【論より証拠】あなたの不動産を「高く・早く」売却できる“たった1つの秘訣”とは?

不動産売却の体験談中古マンション売却

不動産を売却したいけど、

仲の良い不動産会社なんていないし、誰に相談すれば良いんだろう?

悪徳業者に捕まって、トラブルになったり、お金を騙し取られないか心配・・・

今売ったらいくらになるんだろう?高く売れるのかな?

そもそも、売れなかったらどうしよう・・・

などなど、不安は尽きませんよね。

 

不安の種類は様々ですが、共通しているのは、

「絶対に失敗したくない」

ということです。

 

不動産売却は、数千万円単位のお金が動く、大きな取引となります。

その取引で失敗しようものなら、最低でも数百万円の損失は避けられません。

実際に私も、200万円近く損をする可能性がありました。(詳細は後述します)

 

失敗したくないからこそ、あなたは不動産売却に関する情報を集め、この記事に辿り着いているのだと思います。

 

でも、ネットの記事やSNSを見ても”机上の空論”ばかりではありませんか?

大手不動産会社のホームページでさえ、当たり障りのない情報”しか書いていない。

個人ブログを見ても、証拠画像こそあっても、本当に売却したのかわからない“怪しい情報”ばかり。

「これは有益だ!」と思える情報が本当にありません。

 

あなたが求めているのは「不動産を実際に売却した経験に基づく、不動産売却の正攻法ではないでしょうか?

 

私もそういった情報がないか隅々まで探しました。

しかし、納得できる情報は見つかりませんでした。

なので、「無いなら私が書こう」と思い、今この記事を書いています。

 

私は「710万円」で買った中古マンションを「900万円」で売却することに成功しました。

単純計算で「190万円」の売却益を得られました。

証拠画像を載せておきます。↓

 

【購入時の売買契約書(710万円)と通帳】

購入時の売買契約書

証拠の通帳1

 

【売却時の売買契約書(900万円)】

売却時の売買契約書

 

ちなみに、このマンションは投資物件だったので、運用益を含めて「345万円」が通帳に残りました。↓

証拠の通帳2

しかも、売り出してからたった「1ヶ月」で売れました。

 

なぜ、私は「高額売却」「スピード売却」に成功したのか?

その理由を考えてみましたが、重要なのは“たった一つだけ”でした。

 

優秀な不動産会社(担当者)を見つける

 

これだけです。

「この人優秀だなー」「信頼できるなー」と心から思える担当者を見つけて、すべて丸投げしたら、勝手に高く売れていました。

それ以外、本当に何もしなかったので、逆に不安になったくらいです。

 

タイトルに“秘訣”と付けたので、「なんだそんなことか」と思ったかもしれません。

でも、実はこれが難しいのです。

不動産売却で失敗している人の8割は、「担当者の選び方」を間違えていることが原因です。

不動産の営業マンって、口が上手くて適当な人が多いですからね・・・。

 

なので、この記事では、私の今までの経験(銀行、不動産仲介、不動産投資等)に基づいた「優秀な担当者を見つける5つの手順」を共有しています。

それを愚直に実行すれば、あなたの不動産も「高く・早く」売れる可能性が飛躍的に向上します。

 

なんでそんな重要なことを教えてくれるんですか?何か売り込む気ですか?

と思われそうなので先に言っておきますが、あなたがお金を払うことは一切ありません。

あなたは1円も払わずに「優秀な担当者」を探すことができます。(お約束します)

 

この記事を書いたのは、「あなたの不動産売却の成功に少しでも貢献したい」という気持ちと、あなたが優秀な担当者を見つけようと行動してくれたとき、私にも少しだけメリットが発生するからです。(これも後述します)

それでは早速、「高額売却、スピード売却」のために私がやったことのすべてをお伝えします。

少し長い文章になりますが、あなたの不動産売却を成功させるためにも、このまま読み進めてみてください。

不動産売却の成功に不可欠!売却前に死守すべき”たった1つのこと”

握手

あなたの不動産を「高く・早く」売るために“不可欠”であり“死守”すべきこと・・・。

それは「優秀な不動産会社(担当者)を見つけること」です。

 

不動産売却で「成功したい」「失敗したくない」と思うなら、この一点に集中すべきです

実際に、私がやったのは“これだけ”です。

あとはその優秀な担当者に丸投げでした。

 

「優秀な担当者を見つけること」が最も重要だと断言できるのは、以下3つの理由からです。

  1. 実際に活動するのは“担当者”
  2. 担当者より不動産知識を得るのは難しい
  3. 担当者によって「査定額」がまったく違う

【理由1】実際に売却活動するのは“担当者”

あなたの不動産を実際に売却するのは、あなたではなく不動産会社(担当者)です。

  • 広告用の「販売図面」の作成
  • 「物件情報」をネットに載せる
  • 買主からの「問い合わせ」に対応する
  • 買主候補への「セールス」
  • 買主との「価格交渉」を行う
  • あなたと買主との「条件をすり合わせ」
  • 「売買契約書」を作成する
  • 「売買契約の締結」を仲介
  • 「決済」の段取りを組む

↑のように、「売り出し~売却完了」までの業務を簡単に挙げるだけでも、これほどの量があります。

そして、これらを実際に行うのが不動産会社(担当者)なのです。

あなたが「全部自分でやりたい」と思っても、宅建士の資格を持っていない限り、行うことはできません。

 

こういった状況の中で、もし担当者が「無能」だったら?

