【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
消費税増税は、食材や日用品などの日常的な買い物へ直接影響し、家計を圧迫します。
また出費が増えるのかと思うと、心が重いですよね。
増税は「住宅購入」にも影響があります。
ですから、住宅購入を考えている人の中には「増税前に買っちゃおう！」と思っている人もいるでしょう。
不動産の価格は高いですから、税率が2％上がるだけで何十万円も支払いが増えます。
しかし、あなたが住宅を「中古マンション」で探す予定なら、慌てる必要はありません。
中古マンションは、消費税がかかることがほとんどないからです。
消費税がかからなければ、増税しても関係ないので、ゆっくり探すことができますよね。
売りに出されている中古マンションの中には消費税がかかるものもありますが、その分税制優遇も完備されています。
この記事では、中古マンション購入で消費税が「かかる・かからない」違いや、増税にともなう税制優遇など、消費税に関する全ての疑問について解説していきます。
中古マンションに消費税が表示されていない理由とは？
ネットやチラシに載っている中古マンション価格に消費税が表示されていない理由は2つあります。
- 中古マンションの中には「消費税がかからない物件」がある
- すべて「税込み」価格で表示されている
中古マンションには「消費税がかからない物件」があります。
物件の売主が「個人」だと消費税がかかりませんが、売主が「不動産会社や法人」だと消費税がかかります。
消費税は、「事業者が事業としてお金を取って行うサービス」に課税されるものです。
消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の輸入です。
参考：国税庁HP「消費税のしくみ」
ですから、売主が「個人」の場合は、事業者ではないので課税対象外となります。
対して、「法人」は事業者となるので、不動産会社や一般的な会社が所有している不動産を購入する場合は消費税が課税されるのです。
中古マンションは、元をたどれば不動産会社が新築マンションとして販売していたもので、ほとんどが「居住目的」として一度「個人」へ売却されます。
ですから、中古マンションを「法人」が所有していることはほぼありません。「事務所」や「投資目的」で所有している企業がありますが、本当にまれなケースです。
よって、中古マンションの所有者はほとんどが「個人」なので、消費税はかからないと思っていて良いです。
また、上記のような理由で、中古マンションには消費税がかかる物件とかからない物件が混在しているため、ネットやチラシの物件情報には全て「税込み」で表示されています。
中古マンションは消費税がかかる物件がまれですし、かかったとしても「税込み」で表示されています。
ですから、購入する住宅を中古マンションで考えているなら、消費税についてあまり気にする必要はないと言えます。
【実例画像あり】中古マンションの消費税計算方法を解説！
中古マンションの売主が「不動産会社・法人」の場合だと消費税がかかりますが、計算方法は下記のような手順で行われます。
- 中古マンションの建物分の評価額を計算する
- 建物価格のみに税率をかけ算する
消費税が建物にしかかからないのは、土地が「非課税対象」だからです。
消費税は「消費されるもの」にかかる税金です。
建物は使用され続けることによって消費しますが、土地は消費されていくものではないため除外して計算します。
私が実際に購入した中古マンションで「消費税がかかった物件」があるので、画像付きで計算方法を解説します。
【実際の売買契約書】
不動産会社の担当者に建物評価額を算出してもらったところ「411万円」でした。そこに消費税8％でかけ算すると「328,888円」となります。
建物評価額4,110,000円× 消費税8％ ＝ 328,888円
上記のように消費税がかかる物件でも、不動産担当者と私の間での価格のやり取りは、販売情報に載っていた「710万円」で行っていました。
金額の内訳については、担当者が販売情報に載せる前に計算してくれています。
ですから、基本的に私たち買主が消費税を気にする必要はありません。
中古マンションの消費税は、建物評価額に税率をかけ算して算出されています。
計算は既に不動産担当者がやってくれているので、買主である私たちはネットやチラシに載っている物件価格だけを気にしていれば大丈夫です。
しかし、中古マンションを値引き交渉して購入するなら、予め自分で土地評価や建物評価を計算し、本来の価値を見極めておくことは重要です。
他の記事に値引きの秘訣を紹介しているので参考にしてみてください。
消費税増税に伴う中古マンションに関する経過措置を解説！
中古マンションを購入する場合、契約してから実際に住むまでに短くて「1ヶ月」、リフォームやリノベーションをすると長くて「4ヶ月〜5ヶ月」かかります。
中古マンションを購入し、契約と居住の間に消費税が10％に引き上げられた場合、税率は8％と10％のどちらが適用になるのでしょうか？
このような疑問を解決する制度として「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」が設けられています。
経過措置のポイントは下記の2つです。
