【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
マンション投資において、「投資用マンションの選び方」に関してはかなり重要視して一生懸命学ぼうとする人が多いのです。しかし、管理会社選びを同じぐらいの力量で学ぼうとする人はまれです。
（※まだ投資用マンションの正しい選び方を知らない人はこちらの記事を読んでください→「マンション投資は物件の選び方が全て！」）
むしろ、管理会社を付けずにすべて自分で行う「自主管理」で良いと考える人もいます。確かに、その方が手数料（費用）もかからず、得られる家賃収入が増えますから魅力ですよね。
しかし、マンション投資で失敗する人の原因として、「投資用マンションの選び方を間違えている」の次に多いのが「管理会社の選び方を間違えている&自主管理にしてしまった」です。
優良なマンションを購入できたことに満足して早く家賃収入が欲しいばかりに、正しい管理会社の選び方を学ばないまま、入居者募集を依頼してしまう人が多いです。
しかし、それでは将来的に「家賃滞納」や「クレーム」といった「入居者トラブル」に巻き込まれるのは目に見えています。
せっかく「マンション投資＝不労所得」を期待していたのに、入居者対応に振り回されてしまっては何の意味もありません。もはや「投資家」ではなくただの「個人事業主」です。
あなたは本当の不労所得を得るために、マンション投資における「正しい管理会社の選び方」を知りたいと思いませんか？
- 全ておまかせできるほど信頼できる担当を見つけたい
- 手数料だけ取られて全然仕事しない業者に当たりたくない
上記の希望を満たすような管理会社を選ぶ基準を知ることは、あなたのマンション投資の収益を効率的にアップさせる事につながります。
この記事では、マンション投資に不可欠な管理会社の仕事内応や手数料について、正しい選び方のポイント、優良な管理会社を効率的に見つけるおすすめのサイトなどを詳しく解説していきます。
これから管理会社を探す方や、既に契約しているけど、対応も悪いし仕事もしないから変更したいと考えている方なら必ず読んでおきたい内容です。
【管理会社とは？】マンション投資に不可欠な存在！
マンション投資における「管理会社」とは、不動産投資オーナー（大家さん）の代わりにマンションそのものや入居者の管理を行い、賃貸経営を安全に維持すると共に収益の安定化に努めてくれる不動産会社のことを言います。
マンション投資を成功させるためには、優良な管理会社とつながる事が必要なワケですが、まずは私たちオーナーが「管理会社」について深く知っておく必要があります。
管理会社について理解を深めるために、下記の3つのことを把握しておきましょう。
- 仕事内容
- 手数料の相場
- 管理を依頼するメリットと自主管理のリスク
マンション投資における管理会社の仕事内容
購入した投資用マンションに対して、管理会社へ「業務委託」を依頼すると、下記の仕事内容を全て引き受けてくれます。
| 家賃滞納時の督促 | 入居者が家賃の滞納をしたら、連絡をして即振り込みするよう督促してくれる |
| 入居者からのクレーム対応 | 入居者からあらゆるクレームを24時間受けつけて解決してくれる。管理会社の判断だけでは解決できない場合は、オーナーへ報告してくれる。 |
| トラブル発生時の対応 | 24時間態勢で入居者からのトラブル報告に対応 |
| 退去の立会い | 借主の退去日に投資用マンションそのものや部屋の中に問題がないか立ち会いして確認してくれる。 |
| 原状回復費用の請求 | 退去立ち会いを行い、再度入居募集するためのクリーニング費用や補修費用が必要な場合に、借主へ請求する手続きを取ってくれる。 |
| 賃貸借契約の締結及び更新 | 賃貸契約の満期が来た場合に、再度更新するための契約書作成や署名押印のやり取りを間に入って補助してくれる。 |
| 広告活動（客付け） | 入居者募集のためのネットでの宣伝活動や入居者候補への紹介 |
| 内見対応や入居審査 | 自分の投資用マンションへの内覧対応や入居希望者に対する審査 |
| 鍵の受け渡し | 入居時や退去時の鍵の受け渡し |
| 募集条件の提案 | どのような条件なら入居者が付きやすいかをアドバイスしてくれる |
| リフォーム内容の提案 | どのようなリフォームをしたら入居者に支持されやすいかをアドバイスしてくれる |
| 滞納保証 | 借主が家賃を滞納し、収入が滞った場合に代わりに家賃を保証してくれる制度 |