「何もできない新人社員」や「ダメ社員」に担当されたら、良い売却なんてできる訳がありません。

下手したら「売れ残る」「安売り」「裁判沙汰のトラブル」などの失敗につながります。

 

今回、私のマンション売却を担当してくれたのは、「ハウスドゥ土呂駅前店」という中小不動産会社の支店長

活動から契約まで、私に不自由がないようにすべて段取りしてくれたので、ストレスもなく、めちゃくちゃラクでした。

こちらの要望を察して先手でやってくれるレベルで、その優秀さには感動すら覚えました。

 

決済が終わったときに「何かあっけなかったな」と思ったのですが、そう感じられたのはやはり店長さんが優秀だったおかげです。

もし無能なダメ社員に担当されていたら、スムーズに売却が終わらなかったり、ミスやトラブル続きで、身も心も疲弊し切っていたでしょう。

金銭的にも損をしていたかもしれません。

 

【理由2】担当者より不動産知識を得るのは難しい

あなたは「不動産売却を成功させたい」と思い、不動産売却について勉強しているのだと思います。

勉強は必要です。全く知識がない状態だと、悪徳業者の格好の餌食となってしまいますから。

 

しかし、どんなに勉強しても、不動産会社(担当者)より知識を身につけることはできません・

不動産売却を成功させるには、「不動産の知識」に加えて「エリアの知識」も必要だからです。

「エリア」について熟知していないと、効果的な売却戦略を立てることができません。

 

その「エリアの知識」において、彼らを超えることは、やはり難しいのです。

特に「エリアの需要と供給」については、実際にそのエリアで不動産売買を行なっている人にしか見極められません。

そのエリアに店を構え、毎日売買しているからこそ、

  • どんな物件が売れているのか?
  • どのくらいの価格が相場なのか?
  • どんな人が買いに来るのか?

といった「エリアマーケット」が肌感覚でわかる。

そういった感覚を、あなたが今から身に付けるのはとても難しいことです。

 

ちなみに、ハウスドゥさんは私の売却物件の最寄駅にある中小不動産会社でした。

もう何十年もそのエリアで不動産業を営んでいて、投資物件も扱った経験がある。

だから、私の物件に対する需要について、とても詳しかったのです。

 

実際に、私が店舗を訪れたときには、

  • 同物件の取引事例
  • 類似物件の問い合わせ状況
  • 利回り需要(投資物件だったので)

などを細かく提示してくれました。

私も不動産投資の勉強をしていますが、「ここまでエリアの情報を集めるのは、さすがに難しいな…」と感じさせられました。

 

これらの経験から、「担当者よりエリアに詳しくなろうとするよりも、優秀な担当者を見つけた方が早い」と断言できます。

 

【理由3】担当者によって「査定額」がまったく違う!

ちなみに、エリアに詳しくても、これがダメ社員だと「的外れな情報」を提示してきます。

実際に、私が査定した不動産会社の中には「700万円前後じゃないと売れないですね」と言ってきたところが結構ありました。↓

HOME4U画像9

HOME4U画像8

HOME4U画像11

 

実際は900万円で売れていますから、もしこれらを鵜呑みにしていたら200万円もの損失です。

 

確かに、その社員は「無能」なのではなく「堅実」なだけだったかもしれません。

でも、本当に優秀なら、「900万円で売れる可能性」についても言及できるはずです。

実際に、ハウスドゥの支店長さんは「高く売れる可能性もあるので、一度950万円でチャレンジする価値はあります」というアドバイスをしてくれました。

そして、実際にその通りになったのです。(やりとりの詳細は後述します)

 

優秀な担当者を見極めないと、こういう大きな損失が普通に起こるので、本当にゾッとします…。

優秀な担当者が見つかった5つの手順【実際の査定書も公開】

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「優秀な担当者を見つけること」が重要なのはわかったけど、実際にどうやって見つけるんですか?

この章では、私が優秀な不動産会社(=ハウスドゥ土呂駅前店)を見つけた時に行った“5つの手順”を紹介します。

  1. 複数の不動産一括査定サイトを使う
  2. 不動産会社と”メール”でやりとりする
  3. ベスト3社に絞り、アポを取る
  4. 実際に会って人柄と能力を見る
  5. 1社を決定。信じて任せる

不動産売却においては「優秀な担当者を見つけることだけに注力」と言いましたが、具体的に言うと上記の5つを死守することを指します。

 

この5つを守り、優秀な担当者さえ見つかれば、あとはすべて担当者に丸投げでOKです。

実際その通りにやったら、1ヶ月経たないうちに売主が現れました。

その後は担当者の指示通りに動いていたら、いつの間にか高く売れていました。

 

あなたの不動産を高く・早くに売るためにも、この5つに全精力を注いでください。

【手順1】複数の「不動産一括査定サイト」を使う

手順1は「複数の不動産一括査定サイトを使って査定する」です。

 