- 消費税額は原則として引渡し時点の税率により決定
- 税率引上げの半年前までに契約された住宅は引上げ前の税率
参考：国土交通省HP「消費税率引上げに伴う住宅に関する経過措置」
8％と10％のどちらの税率が適用されるかは、「契約時点」ではなく「引き渡し時点」で決まります。
（中古マンション購入の流れについては他記事参照）
ですから、税率10％で中古マンションを購入したくない場合は「平成31年9月末」までに正式に所有者となる必要があります。
ただ、引き渡し時期が「平成31年10月以降」でも、契約した日付が半年前の「平成31年4月以前」だと税率8％で購入することができます。
税率10％で中古マンションを購入したくない場合は、基本的に「平成31月9月末までに引き渡しを完了させる」ことを意識しましょう。
消費税増税に伴う不動産購入に関する2つの軽減措置
増税にともない、住宅購入に関する2つの軽減措置に動きがありました。
- 「住宅ローン控除」の最大控除額拡大
- 「すまい給付金」のリリース
この2つの制度について詳しくお伝えしていきます。
１．「住宅ローン控除」の還付金が増えた？
平成26年4月〜平成33年12月（消費税8％or10％）の間に住宅を購入する人は、平成26年3月以前（消費税5％）に住宅を購入した人に比べて、住宅ローン控除で受け取れる還付金が増えました。
消費増税と同時に、年間の最大控除額が20万から40万円に拡大されたからです。
ただし、住宅の購入時に消費税がかからなかった場合は「20万円」のままです。
最大控除額の拡大は物件購入時に「消費税を払っている人」が対象です。
消費税が8％から10％に増税するタイミングで更なる優遇があるかはまだわかりせんが、情勢が変われば新しい改正がある可能性もゼロではありません。
中古マンション購入と住宅ローン控除の詳細については、他の記事で詳しく解説しているので、情報が欲しい人は読んでみてください。
２．「すまい給付金」がリリースされた！
平成26年4月の消費増税（5％→8％）にともない、「すまい給付金」という軽減措置も発表されました。
「すまい給付金」とは、消費税が上がってから自宅を購入した人を救済するために、現金を給付する優遇措置です。
平成26年4月から平成33年12月まで使えることが決まっています。
給付を受けられる金額は下記の方法で計算されます。
「給付額＝給付基礎額×持分割合」
給付基礎額は、消費税が「8％」と「10％」で変わるので注意しましょう。↓
参考：国税庁HP「給付額について｜すまい給付金」
また、すまい給付を受け取れる条件を簡単にまとめておきましたので、確認してみてください。
- その物件に住んでいること
- 収入が一定以下であること
［8%時］510万円※以下
［10%時］775万円※以下 - 住宅ローンの借入期間が「5年以上」あること
- 住宅購入時に「消費税が課税された物件」であること
- 床面積が「50m2以上」であること
- 第三者機関の検査を受け、耐震基準及び一定の品質が確認されていること
参考：国税庁HP「すまい給付金とは」
すまい給付金も住宅ローン控除と同様、「消費税がかかる中古マンション」が対象です。
今検討している物件が対象となるのか、購入前に確認しておきたいですね。
【まとめ】中古マンションに消費税が掛かることはまれ！
「消費税が上がるから早く家買わなきゃ！」と焦っている人は多いですが、中古マンションを検討しているならその必要はありません。
中古マンションなら、売主がほとんど「個人」で消費税がかからないからです。
仮に消費税がかかる中古マンションだったとしても、「住宅ローン控除」や「すまい給付金」という税制優遇が完備されていますから、金銭的な負担は少ないです。
このように、中古マンションなら増税を気にせずゆっくり検討できます。
そもそも、「消費増税への対策」を意識する以前に、最も優先すべきことがあります。
それは、中古マンションを「適正価格で買うこと」です。
仮に増税前に中古マンションを買えたとしても節約できるのは数十万円ですが、適正価格で買うよう意識すれば「数百万円単位」で得することができるからです。
というのも、不動産会社や売主の中には、自分の利益のために本来の資産価値よりも高い価格で売っていることがあり、それを鵜呑みにして購入すると数百万円の損をします。
逆に「適正価格」を見抜ければ、その値段まで値引き交渉して安く購入できるので数百万円の得をします。
まずは「適正価格」で買うことを意識しなければ、いくら増税対策をしても意味がないのです。
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この記事が、中古マンションの消費税に関する情報提供記事として、あなたの役に立てたら幸いです。
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「この物件、本当に買って大丈夫？」
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不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
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