【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
何か物事を始めようとする時は、「自分にどんな得や魅力があるのか？」や「危険や問題点はないのか？」を事前に知っておきたいですよね。
「マンション投資」も例外ではありません。
- 今の自分にとって最適な投資なのか？
- 具体的な利点は？
- 弱点は何か？
といった「マンション投資のメリットやデメリット」を明確に知りたくはないですか？
特に、他の投資や資産運用方法と比較してどれが良いか迷っている人は、マンション投資の「メリット・デメリット」について「迅速&簡単」に把握したいですよね。
こうしている間にもチャンスは他の方に奪われている状況ですから焦る気持ちもわかります。
そこで、世間一般で言われていることから、私が実体験として感じていることまでを含めた、「マンション投資のメリット・デメリット」をまとめることにしました。
マンション投資の全体像を把握するにはもってこいの記事になっていますので，最後まで目を通してみてください！
マンション投資の6つのメリット（魅力）とは？
マンション投資に関して、「世間一般で言われているメリット」と「私が実感したメリット（魅力）」を洗い出してみると、下記の6つにまとまりました。
それらを順に解説していきます。
- 安定的&利回りが良い
- 節税できる
- ローンが使える
- 不労所得になる
- 年金や生命保険の代わりになる
- 少額で始められてリスクも分散できる
１．他の投資より安定的&利回りが良い
マンション投資は他の金融商品よりも、安定的に収益が得られ、その利回りも決して低くありません。ですから、「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資であると言われています。
| ハイリスク・ハイリターン | 株、FX、先物取引など |
| ミドルリスク・ミドルリターン | マンション投資（不動産投資） |
| ローリスク・ローリターン | 保険商品、国債、投資信託、定期預金など |
上記のように、株やFXは下記の特徴があり、「ハイリスク・ハイリターン」であると言われています。
- 一度に大きなお金を稼ぐ事ができる（夢がある）
- レバレッジの大きさや市況の乱高下により、大きく損失を出す事もある
- 市場の浮き沈みをコントロールできない（損失を黙って見ているしかないことも・・・）
マンション投資は、株やFXのように大きく稼ぐことできませんが、大きく損をすることもありません。不動産市況や家賃相場は、株・FX市場のように「1日単位」で乱高下せず、変化があるとしても「何ヶ月」もかけてゆっくりと変わるからです。
市況変化に対応できる時間は、マンション投資の方が長く取れるので、損失が広がることを食い止められるのです。
株やFXより安全に稼ぎたいならマンション投資にしましょうと言うと、「だったら、全くリスクのない保険商品や定期預金の方が良いのでは？」と言う人がいますが、そちらを選ぶとほとんど稼げません。
保険や定期預金などは下記の特徴があり、「ローリスク・ローリターン」の商品と言われています。
- 利回りが低い（稼げない）
- 損をしない or 損を出しづらい
マンション投資の利回りは、良くて10〜12％、実質利回り（経費を加味した利回り）だと6〜7％ぐらいです。対して、保険商品や定期預金は1％ないことが多いです。
仮に1000万円を運用したら、マンション投資の場合は70万の利益を得られますが，保険商品や定期預金の場合は10万以下です。定期預金なんかは0.01％ぐらいが主流ですから1年で「1000円」。話になりません。
株やFXよりも「安全・安定」で、保険や定期預金よりも圧倒的に稼ぐことができる、ミドルリスク・ミドルリターンのマンション投資（不動産投資）が、最も効果的な資産形成法であると言えます。
２．節税できる
マンション投資を行い、確定申告で上手く手続きをすると、支払った所得税を取り戻すことができるメリットがあります。
赤字を出し、その赤字を他の所得（サラリーマンなら給与所得）と相殺して全体の所得金額を減らすことで、税金を少なくするという仕組みです。サラリーマン大家なら、毎月会社経由で払っている所得税が確定申告時に還付されます。
実際に私も初めて不動産を購入した年の確定申告では「節税」を実践しました。10月に買った事もあり、得られた家賃収入よりも諸費用の方が大きかったので、必然的に赤字となって所得税が還付されたのです。（たった5.3万円でしたが。笑）