「売却前に査定をする」ことは、何となく理解できると思います。

でも、「何で一括査定サイトを使うの?」と疑問を持つかもしれません。

 

一括査定サイトを使った方がいい理由は、「訪問して査定するよりもメリットが多いから」です。↓

  • 無料で査定できる
  • 一度の情報入力で複数の不動産会社に査定依頼できる
  • 一度に複数の査定額を比較できるので相場がわかる
  • 最高価格最低価格を把握できる
  • 優秀な担当者を吟味できる
  • スマホ(好きな場所)で手続きできる(外に出なくて良い)
  • 隙間時間(5分)で手続きできる(休日を潰さない)
  • メールでやりとりできるからしつこい勧誘を回避できる

このように、圧倒的に利便性が高いので、今は一括査定サイトで査定をするのが主流となっています。

不動産会社にも聞いてみましたが、「今は一括査定サイト経由からの売却依頼がほとんど」だそうです。

 

そして今回、私は以下6つの一括査定サイトを使って、合計20社に査定を依頼しました。↓

 

【査定手続きが完了した証拠画像】

〈HOME4U〉

査定完了画面1

 

〈イエウール〉

査定完了画面2

 

〈リガイド〉

査定完了画面3

 

〈マンションナビ〉

査定完了画面4

 

〈リビンマッチ〉

査定完了画面5

 

〈ライフルホームズ〉

査定完了画面6

査定完了画面7

 

これだけの査定数を見ると、

え、20社も査定しなきゃいけないんですか?

と驚かれるかもしれません。

私が20社も査定したのは、

  1. エリア内のすべての不動産会社に見解を聞きたかったから
  2. より優秀な不動産担当者を見つけたかったから
  3. より正確に売却相場を見極めたかったから

という3つの理由からです。

 

特に「2」は、「不動産売却を成功させるのに不可欠である」とすでにご説明している通り。

査定数を増やすことで、優秀な担当者に出会える確率を少しでも高めたかったのです

 

実際に、もし1〜2つの一括査定サイトだけでしか使っていなかったら、ハウスドゥさんに出会えなかったかもしれません。

なので、「できる限りたくさんのサイトで査定しておくこと」が優秀な担当者に出会うコツだと言えます。

 

ここで面倒くさいと「妥協する」か、後悔しないために「多めに査定する」かで、売却の成否が決まると言っても過言ではありません。

私はこれまでの経験から、不動産売買で失敗したときの怖さを知っているので、妥協しないで査定する道を選びました。

 

ただ、そうは言っても…。

もちろん失敗はしたくないけど、やっぱり業者とのやりとりが大変そう…。

ちゃんと不動産会社を1社に絞れるか不安…。

と思いますよね。

でも、実際やってみるとそうでもありません。

やり方さえ間違えなければ、たとえ私のように20社に査定依頼しても、負担は軽く済みます。

 

なので、「負担の少ない一括査定のやり方」について、次の「手順2」から詳しくお伝えしていきます。

査定手順をしっかり把握するまで、まだ一括査定は行わないでください。

【手順2】”メールのみ”でやりとりしたいと伝える

手順2は、不動産会社に「メールのみでやりとりしたいと伝える」です。

 

一括査定の手続きを行う際、「不動産会社とのやりとり」や「査定書の受取方法」など、すべて連絡は「メールのみ」で行いたいと伝えてください。

「電話や訪問」をされないよう、不動産会社に釘を刺すのです。

 

「メール」なら、あなたの好きな場所、好きな時間、好きなタイミングで内容を確認できるので、ストレスがなく時間も無駄にしません。

仕事や家事の途中なのに、長々と電話されたら正直うざったいですからね。

また、メールで内容を確認した方が、あなたも冷静に判断できます。

 

電話や訪問だと、不動産会社の営業トークに永遠と付き合わされる可能性が高く、大きなストレスになります。

悪徳業者だと、媒介契約書※を結ぶまであなたの自宅に居座ったり、店舗内にあなたを軟禁する場合もあります。

※媒介契約書…売却を不動産会社に依頼する際に結ぶ契約書のこと

また、郵送で査定書を送ってくる業者もありますが、査定内容と宣伝が混ざっていて、どう読んだら良いかわからず混乱しがちです。

なので、不動産会社と適度な距離感で要点のみを連絡できる「メール」でやり取りしたいと伝えてください。

 

不動産会社への伝え方は、一括査定サイトの情報入力時に「要望や質問事項」を書く欄があるので、そこに以下の文章を入力してください。

「仕事で電話にほとんど出られないので、メールで査定結果や連絡事項をやりとりさせていただければ幸いです。よろしくお願いいたします。」

 

上記を伝えて、不動産会社がどう対応してくるか見ましょう。

返ってくるメール内容で、担当者をふるいにかけるのです。

こちらの要望をしっかり汲み取り、メールで査定結果や根拠、要点などを完結に伝えてきた担当者は第一関門突破。

「優秀かもしれない」と判断して良いです。

 

逆にこの時点で電話してくるような不動産会社は、顧客の要望より自分の利益を優先する会社なので、この時点で足切りします。(今後一切無視でいいです)

