り、築年数が古い中古マンション(旧耐震)でも「耐震基準審査をクリアした物件」であればフラット35を借入できるのです。

そのかわり、耐震基準審査も含めた適合証明書の取得は、通常に比べてかかる費用が増えますので注意して下さい。

他の銀行ローンについて言うと、私の経験上では「みずほ銀行」が築年数に関係なくローン審査を受け付けてくれたので、チャレンジする価値はあります。

中古マンションでも住宅ローンを貸してくれる金融機関はありますから、不動産会社の担当者と協力しながらあなたに適した金融機関を選びましょう。

5.築年数が古いと住宅ローン控除が使えない?

築年数が「25年以上」の中古マンションは、住宅ローン控除の利用条件から外れます。

国税庁で住宅ローン控除は「築年数が25年以内の物件」のみ適用と決められているからです。

家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

参考:国税庁HP「中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

ただし、適合証明書(耐震基準審査込み)が取れている物件であれば、築年数が25年以上でも住宅ローン控除は利用できます。

住宅ローン控除の恩恵はあなたの今後の家計に大きく影響してくるので、必ず事前に耐震基準適合証明書は取得しておきたいです。

検討中の中古マンションが25年以上なら、購入前に「耐震基準適合証明書を取得してもらえるか?」や「取得費用はどのくらいなのか?」を不動産仲介担当者に確認しておきましょう。

中古マンションと住宅ローン控除について詳しく解説した記事もありますので、参考にしてください。

【まとめ】築年数は中古マンションの資産価値に大きく影響!

築年数が何年の時に中古マンションを購入したり売却したりすればいいか悩むのは、築年数が与える影響を把握できていないからです。

築年数が中古マンション価格や相場の下落率に影響を与えることや、その他築年数によって変わる法律を把握しておけば,適切な判断ができますよね。

【築年数で考える中古マンションまとめ】

  • コンクリートで見る限界(=寿命)は「100年以上」
  • 金融機関や財務省が見る限界は「47年」
  • 安く購入するなら「築20年以上」
  • 高く売却するなら「築0〜19年」
  • 建て替えが行われるのは築30年前後が多い
  • 耐震基準適合証明書があればどんなに古い物件でもフラット35が借りられるし、住宅ローン控除も使える

特に、築年数が中古マンションの資産価値に与える影響は大きいです。

築20年以上の物件なら、価格下落が止まり、比較的安く購入できます。

ですから、これから中古マンションを購入する方は、築年数が20年以上であるかは大きなポイントとなります。

とはいえ、当たり前ですが、築20年以上の物件だったらすべて良い物件というわけではありません。

築20年以上でも、不動産会社が自社利益のために価格を吊り上げていることもあります。

物件価格が安くても、周辺環境が住むに値しないこともあります。

優良物件でも、将来的な需要が見込めず、売却に苦労する物件かもしれません。

築20年以上だからOKではなく、物件を総合的に目利きできなければ、住宅という資産ではなく負債をつかまされることになりかねません。

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あなたが中古マンション購入で失敗したくないなら、「築20年以上」の物件を狙いつつ、物件の目利きができるようになることが一番の近道です。

この記事が、中古マンションと築年数の関係を知るための情報提供記事として、あなたの役に立てたら幸いです。

【実録&証拠画像あり】「710万で購入→900万で売却」190万もの利益を出した中古マンション購入法とは?

中古マンション購入法

2015年に「710万円」で買った私の中古マンション。↓

埼玉県にある、間取り3DK、築33年の物件です。

 

こちらが、先日2019年に「900万円」で売却できました。↓

単純計算で「190万円」もの利益が出ました。

 

投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。

証拠の通帳2

 

「たまたまでしょ?」と思うかもしれませんね。

 

確かに、200万円も高く売れたのは結果論に過ぎず、「運が良かった」といえばそうなのかもしれません。

でも、「売却しても損する可能性はほぼない」ことは購入前からわかっていました。

「買い手がつかない」「購入価格の710万を下回る」といったリスクはほぼないとわかっていたんです。

 

じゃなかったら、心配性の私が不動産なんて大きな買い物できるわけがありません。笑

 

では、なぜそれを知ることができたのか?

 

私は、受講料40万もする不動産投資スクールや書籍で学び、たくさんの物件を調査してきたからです。

それによって積み上げたノウハウを使って中古マンションを目利きしたからこそ、今回のように利益を出せました。

 

しかも、その方法は「景気」や「市況」に影響されません。

いつでも通用する「中古マンション購入の原理原則」です。

 

私が実践した、この「資産になる中古マンション購入法」を、今物件購入を検討しているあなたの役立てることはできないか……?

そう思い、今回の「新企画」を立ち上げました。

 

ですから、もしあなたが「中古マンションが欲しい」と思っていても、

  • リストラされて収入が途絶える
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など、「将来の不安で購入に踏み切れない」のなら、その不安を払拭するために一度のぞいてみてください。↓

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