節税目的の大家はあえて確定申告を「赤字」にして節税をします。「減価償却費」という確定申告上のみで認められる「架空の費用」を大きくすることで、実際には儲けているけど、書面上だけ赤字に見せるのです。
言葉にすると怪しいですが、正当な節税方法です。
（減価償却について詳しく理解したい場合は「マンション投資家必見のキャッシュフローシミュレーションとは？」の記事をご覧下さい）
確定申告を赤字にするので、銀行でローン審査に影響してしまうのがネックですが、全うな節税方法の一つです。
３．ローンが使える
マンション投資（不動産投資）は「お金を借りてできる唯一の投資」と言われ、大きなメリットの一つです。
もしあなたが、株やFX、保険、投資信託などを始めたいと思うなら、ある程度まとまったお金を準備しなければなりません。銀行に行って「株をやるためのお金を借りにきました」と言っても「貸せる訳ないでしょw」と笑われるだけです。
しかし、「マンション投資（経営）をするためのお金を借りたいのですが？」と言えば、「こちらにどうぞ！」と話を聞いてもらえるのです。
また、マンション投資はお金を借りてできるので、「時間のレバレッジ」が効きかせられます。
例えば、1000万貯蓄して不動産を購入する場合、1年で100万の貯金ができたとしても10年かかります。しかし、銀行のローン審査をすれば1ヶ月で購入できます。「1ヶ月後スタート」と「10年後スタート」では資産に大きな差が生まれるのは想像つきますよね。
初期費用は少ないけど、ある程度大きな収入が見込める方法取りたいと考えているなら、ローンが使えるマンション投資を検討してみてください。（自己資金がない人でもできる「ヤドカリ投資法」も参考になります）
４．不労所得になる
マンション投資（不動産投資）は、上手く経営すれば「不労所得」になり、手間をかけずに家賃収入を受け取る事ができます。
確かに、物件を購入するまでの勉強や活動は決してラクではありません。私も最初の物件を購入するまでに100件以上は視察しています。
しかし、購入してしまえばほとんど何もしません。「全く現地に行っていない&入居者とも話した事がない」というような物件は実際にあります。
なぜ、このような事ができるかと言うと、購入後の家賃徴収や入居者対応はすべて管理会社に任せてしまうからです。月に家賃の5％程の費用を払うだけで、ほとんど全ての業務を委託できます。
（詳しくは「マンション投資は管理会社の選び方が命！おすすめの比較サイトとは？」の記事を参考にして下さい）
「マンション投資は、本業がある個人事業主や会社に勤務しているサラリーマンに向いている」と言われるのは、上記のように全て管理会社に面倒事を委託できるからなのです。
５．年金や生命保険の代わりになる
マンション投資は上手く運営すれば「年金」や「生命保険」の代わりになるというメリットがあります。
定年後の時点で、「ローンの残っていない区分マンション」を複数所有していれば、入ってくる家賃はまるまるあなたの収入になり、年金のように毎月受け取ることができます。（管理費や修繕積立金といった費用はありますが）
また、ローンを借り入れする時には、原則として「団体信用生命保険（死亡や高度障害になったらローンがチャラになる無料の保険）」に加入します。ですから、万が一あなたが亡くなったら「ローンのない収益物件」を家族に残す事ができ、家賃として収入を得るか、売却して一時金を受け取るかを選んでもらうことができるのです。
実際、私も団信に加入した収益物件がありますから「死亡保障」をあまり必要としていません。ですから、その分生命保険の節約にもつながるという好循環が生まれています。
マンション投資を行えば、年金や生命保険の代わりになるだけでなく、家計の負担軽減にもつながります。
６．少額で始められてリスクも分散できる
マンション投資（区分マンション）は、不動産投資のあらゆる対象物件の中でも、少額で始められて、リスクが低い投資法です。
不動産投資のカテゴリーの中には、下記のようにあらゆる対象物件があります。
- 区分マンション
- 戸建て
- 一棟アパート
- 一棟マンション
- 駐車場
- ビル
- シェアハウス
- 賃貸併用住宅
その中でも、1000万円以下で始められるのは「区分マンション」だけです。実際に私が初めて購入した物件も700万です。