私の感覚では、査定した内の「3分の1」はここで足切りされます。(20社査定したら、6~7社くらいがいなくなる)

残りの「3分の2」の不動産会社もふるいにかけていく訳ですが、その方法が次の手順3となります。

【手順3】3社に絞ってアポを取る

手順3は「3社に絞ってアポを取る」です。

 

手順2で残った不動産会社からは、すべてメールで連絡が来ているはずです。

そのメールの内容をチェックして、「対応の良い3社(3者)」を絞っていきます。

不動産会社のメール内容は、たいてい以下の5つのパターンです。↓

  1. 査定結果や根拠、要点をメールで詳しく伝えてくる
  2. 査定に必要な追加の質問をメールで送ってくる
  3. メールで来たが、査定価格の提示のみで根拠や要点がない
  4. メールで来たが、査定内容はなく、アポ取りだけしてくる
  5. 査定書を郵送で送ってきて、メールや電話でアポ取りして来る

 

絞り方の基本として、上記の赤字の場合は残し青字の場合は足切りします

青字で対応してきた担当者は、こちらの要望を無視しており、自分の都合しか考えていません。

そんな自分勝手な担当者に会っても、あとで振り回されたりトラブルになるのは目に見えています。

 

ここからは、私が実際に査定をして受け取ったメールを紹介していきます。

まず、優秀な担当者だった「ハウスドゥ土呂駅前店」さんからは、より精度の高い査定をするための質問がありました。↓

ハウスドゥのメール5

 

質問を回答すると、追加情報と共に査定結果を教えてくれました。

査定の根拠もしっかり載っていました。↓

ハウスドゥのメール4

 

おまけに、こちらが何も言わなくても、店舗での問い合わせ状況まで教えてくれる親切ぶりでした。↓

ハウスドゥのメール3

 

このように、優秀な不動産会社なら、

  • メールでもめんどくさがらず、親身に対応してくれる
  • 詳しく査定をするための質問をしてくれる
  • 査定額とその根拠までしっかり説明してくれる
  • 追加の情報も添えてくれる
  • アポ取りの話がない(あっても「何かあればお声掛けください」程度)

など、「メールのみ」で「親身」に対応してくれます。

 

逆に、以下はアポ取りしかしてこなかったダメな不動産会社のメールです。↓

業者からのメール2

「査定結果を教えて欲しい」というこちらの要望を無視して、いきなりアポ取りをしてきました。

おそらく、実際に会ってあわよくば「媒介契約」まで結び、強引に私をお客さんにしたかったのだと思います。

本当に悪徳業者だと、軟禁されて、媒介契約を結ぶまで帰してくれません。

 

このように、メールの内容で不動産会社の良し悪しを判断して、まずは優秀な不動産会社を「3社」に絞ります。

3社に絞れたら、実際に会う日時を調整します。

1社あたり長くても1時間で済むので、私は「10時〜」「11時半〜」「13時〜」と予定を組んで“半日”で終わらせました。

このように、次の予定を入れておけば、万が一無駄な営業トークがあったとしても「次の予定あるんで」と逃げることができます。

あなたの貴重な時間を無駄にしてはいけません。

 

まずはメールのみで、こちらの要望に真摯に対応してくれる「顧客第一」の担当者を3人に絞り込みましょう。

【手順4】3社の担当者と直接会って「人柄と能力」を見る

手順4は「3社の担当者と直接会って人柄と能力を見る」です。

 

手順3までで、優秀な担当者を「3社」まで絞り込みました。

しかし、メールのみで、その担当者が本当に優秀だと決めつけるのは危険です。

実際に、メールではいい感じだと思っていたのに、会ってみたら自信なさげで頼りなく、「ちょっと不安だな」と感じる担当者が過去にいました。

また、メールでは優秀な担当者がついてくれそうだったけど、訪問したら「無能な部下」に担当されたこともありました。

 

なので、実際に会って、

  • 人柄(人格)
  • 知識量
  • コミュニケーション力

などをあなたの目でしっかり確かめる必要があります。

実際に会わないとわからないことが多いのです。

 

私が売却をお願いしたハウスドゥの店長さんは、会った時も表裏なく腹を割って話せる感じでした。

「社内の情報なのでメールでは見せられなかった」ということで、さらに詳しい情報や客観的データをくれたりもしました。

これらに加え、直感的に「この人は信頼できるな」と感じるものがありました。

こういった直感は結構当たるので、バカにできません。

 

メールでふるいにかけるのは、明らかに会わなくていいような担当者を切り捨て、無駄な時間をなくすためです。

また、訪問した時に軟禁レベルのしつこい営業をしてくるような悪徳業者を排除するためでもあります。

最も重要なのは、実際に会って担当者の人格と能力を肌で感じることです。

ちなみに、1回目のメールのふるいで、条件をクリアする不動産会社がたくさん出てきた場合は、あなたが疑問に思うことをさらにメールで質問し、どう返信してくる観察しましょう。

不安や疑問を払拭してくれるような、中身のある回答が返ってきたらクリアです。

【手順5】「一番信頼できる担当者を1人選ぶ

手順5は「一番信頼できる担当者を1人選ぶ」です。

 

