中古マンションの築年数は何年までが限界?買い時と5つの影響

同潤会のマンション1中古マンション購入

【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。

710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。(投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に)

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中古マンション購入となると、まず悩むのが「築年数」ではないでしょうか?

  • 築年数は何年までの物件なら買っていい?(何年が限界?)
  • 「買い時」と言える築年数は?
  • 「建て替え」って何年後ぐらいに行われる?
  • 築年数が古くても「住宅ローン控除」は使える?

築年数が中古マンションの資産価値に与える影響はとても大きいです。

 

購入物件の築年数を見誤れば、買ってすぐに欠陥が見つかったり、後から修繕費の追加支払いを要求されたりなど、後悔する可能性が高いです。

実際に「限界マンション」といって、「廃墟化」してしまう物件も多くなってきています。

 

しかし、「中古マンションと築年数の関係」をちゃんと知っておけば、築年数を見誤って購入するような失敗は避けられます。

ポイントは「築20年」です。

物件の状態によって多少変動しますが、「築20年」のタイミングで中古マンションの資産価値は大きく変わります。

 

そこがわかっていれば、中古マンションのメリットを享受しながら、快適に住み続けることができます。

 

この記事では、「中古マンションと築年数の関係性」について“網羅的”に解説していきます。

少し長いですが、あなたが悩みが解決できる部分だけでも読んでみてください。

中古マンションの築年数は何年までが限界?

同潤会のマンション2

中古マンションは築何年までが限界(寿命)なのか?

実は、中古マンションの築年数の限界(寿命)には、主に3つの見方が存在します。

  1. コンクリート
  2. 減価償却
  3. 管理状況

1.「コンクリート」で見る中古マンションの限界

マンションの建築に使われる「コンクリート」の寿命については、様々な研究が行われており、研究方法によって寿命が違います。↓

  • 鉄筋コンクリート造建物の物理的寿命を「117年」と推定
  • 鉄筋コンクリート部材の効用持続年数として、一般建物の耐用年数は「120年」
  • 外装仕上により延命すれば耐用年数は「150年」

RC造(コンクリート)の寿命に係る既往の研究例抜粋

参考:国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介

 

コンクリートだけで見れば、中古マンションの寿命は「100年以上」です。

外装仕上げで延命すれば、「150年」まで限界を引き延ばせます。

 

しかし、固定資産台帳を基にした平均寿命は「住宅=68年」「事務所=56年」であり、それ以上の築年数で残っている物件は少ないです。

 

日本のマンションの歴史はまだ「50〜60年」なので、本当に100年耐えるのか、確定したことが言えないのが現状です。

2.財務省や金融機関が見る中古マンションの限界

財務省や金融機関が定めている、中古マンションの寿命は「47年」です。

実際に47年は、「減価償却期間」として確定申告や住宅ローンの審査基準に用いられています。

 

下記は、財務省が定める「減価償却表」です。↓

減価償却資産の耐用年数表〈抜粋〉

参考:財務省「減価償却資産の耐用年数表〈抜粋〉

私が銀行に勤めていた時、住宅ローンの審査で「耐用年数表」を使っていたのですが、コンクリートはやはり「47年」で統一されていました。

 

47年となると、本来のコンクリート寿命である「100年超」と比べて、かなり乖離がありますよね。

なので、「このような減価償却や耐用年数の考え方が、中古マンションの資産価値を低下させ、寿命を短命化させている原因だ」と警鐘を鳴らす研究者もいます。↓

建物長寿化の為に何が必要か?

参考:財務省・PRE戦略検討会(早稲田大学・小松)「建物は何年もつか

この先、築50〜60年以上のマンションが増えてくるので、財務省や金融機関も基準を見直す可能性はあります。

3.管理状況から見る中古マンションの限界

築年数が何年であれ、「管理不全」の中古マンションは限界(寿命)が早いです。

一般的には、「建て替え時期」である「築30年以上」のマンションが管理不全になっていることが多いです。

 

管理不全とは、修繕するお金がなかったり、管理する人間がいない状況のこと。

外壁がはがれ落ちたり、貯水タンクが壊れていても修繕ができない状態です。

なので、どんどん「スラム化」して、人が住めない状態になっていきます。

 

このようなマンションは「限界マンション」と言われ、今後拡大が予想されている「空き家問題」の一つとされています。

 

築年数という数字だけで見る「限界」も重要ですが、「管理状況」もしっかり確認して判断したいです。

中古マンションを築年数で選ぶ時の注意点は?