| 建物保全（一棟所有の場合） | 投資用マンションの日常清掃や老朽化防止対策、修繕計画の立案等を行う |
特に重要なのは「クレームやトラブルに24時間態勢で対応してくれる」ことです。
サラリーマンや個人事業主のようにマンション投資以外にも仕事を持っている方は、忙しい日中にクレームやトラブルの対応をする事なんかできませんよね。もちろん、仕事が終わってほっと一息ついている夜にクレームの電話を受けるのも嫌です。
私自身もサラリーマンをしながらマンション投資をしていましたが、管理会社に全て任せていたのでほぼ何もしていません。本来の仕事に集中する事ができていました。
トラブルやクレームの電話を受けた事もないですし、現地に赴いたのも購入前の現地調査以降一回もありません。賃貸契約の満期を迎えたときも、管理会社が私と借主の間に入り、全て郵送で更新手続きの書類をやり取りしてくれたので非常にラクでした。
管理業務が趣味でない限り、マンション投資を行う上では、管理会社に業務委託するのが最も賢い選択です。
管理会社にかかる手数料はいくら？
管理会社に業務委託した場合の手数料（費用）相場は、だいたい家賃の3〜5％です。費用は毎月発生します。
現時点で調べられた管理会社の手数料（費用）を載せておきます。
| 株式会社エイブル | 5% |
| 株式会社アパマンショップHD | 要相談 |
| 株式会社ミニミニ | 3.8〜5％ |
ミニミニの場合は、一棟所有で全ての部屋の管理を任せた場合は3.8％、区分所有（一部屋）のみの場合は5％でした。私が現在所有している投資用マンションの一つはミニミニさんに業務委託しており、「家賃7万×5％＝3,500円」の手数料を毎月支払っています。
正直、毎月3,500円で「管理会社の仕事内容」でお伝えした業務をすべてやってもらえて、自分は家賃が振り込まれるのを気にしているだけで良いのですから安いものです。
アパマンショップが「要相談」とあるように、物件によっても費用は変わってきますし、管理会社によっても家賃に対する割合が変わってきますから、検討する際は、費用を必ず確認してください。
不動産の管理を依頼するメリットと自主管理のリスク
マンション投資において、購入した投資物件に管理会社を付けること（管理会社あり）と自主管理（管理会社なし）ではお互いどのようなメリットデメリットがあるのかまとめてみました。
| メリット | デメリット | |
| 管理会社あり | 管理に関する全ての業務を任せられる（ほぼ不労所得化できる） |
|
| 管理会社なし （自主管理） |
| どんなときでも入居者対応や物件保全に意識を向けていなければならない（24時間態勢） |
結論として言えることは、将来的に管理業務を極める必要性がない限り、手数料（費用）を支払ってでも管理会社を雇うべきだと言う事です。
特出すべきは、自主管理のデメリット（リスク）の大きさです。
もしあなたがサラリーマンや個人事業主で、マンション投資業以外にも仕事を抱えている場合、自主管理にしてしまうと借主からのクレームやトラブルに対応する事は不可能に近いです。
借主は問題を抱えると一刻も早く対応して欲しいワケですが、あなたが仕事の関係で対応が遅れますと言おうものなら、借主の不満は爆発します。それが響いて退去や物件に対する評判につながれば、あなたの収益に悪い影響が出ることは想像がつきますよね。
管理会社に全ての業務を委託すれば、24時間態勢ですから対応が遅れる事はありません。しかも管理のプロとしてスムーズに仕事をしてくれますから、借主の満足度にもつながり、必然的に物件やオーナーに対する好評価にもつながるのです。
将来的に管理業をしたいというのなら、トレーニングがてら「自主管理」でも良いです。しかし、そうでないのならわずかな手数料をケチるのはやめて、管理会社に業務委託したほうがメリットは大きいです。
マンション投資における優秀な管理会社の選び方5つのポイント
マンション投資を成功させるためには、管理会社に業務委託を行って不労所得に近い状態にする事が重要だと既にお伝えしています。
しかし、そもそもの大前提として、お任せする管理会社が優秀でなければ全く意味がありません。手数料ばかり取って、全く仕事をしなかったり対応の悪かったら、あなたや入居者にとって何一つメリットがありませんよね。
マンション投資を成功させたければ、「正しい選び方」を知り、複数の管理会社を比較検討する必要があるのです。