「手順4」で3人の担当者に直接会い、最終的に「一番信頼できそうな担当者」にあなたの不動産売却を任せましょう。

何十社も査定し、ふるいにかけて残った一人です。

躊躇なく任せられる担当者が必ず見つかっています。

 

もし、会ったその日に決断できるようなら「媒介契約書」を結び、その日から売却を開始します。

決断できなければ「後日回答します」と伝えて、その日は帰ってOKです。

 

媒介契約書とは、「私の不動産売却を3ヶ月間任せます」と宣言し、契約を結ぶことです。

基本的に媒介契約には以下の3つのタイプがあります。

 

【一般媒介】複数の不動産業者に中古マンションの売却依頼できる唯一の方法

他社への依頼契約期間報告義務自分で買い手を探す
複数社OK期限なしなし可能

 

【専任媒介】信頼できる1社にしぼって売却を依頼する方法

他社への依頼契約期間報告義務自分で買い手を探す
不可3ヶ月あり可能

 

【専属専任媒介】基本的な条件は専任媒介と同じだが、自分で買い手を探せない。

他社への依頼契約期間報告義務自分で買い手を探す
不可3ヶ月あり不可

 

選ぶべきは「専任媒介」です。

 

「一般媒介」だと、複数の不動産会社へ売却を依頼でき、一見メリットがあるように見えます。

が、「売却活動が長期化しやすい」というデメリットがあります。

一般媒介は、担当者からすれば「他社で売却を決められたらタダ働きになる」からです。

「タダ働きになるかもしれないなら、頑張るのやめよ」と怠けてしまう担当者が一定数存在します。

なので、売却活動が進まない可能性がでてきてしまうのです。

 

逆に、専属専任媒介だと縛りが強すぎます。

担当者が安心しきってしまい、逆に売却活動が長期化する可能性があります。

 

つまり、不動産会社は1社に絞るけど、あなた自身でも買主を探せる「専任媒介」を選ぶのがちょうどいいです。

もちろん、「あなた自身で買主を探す」というのは、あくまでポーズ。

買主を見つけられてしまう可能性をわずかでも残しておくことで、担当者に適度な焦燥感を与えられ、積極的に活動してくれるようになります。

 

専任媒介の期間は「3ヶ月」ですが、その3ヶ月はよほどのことがない限り、口出しせず完全に担当者に丸投げしましょう。

「あなたにすべてを託します」「あなたを信用しています」という姿勢をこちらから見せるのです。

こう言うと、

そんな信じ切っちゃって大丈夫?

と、心配になるかもしれません。

 

その場合は、まだ「本当に優秀だ」と思える担当者に出会えていないかもしれません。

私のように20人も査定する必要はないですが、より多くの担当者を比較すれば、データが多い分、

  • 「良い」担当者
  • 「普通の」担当者
  • 「悪い」担当者

が素人目でもはっきりわかるくらい、浮き彫りになります。

 

また、「これだけの担当者を見たんだから、この人以上はいないだろう」と自分でも納得できるようになります。

「3人から選んだ1人」と「20人から選んだ1人」なら、後者の方が納得も安心もできますよね。

 

担当者からしたら「自分を信用してもらっている」というのがパワーになります。

確かに、悪徳業者を信用してしまったら、それを利用されてカモにされます。

でも、担当者が人格者なら、信用された分それをしっかり返そうとしてくれます。

あなたも信用されたら、この人のためにちゃんと働こうと思うはずです。

 

実際に、お任せしたハウスドゥの店長さんには、

  • 20社も査定した中から当社を選んだ
  • 全部任せるので、何かあったらときだけ連絡ください

ということを口頭ではっきり伝えました。

それからは、店長さんから報告があるまで、こちらからは一切連絡しませんでした。

結果、1ヶ月以内に買主を見つけ、しかも190万円もの売却益を出してくれました。

 

10~20人の担当者から1人に絞れば、悪い担当者に捕まる可能性はほぼありません。

あなたの不動産を最高の条件で売るためにも、「たくさん査定して信頼できる優秀な担当者を見つけること」が最も重要です。

 

【店長さんから届いたお礼メール

ハウスドゥのメール2

 

【私から出したお礼メール】

ハウスドゥのメール1

ハウスドゥ土呂駅前店様には本当にお世話になりました。

ここじゃなければ、190万円も高く売ることはできず、1ヶ月で売れることもなかったと思います。

もしかしたら、相場通りの700万円で安く売ってお金が残らなかったり、最悪はいつまでも売れ残り、焦りや不安で眠れない毎日を送っていたかもしれません。

あなたにも後悔のない不動産売却を行って欲しいので、まずは優秀な担当者を見つけることに注力してみてください。

中古マンションを高く(早く)売るために意識した3つのポイント

3

何度も言うように「優秀な担当者を見つける」ことが最重要です。

しかし、実はその他にも「不動産を高く・早く売る」ために意識したことが3つあります。↓

  1. 売り急がない
  2. 高めに売り出す
  3. 即決価格を自分の中で決めておく

「優秀な担当者を見つけること」ほど重要ではないですが、不動産売却が成功した要因としては欠かせないので、ご紹介しておきます。

【1】売り急がない

1つ目のポイントは「売り急がない」ということです。

 