中古マンションの築年数の限界については様々な見解がありましたが、私たち消費者は具体的にどんなことに注意して物件を選べばいいのか?

 

そのポイントとなるのが「価格相場」。

築年数は「価格相場」に大きく影響します。

 

「良い物件をできる限り安く購入したい」と思うなら、これから解説する内容がかなり重要になるので、一読してみてください。

  • 価格相場の下落率に影響
  • お得になる買い時は?

築年数は中古マンション価格相場の下落率に影響!

まず知っていただきたいのは、中古マンションの築年数が「20年以上」になると、価格相場の下落が止まるということです。

築20年を超えると、どんなに築年数を重ねても価格が下がりにくくなるのです。

 

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表しているデータにも、それが証明されています。↓

中古マンション 築年数別価格推移

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

グラフを見ると、築0〜20年までの「㎡単価」が一気に下落しているのに対して、築20年以上ではほぼ横ばいです。

下落率は0%に等しい。

 

不動産業界では、「新築マンションは買った瞬間に価値が1〜3割下がる」と言われています。

新築物件には不動産会社の広告費や人件費が含まれていて、本来の物件価値より高くなっているからです。

上記の表にも、それがしっかり証明されているということです。

 

中古マンションの価格相場の推移を見極めるためには、「築20年」が鍵となることを覚えておいてください。

築年数でお得な買い時を知る!おすすめは築20年以上!

中古マンションのお得な買い時は「築20年以上」の物件です。

そして、実際に買うなら、言うまでもなく「築20年に近いほうがいい」です。

 

前項で解説した通り、築20年以上になると、価格相場の下落率が一定になるからです。

よって、築20年以上の中古マンションを狙えば、「底値」で安く購入できる確率が高いです。

 

築20年の中古マンションを選べば、将来売却するときでも購入価格との差が少なく、金銭的に損しにくいというメリットもあります。

逆に「築0〜19年」の物件を購入すると、将来売却するときに大きく損することは、データを見れば一目瞭然です。

 

とはいえ、築20年以上の物件だったらすべて良い物件というわけではありません。

築20年以上でも、不動産会社が自社利益のために価格を吊り上げていることもあります。

物件価格が安くても、周辺環境が住むに値しないこともあります。

管理不全に陥っている「限界マンション」かもしれません。

 

築20年以上だからOKと安易に判断するのではなく、物件を総合的に目利きするのが重要です。

 

ちなみに、当サイトでは誰も教えてくれない“良い”中古マンションの買い方という企画を提供しています。

「購入価格より190万円も高く売れた優良物件」を買った時に使ったノウハウをすべてまとめたものですので、気になる方はのぞいてみてください。

 

良い中古マンションが欲しいと思っているなら、「築20年以上」の物件を狙いつつ、総合的に物件の目利きをすることが一番の近道です。

築年数が中古マンションに与える5つの影響

築年数が与える影響とは?

築年数が中古マンションに与える影響は「購入時」だけではありません。

中古マンションの築年数を考慮しなければならない場面は他にもたくさんあります。

その代表的なものを5つご紹介していきます。

  1. 売却
  2. 投資
  3. 建て替え
  4. フラット35(ローン)
  5. 住宅ローン控除

1.中古マンション売却に適した築年数は?【売却者向け】

中古マンションの売却に適した築年数は、「築0〜19年」です。

 

中古マンションの資産価値は「築20年」で底値になるのは、すでにデータで示した通り。

ですから、20年経つまでの間にできる限り早く売ることが高値売却のカギとなります。

 

とはいえ、「立地の良い人気エリア」や「資産価値の高い物件」なら、築20年以上でも高く売れる可能性があります。

実際に、私は築31年の物件を買い、築34年の時に売りましたが、買った時より190万円も高く売ることに成功しています。

 

よって、本当に高く売りたいなら、築年数で売却時期を見極めるだけでなく、優良物件を見極めて買うことや売却時に工夫することが大切です。

2.マンション投資として買うなら築何年まで?【投資家向け】

マンション投資

投資用として中古マンションを購入するのなら、「築20〜37年」までが良いです。

「築20年以上」が良いのはすでにお伝えした通りですが、築37年までが良いのは投資ローンの関係があるからです。

 

投資ローンの借入期間は、基本的に法定耐用年数の「47年」までと決められている銀行が多いです。

また、キャッシュフローシミュレーションの経験上、借入期間が10年を切ると利益が出づらくなりますし、銀行も借入を渋り始めます。

ですから、「借入期間10年=47年ー37年」が購入対象物件となる最低ラインなのです。

 

とはいえ、現金購入や自己資金の入れ方次第ではこの限りではないので、投資用物件を購入する際はシミュレーションを必ず行い、確認してください。

3.中古マンションの建て替えが行われる築年数は?