マンション投資における管理会社の正しい選び方のポイント5つを順に解説していきます。
- 管理部門を持っている
- 店内や担当者の雰囲気
- オーナー目線の提案がある
- 滞納保証や家賃保証があるか？
- ネガティブ情報がないか？
１．独立した管理部門を持っているか？
あなたが候補として調べている不動産会社が「管理部門」として独立した組織を持っているかは、一つの目安として有力です。
管理部門を持っているということは、実績が多く、片手間で業務をしているレベルではないことを証明しているからです。管理業務の質の高さが期待できます。
例えば、株式会社アパマンショップリーシングは、賃貸物件探しの「賃貸斡旋」と賃貸管理の「プロパティ・マネジメント」に事業が分かれています。
上記のように、管理業務を専門で行っている会社であれば、マニュアルも整備されていて質の高いスムーズな対応が期待できるので、安心して任せる事ができます。
２．店内や担当者の雰囲気で客付けの力や情報力がわかる
実際に店舗に訪問して、店内や社員の雰囲気を確かめてください。店内が明るく居心地のいい雰囲気だったり、社員の方が話しやすい雰囲気を持っていれば管理会社候補として有力です。
雰囲気の良い店や担当者は「客付けの力」と「情報力」に優れているからです。
あなたが感じた店内や社員の雰囲気は、今後入居者となるお客さんも同じように感じます。自分の家探しを任せたいと思った時に、雰囲気の悪い店や担当者にお願いしたいと思わないですから、雰囲気の良い店の方が客付けしやすい環境だと言えます。
また、担当者の人間力が高ければ、自然と周りに人が集まるのと同時に「情報」も集まります。優秀な担当者は集まった情報を上手く活かしているので、能力も実績も高い傾向にあります。
管理会社を選ぶ際は、必ず店舗を訪問し、店内と担当者の雰囲気が良いかチェックしてください。
３．オーナー目線で入居者募集の戦略やリフォームの提案がある
購入したマンション投資用の物件について、入居者募集の方法や戦略、リフォームやクリーニングの有無などの相談をしてみましょう。
受けたアドバイスが、担当自身の利益を優先していない「オーナー目線（投資家目線）」の内容になっているかを確認してみましょう。
例えば、以前に私が店舗を訪問してサービス内容や費用、地域の賃貸需要について聞きにいったことがあるのですが、回答もそこそこに入居者募集の話を勝手に進めようする会社がありました。
こちらの要望を無視して、自分に有利に進めようとする管理会社や担当者を相手にしてはいけません。後にトラブルになる事が目に見えています。
担当者とのやり取りを観察し、オーナーやお客さんの意向を第一に優先してくれるかどうかをしっかりチェックしましょう。
４．家賃滞納保証や空室保証（サブリース）があるか？
検討している管理会社に「滞納保証（家賃保証）」や「空室保証（サブリース）」があるかどうかを確認してください。
| 滞納保証 （家賃保証） | 入居者の家賃滞納や夜逃げ、失踪等があった場合に、損失した分の家賃収入の保証をしてくれる制度（期間は6ヶ月や退去までなど様々） |
| 空室保証 （サブリース） | 管理会社があなたの投資用マンションを一括借り上げし、空室の有無にかかわらず一定額の家賃を毎月保証してくれる制度（保証してくれる家賃は満額の約80％の金額に落ちる） |
使うか使わないかは別にして、上記のような保証制度が充実している管理会社の方が、今後の賃貸運営を行っていく上で戦略を立てやすくなります。
特に、「滞納保証」に関しては、マンション投資を行う人なら利用する可能性は高いです。私は幸運にもまだ使った事はないですが、私の周りの不動産投資家にはお世話になっている人が多いです。
入居者の勤務状況が悪化して急に家賃が払えなくなったり、原因不明の夜逃げがあったり、ルールをまだ理解していない外国人を入居させたばかりに家賃が決まった日に振り込まれないなど、様々な要因で家賃の滞納は発生します。
マンション投資を続けていくと、家賃が滞る要因はたくさん起きます。万が一の時に慌てて対応するのではなく、セーフティとなる上記2つの制度を予め把握しておきましょう。
５．ネガティブ情報がないか？
検討している管理会社が過去に「行政処分」を受けていないかを、国土交通省の「ネガティブ情報等検索システム」で調べる事ができます。
「行政処分を受けている＝法律違反をしている＝モラルがない」ということですから、情報が載っていたら候補から外しましょう。