不動産を売却するときは、できる限り“余裕”を持って売り出します。

売り急いでいると、買主に足元を見られてしまうからです。

価格交渉で強気に出られると、高く売ることが難しくなってしまうのです。

 

人間には「フェイスインザドア」といって「いきなり大きな価格を見せられると、それより小さい価格を提示された時に承諾しやすくなる」という心理があります。

「500万円下げて」と言われ、一度断ったとしても、「じゃあ50万円でもいいから!」と言われたら「それならまぁいいか」という気になりやすいのです。

本当に売り急いでいる場合は、「500万円下げても良いから早く売りたい」という気にさえなってしまうかもしれません。

 

上記は極端な例ですが、売り急いでいると価格交渉で主導権を握れず、不利な状況に立たされるのは間違いありません。

 

今回の私の売却に関して言えば、全く売り急いでいませんでした。

最初の3ヶ月は「900万円以下の価格交渉はすべて断る」と決めていました。

それで売れなければ、売るのをやめて、そのまま賃貸物件として貸していればいいと思っていました。

 

安売りを避けるためには、あなたが主導権を握る必要があります。

そのためには、価格交渉されても「それ以上は下げません」と堂々と言える状況で売り出したいです。

【2】高めに売り出す

2つ目のポイントは「高めに売り出す」ということです。

当然ですが、高く売りたいなら相場より高めに売り出さなければなりません。

 

ほとんどの方は、売れないことを怖がって、最初から相場通りの価格で売り出しがちです。

でも、「高めに売り出しておいて、売れなかったら価格を下げる」とすれば、高く売るチャレンジしながら最悪は相場通りで売れます。

「最初から高く売れる可能性を潰す」のは、本当にもったいないです。

 

私も、いくつかの不動産会社に「700万円前後じゃないと売れない」というようなメールをもらっていました。↓

業者からのメール3

でも、実際は「900万円」で売れたわけです。

あとで詳しく話しますが、最初の売出価格は「950万円」でした。

そんな強気の価格で設定できたのも、「チャレンジ価格でとりあえず様子を見ましょう」と言う店長さんの言葉を信じたからです。

もし、上記のメールを鵜呑みにして、700万円で売り出していたら、200万円も失っていました。

「売り出し価格を間違えただけ」で200万円も損をするなんて、ホント考えるだけでゾッとします。

 

あなたが「高く売りたい」と思うなら、最初の3ヶ月は高めの価格でチャレンジしてみてください。

3ヶ月経って売れなかったら、その時初めて値下げを検討すると良いです。

「売り急がない」のも、そのチャレンジ期間を作るためです。

 

「チャレンジ価格」や「値下げ」についても、信頼できる不動産担当者に相談できれば、大きく失敗することはありません。

【3】「即決価格」を自分の中で決めておく

3つ目のポイントは「即決価格を自分の中で決めておく」です。

「この価格なら絶対に売る」という“即決価格”を自分の中で決めておかないと、買主を逃す可能性があります。

 

即決価格を決めていないと、せっかく買主が現れても「もっと高く買ってくれる人がいるかも…」という誘惑が邪魔をして、見送ってしまいがちになります。

しかし、それを繰り返していると「この物件ずっと売り出してるな。人気ないのかな?」と買主側に勘ぐられ、市場価値が下がっていきます。

結果、高く売れなくなりますし、最悪は売れ残ります。

 

ちなみに、私のマンションは900万円で売れましたが、売出しは「950万円」でした。

ハウスドゥさんと相談して決めた「チャレンジ価格」です。

そして、私は自分の中で「900万円なら即売る」と決めていました。

「50万円の価格交渉までは許す」と決めていたのです。

結果、実際にそれが実現しました。

 

これが「いや、950万じゃないと売らない」と意地を張って、その買主さんをスルーしていたらどうなっていたか?

今となっては確認できないことですが、可能性として、それ以降900万円で買うという人が現れず、800万とか700万で売ることになっていたかもしれません。

 

900万という高い価格で売れたのは、「900万なら売る」と決めていたからです。

確かに、もしかしたら「930万円で」という買主が現れていたかもしれません。

でも、私としては、“900万円以下の安い価格で売ることの方が嫌だった”のです。

 

このように、自分の中で「この価格なら納得して売れる」という価格を決めておくことで、高く売却できるチャンスを逃さずに済みます。

あなたが使うべき不動産一括査定サイトは?【推奨6サイトを紹介】

ペンと電卓と書類

「あなたの不動産を高く・早く売却する方法」はこれまでお伝えしてきたことが全てです。

あとは実際に行動を起こす必要があります。

「一括査定サイトで査定をしてみる」

すべてはここからスタートします。

 

「何かすごい一括査定サイトを推すな~。何かある・・・」

と思われたからもしれませんね。

 