中古マンションの建て替えは「築30年」が目安というデータがあります。↓

建替えられたマンションの寿命は全国平均 33.4 年 東京都 40.0 年

参考:東京カンテイ「マンション建替え寿命

築30年は大規模修繕の時期と重なるので、「大規模修繕するくらいなら建て替えを検討しよう」という流れになりやすいのです。

 

ただ、実際に建て替えが行われるのは、不動産デベロッパーが介入した時がほとんどです。

ですから、築30年より前でも不動産デベロッパーが「儲かる」と判断すれば建て替えてしまうこともあるのです。

「建て替えられた=築30年」とは限らないということです。

 

不動産デベロッパーが儲かると判断する物件の条件については、「中古マンションと建て替えの関係性」で解説していますので、興味があれば読んでみてください。

4.古い中古マンションでもフラット35(ローン)は借りられる?

築年数の古い中古マンションでも、フラット35や他の住宅ローンを借り入れできます。

 

フラット35では中古住宅の借入条件を下記のように定めています。↓

フラット35借入条件抜粋

参考:フラット35 公式サイト「中古住宅の技術基準の概要

 

赤枠内だけだと意味がよくわからないと思いますが、表でまとめると下記のようになります。

新耐震物件
(建築確認日が昭和56年5月31日以降)
旧耐震物件
(建築確認日が昭和56年5月31日以前)
適合証明書(通常)が必要適合証明書(耐震基準審査込み)が必要

 

上記の通り、築年数が古い中古マンション(旧耐震)でも「耐震基準審査をクリアした物件」であればフラット35を借入できるのです。

そのかわり、耐震基準審査も含めた適合証明書の取得は、通常に比べて費用が増えますので注意して下さい。

 

他の銀行ローンについては、私の経験上では「みずほ銀行」が築年数に関係なくローン審査を受け付けてくれたので、チャレンジする価値はあります。

 

中古マンションでも住宅ローンを貸してくれる金融機関はありますから、不動産会社の担当者と協力しながらあなたに適した金融機関を選びましょう。

5.築年数が古いと住宅ローン控除が使えない?

築年数が「25年以上」の中古マンションは、住宅ローン控除の利用条件から外れます。

 

国税庁で住宅ローン控除は「築年数が25年以内の物件」のみ適用と決められているからです。

家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

参考:国税庁HP「中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)

 

ただし、適合証明書(耐震基準審査込み)が取れている物件であれば、築年数が25年以上でも住宅ローン控除は利用できます。

住宅ローン控除はあなたの家計に大きく影響するので、必ず事前に耐震基準適合証明書は取得しておきたいです。

 

検討中の中古マンションが25年以上なら、購入前に、

  • 耐震基準適合証明書を取得してもらえるか?
  • 取得費用はどのくらいなのか

を不動産仲介担当者に確認しておきましょう。

【まとめ】築年数は中古マンションの資産価値に大きく影響!

築年数が何年の時に中古マンション売買すればいいか悩むのは、築年数が与える影響を把握できていないだけです。

築年数が「価格相場」に影響を与えることや、築年数によって変わるルールがわかっていれば、適切な物件の選び方ができるようになります。

【築年数で考える中古マンションまとめ】

  • コンクリートで見る限界(=寿命)は「100年以上」
  • 金融機関や財務省が見る限界は「47年」
  • 安く購入するなら「築20年以上」
  • 高く売却するなら「築0〜19年」
  • 建て替えが行われるのは築30年前後が多い
  • 耐震基準適合証明書があればフラット35が使えるし、住宅ローン控除も使える

 

特に、築年数が中古マンションの資産価値に与える影響は大きいです。

築20年以上の物件なら、価格下落が止まり、比較的安く購入できます。

ですから、これから中古マンションを購入する方は、築年数が20年以上というポイントをしっかり押さえておきたいです。

 

とはいえ、本文中でもお伝えした通り、「築20年以上の物件OK!」というわけではありません。

築20年以上でも、不動産会社が自社利益のために価格を吊り上げていることもあります。

物件価格が安くても、周辺環境が住むに値しないこともあります。

管理不全に陥っている「限界マンション」かもしれません。

 

「築20年以上」というポイントに加え、「物件の総合的な目利き」ができなければ、物件選びは失敗する確率が高いです。

 

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