確認方法できるサイトは下記の通りです。その管理会社が「大臣免許」なのか「知事免許」なのかで変わってきますので、確認してから調べましょう。わからない場合は両方検索してみてください。
| 大臣免許の場合 | 国土交通省ネガティブ情報等検索システム |
| 知事免許の場合 | 国土交通省ネガティブ情報等検索システム |
大臣免許の検索システムでは「事業者名」にあなたの気になっている会社の名前を入れて「検索」をクリックするだけです。（「株式会社」などは入力しなくてもOKです）
知事免許の検索システムでは、あなたが気になっている管理会社の都道府県を選択して名前がないか探すだけです。内容までしっかり確認しましょう。
該当する事はまれですが、念には念を入れてチェックしておきましょう。
評判の良い管理会社が見つかる！おすすめの比較サイトとは？
管理会社の候補をピックアップするためのツールとして積極的に活用したいツールに「マンション貸す.com」があります。
マンション貸す.comは、自分の所有しているマンションを賃貸に出すとしたらどのくらいの家賃が取れるかを無料で査定できる便利なツールです。
マンション貸す.comには、下記のような「自然と優良な管理会社を選べてしまう要素」がたくさん詰まっているので、これから探す人にはおすすめしています。
- 家賃査定をすべて無料でできる
- 一度に最高6社の管理会社を比較検討できる
- ネット申込みだから、自分の足で不特定多数の業者を回る必要がない
- 大手から中小までバランスよく提携しているから、偏りがない
2、3年前まで、管理会社を複数比較するためには、所有マンションの近くにある業者に一件ずつ連絡・訪問して家賃査定を取ったり、サービス内容について聞き取りしていました。
「直接訪問して雰囲気を確かめる必要があるのだからそれで良いじゃないか」と思うでしょうが、中には行くに値しない業者もあって時間のムダが多かったのです。
しかし、マンション貸す.comが出てからは、最初にこのツールを使って探すようにしました。電話やメールのやり取りでどんな雰囲気の会社や担当者なのかもつかめますし、サービス内容についても話の流れで聞き取りできるからです。
そして、気になった会社のみ訪問するようにしたので、無駄な時間や労力を大幅に削減できています。
私が実際にマンション貸す.comを使った様子を、証拠画像付きで解説している記事がありますので読んでみてください。
体験談の記事はこちらから→マンション貸す.comの評判や口コミ
私の正直な感想や実際の査定結果はもちろん、不動産仲間から集めた口コミも載せているので非常に参考になります。
《マンション貸す.comで管理会社を探すなら↓》
【まとめ】管理会社次第で不労所得になるかが決まる！
マンション投資をやっていても不労所得にならずに失敗したり、悪質な管理会社に振り回されて苦労してしまうのは、「正しい選び方」を学ばずに質の悪い会社へ業務委託してしまうからです。
管理会社の役割や正しい選び方を理解していれば、安易に自主管理を選ぶ事もないですし，質の悪い業者を選ぶ事もないですよね。
まずはこの記事で、マンション投資における正しい「管理会社」の知識を蓄えましょう。
【管理会社とはどんなもの？】
- 仕事内容を把握する（主要13項目）
- 管理費は大体家賃の3〜5％
- 自主管理のデメリット（リスク）は非常に大きい
【正しい選び方の5つのポイント】
- 管理部門を持っている
- 店内や担当者の雰囲気が良い
- オーナー（投資家）目線の提案がある
- 滞納保証（家賃保証）や空室保証（サブリース）がある
- ネガティブ情報がない
知識が備わったら、あとは行動あるのみです。実際に探し出さなければ、優秀な管理会社を見つけられません。
候補となる業者を探すときは、既にご紹介した「マンション貸す.com」を使ってみてください。
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私が実際に体験した様子やリアルな感想、不動産投資仲間から集めた口コミを載せた記事も書いていますので、参考まで読んでみてください！
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私の実体験記事はこちらから→マンション貸す.comの評判や口コミ
この記事が、マンション投資における管理会社選びの情報提供記事として、あなたの役に立てたら幸いです。
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