ここで冒頭の「あなたが行動すると私にメリットがある」の伏線を回収をすると、あなたがこの記事のリンクから一括査定サイトを使ってくれれば、私に紹介料が入るのです。

「そのために記事を書いたのか!」「結局自分のためか!」と言われれば否定はできません。

でも、一括査定サイトを使って優秀な担当者を見つけられたのは事実ですし、あなたも一括査定サイトを使えば(しかも無料)、優秀な担当者を見つけられるのは事実です。

私のことは嫌いになっても良いので、あなた自身のためにも一括査定サイトだけは使ってみて欲しいです。

 

ただ、一括査定サイトを使うにしても、

どのサイトを使えばいいかわからない・・・。

と迷いますよね。

日本には30個以上の一括査定サイトがありますから、悩むのも当然です。

 

私も最初は同じように悩んでいました。

だから、日本にあるすべての一括査定サイト(32サイト)を実際に使って検証しました。(その時の記事はこちら

 

検証してみると、悪徳業者を徹底的に排除している優良サイトもあれば、「しつこい営業」「査定拒否」されたありえないサイトもありました。

そして比較した結果、「本当に信用できる一括査定サイト」だと判断できたのは、以下6つのサイトです。

なので、どれを使えばいいか迷ったら、上記6つのサイトを使っておけば間違いありません。

 

実際に私は、上記6つの一括査定サイトを使ったことで、最終的にハウスドゥの店長さんに出会えました。

たった1ヶ月で購入時より190万円も高く売れました。

なので、あなたも私と同じように、できる限りたくさん査定をして優秀な担当者を見つければ、売却で失敗はありません。

 

とは言っても…。

やっぱり6つ使うのは大変そう・・・

と思うかもしれません。

確かに、一度も一括査定サイトを使ったことがなければ、流れや要領がわかりませんから、いきなり6つも使うのは不安だと思います。

 

なのでその場合は、

の順番で一つずつ使ってみてください。

上記の3つは、私が検証したときにトップ3で実績が良かったサイトです。

また、私も周りの不動産投資家も、基本的にこの3つのサイトを使い回しています。

 

まずは一番実績の良かったHOME4Uから一つずつ様子を見ながら使ってみてください。

使っていけば、要領がわかってくるので、他サイトでもストレスなくスムーズに査定できるようになります。

 

そして、可能なら4~6つ目のサイトまで使った方がいいです。

実際に、今回のハウスドゥさんを見つけたのは「リビンマッチ」だったからです。

もし、私が上記の3サイトだけしか使ってなかったら、今回の結果はありません。

 

だからと言って、「リビンマッチだけ使う」のもNG。

リビンマッチで優秀な担当者が見つかるとは限らないからです。

あなたがどの一括査定サイトで優秀な担当者に出会えるかは、複数の査定をしてみないとわかりません。

逆に言えば、「たくさん査定するほど優秀な担当者に出会える確率は高まる」ということです。

 

あなたの不動産を高く・早く売るには、「複数の査定をして、優秀な担当者と出会い、根拠を聞くこと」以外にありません。

なので、まずは上記3つ(または6つ)の一括査定サイトを使って、試しに査定してみてください。

 

幸いにも、一括査定サイトは「無料」「何回でも使えます。

査定結果が悪くて、今回は売却を見送ることになっても、またタイミングを見て何度でも無料で使うことができます。

なので、一括査定サイトを使うことにデメリットは何もありません。

 

売却を少しでも検討しているなら、売り時を逃す前に早めに査定して、いくらで売れるのか確認しておくべきです。

初めての査定にオススメの「3つの一括査定サイト」を詳しく紹介

前章でオススメした、最初に使っておきたい以下3つの一括査定サイトについて、概要を簡単に紹介しておきます。

  1. HOME4U
  2. イエウール
  3. リガイド

優良サイトだとわかっていても、やはり「どんなサイトなのか?」という“概要”がわからないまま査定するのは怖いですよね。

それぞれ、過去にお試しで査定した時の体験談記事も紹介していますので、参考にしてみてください。

【1】HOME4U

HOME4Uのトップ画像

HOME4Uは、以下のように圧倒的な実績があり、日本で最も利用されている一括査定サイトです。

  • 査定額が一番高かった。
  • 査定数は30サイト中2番目に多かった。
  • 「日本初」の一括査定サイト
  • 運営歴20年以上。
  • 良い評判や口コミが多い。
  • 東証一部上場企業の「NTTデータ」が運営
  • 「悪徳業者」を排除済み(パトロール制度を導入)
  • 「エース社員」が担当。すべてお任せでOK。
  • 官公庁や銀行にも採用の日本最高クラスの個人情報セキュリティ

また、個人情報保護の証となる「Pマーク」も取得しているので、情報漏洩のリスクもなく、安全に使えます。

私の関係者もほとんどこのHOME4Uを使っていますし、私自身何度も使っていますが、毎回「押し売りをしない親切で丁寧な担当者」に出会えています。

一括査定サイトで失敗したくないのなら、とりあえずHOME4Uから使っておけば間違いありません。

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】

HOME4Uの公式サイト 

【私の実体験記事はこちら↓】

HOME4Uの評判、口コミ、体験談

【2】イエウール

イエウールのトップ画像

イエウールは、提携している不動産会社の数が一括査定サイトの中ではNo. 1です。

HOME4Uやリガイドほど長くはないですが、運営期間も「10年以上」あるのでそこそこ実績があります。

 

また、悪徳業者を排除する制度(HOME4Uと同じパトロール制度)も完備しているので、悪徳業者に捕まって嫌な思いをするリスクも低いです。

これはイエウールの運営会社から聞いた話ですが、イエウールは大手とは提携せず、「優秀な地元業者」とつながることで差別化を図っているようです。

実際に、私が査定した時もほとんど地元業者でした。↓

イエウール業者選択画面

大手不動産会社の儲けの8割は「法人顧客」から入っています。

なので、個人顧客に消極的な傾向があり、必ずしも良い結果が出るわけではありません。

イエウールは、「個人の売主さんに高く売ってもらうためには、大手より優秀な地元業者と提携することが重要」だと考えているようです。

 

優秀な「地元業者」ともつながって高く売れる確率を上げたいなら、イエウールも併用することをオススメします。

【イエウールの詳細&無料査定はこちら↓】

イエウールの公式サイト

【私の実体験記事はこちら↓】

イエウールの評判、口コミ、体験談

【3】RE-Guide(リガイド)

リガイドのトップ画像

リガイドは「旧SBIグループ」が運営していた老舗サイトの一つです。

こちらも運営期間は10年以上あり、HOME4Uに次に長いです。

 

リガイドでも、HOME4Uほどではないにしろ、「悪徳業者を排除する制度」を備えています。

なので、悪徳業者に捕まる心配をせずに、安心して査定できます。

 

リガイドの大きな特徴は、一度に「10社」査定できることです。(他サイトは最高6社が基本)

過去にお試しで査定した時も、査定先として表示された業者の数はリガイドが一番多かったです。↓

リガイド画像9

 

リガイドは、HOME4Uやイエウールほど優れた面があるわけではないですが、バランスが取れています。

なので、万が一「HOME4U」や「イエウール」を使っても良い結果が得られなかった時の「補欠」として使うといいです。

【リガイドの詳細&無料査定はこちら↓】

リガイドの公式サイト

【私の体験談記事はこちら↓】

RE-Guide(リガイド)の評判・口コミ・体験談

【まとめ】不動産売却の成功=優秀な担当者を見つける

これまでの話をまとめます。

【1】高く早く売るために不可欠なのは「優秀な不動産担当者」を見つけること

【2】優秀な担当者を見つけるには以下の5つの手順を踏むこと

  1. 複数の一括査定サイトを使う
  2. 不動産会社と”メール”でやりとりする
  3. ベスト3社に絞り、アポを取る
  4. 実際に会って人柄と能力を見る
  5. 1社に絞り、信じて任せる

【3】不動産を高く・早く売るために意識した3つのこと

  1. 売り急がない
  2. 高めに売り出す
  3. 即決価格を自分の中で決めておく

【4】まずは「複数の一括査定サイト」を使って、売却の一歩を踏み出す

 

あなたの不動産を高く・早く売るためには、とにかく「優秀な担当者を見つけること」に全精力を注ぐべきです。

実際に売却活動をするのは、あなたではなく「担当者」です。

担当者が優秀なら、たとえ丸投げでも、あなたが大きな売却益を得られるように率先して動いてくれます。

あなたは大事な仕事や用事を済ませたり、家族との休日を楽しんでいるだけでOKです。

 

しかし、担当者が「無能」「ダメ社員」だったら、その逆が起こります。

無能なので、まずトラブルやミスが続きます。

それに振り回されるだけならまだマシで、最悪は裁判沙汰に発展することもあります。

「裁判なんて大袈裟な」と思うかもしれませんが、不動産業界では結構身近です。

おまけに「売る力」がないので、高額売却は期待できません。最悪は「売れ残る」ことさえあり得ます。

担当者を間違えるだけで、あなただけでなく家族まで苦労させることになりかねないのです。

 

そういったリスクを避けるために私がやったことは…。

「一括査定サイトで多くの査定書を取り、1人の優秀な担当者を見つける」

たったこれだけです。

上記の詳しい手順は本文に細かく書いているので、もしまだしっかりと読んでいなければ、一読をオススメします。

 

この記事をすべて読んでいれば、不動産売却で失敗するリスクは限りなくゼロに近いです。

なので、安心して一括査定サイトを使って査定してみてください。

不動産売却は築年数が早いほど高く売れやすいので、行動は早い方が有利です。(ただし、焦りは禁物)

 

一括査定サイトは「無料」「何回でも使えます。

仮に査定結果が悪くて、売却を見送ることになっても、またタイミングを見て、再度“無料”で使うことができます。

なので、査定することにデメリットな何もありません。

 

あなたの不動産を高く・早く売るためにも、まずはあなたのできることから、小さな一歩を踏み出してみてください!

優秀な担当者が見つかりやすい3つの一括査定サイトはこちら。

>>「HOME4U」の公式サイトはこちら

>>「イエウール」の公式サイトはこちら

>>「リガイド」の公式サイトはこちら

※詳細は文中で紹介しています。

 

この記事が、あなたの売却活動の一助となれば幸いです。

中田裕二

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