「戸建て」でも1000万円以下で購入できることもまれにありますが、購入対象として見れらない程ボロボロな事が多いです。（それを上手く狙っているオーナーもいますが）
また、区分マンション「1戸」をあらゆるエリアに購入していった方がリスク分散になります。
例えば、5000万の一棟アパートをあるエリアに持っている場合、そこで災害が発生して損害にあったら、家賃収入をまるまる失います。しかし、1000万の区分マンションを異なるエリアに分散して5つ持っていた場合、ある一カ所で災害が発生して損害にあっても、家賃収入を丸々失うことは避けられますよね。
「卵は1つの籠に盛るな」という投資の格言がありますが、マンション投資にも言えることです。
不動産投資の初心者には「区分マンション」から始める事をおすすめします。
マンション投資の3つのデメリット（問題点）とは？
マンション投資におけるメリットと同じように、デメリットを洗い出してみると、下記の3つにまとめられました。
順に解説していきます。
- 6つのリスク（危険）
- 悪質な営業や勧誘が多い
- 大きな資産になるまで時間がかかる
１．マンション投資の6つのリスクと危険
デメリットに一つとして、「リスク（危険）」が挙げられます。投資ですから絶対安全と言えないのは当然ですが、その数は主に6つと少なくありません。
- 空室
- 災害（地震）
- 家賃滞納
- 人口減少
- 市況下落（価格・金利）
- 破綻
しかしながら、上記6つのリスクが必ずしもデメリットになる訳ではありません。それぞれに合わせた対策を取れば、デメリットを無効にすることは可能です。
| 1．空室 | 入居者が決まらなかったり、退出して家賃が入らなくなるリスクです。物件購入の際に、空室が少ない地域を選べばリスクを軽減できます。目安は10％以下です。（参考記事：マンション投資は物件の選び方が全て！ババ抜きを制するポイント8つ） |
| 2．災害（地震） | 火事や地震、津波等の災害によって物件を失うリスクです。被害を100％回避することは不可能ですが、火災保険をしっかり選んでおけば、損害をカバーできます。家賃を保証してくれる特約もあり。（参考記事：【中古マンションの火災保険】相場比較やおすすめの選び方等を解説！） |
| 3．家賃滞納 | 入居者の事情で家賃を滞納されてしまうリスクです。家賃を滞納された分を保証してくれる「家賃滞納保証」が管理会社のサービスであるので、加入しておくと一定期間はとりっぱぐれる事はありません。（参考記事：マンション投資は管理会社の選び方が命！おすすめの比較サイトとは？） |
| 4．人口減少 | 日本の人口は徐々に減っているので、賃貸需要が見込めなくなるというリスクです。しかし、日本全体では減っていても、エリアごとに調査すると逆に人口が増えている所はあります。空室リスク同様、購入前に調査し、人口が増加しているエリアを狙いましょう。（参考記事：マンション投資は物件の選び方が全て！ババ抜きを制するポイント8つ） |
| 5．市況下落 | 不動産も株やFX程激しくはないですが、市況の影響で価格や家賃が変化するリスクがあります。市況下落時に安く購入するのがセオリーですが、上昇時の場合はできる限り「値引き」をして底値で購入しましょう。（参考記事：中古マンションの値引き率相場や値引き交渉のコツなどを徹底解説！） |
| 6．破綻 | ローンで物件を購入する場合、家賃が滞ると返済できず破綻するリスクがあります。お金を借りる時は入念にシミュレーションをして返済計画に無理のないようにしましょう。（参考記事：マンション投資家必見のキャッシュフローシミュレーションとは？） |
上記のように「リスク」はあっても、デメリットを無効化する対応策はありますから、マンション投資を行う事に躊躇する必要はありません。
２．悪質な営業や勧誘が多い
不動産を購入するために、不動産会社に問い合わせしたり、物件資料を請求したりしていると、押し売り的な営業や勧誘を受けることが増えていきます。
居住用不動産の販売や仲介をしている会社はそうでもないですが、収益物件を扱っている不動産会社は、欠陥物件を売りつけたり悪質なサービスを行っていることが多いです。
まずは自分自身がしっかり意識武装をして、欠陥物件を見抜いて断れるようになりましょう。
（正しい投資用マンションの選び方を知りたい方は「マンション投資は物件の選び方が全て！ババ抜きを制するポイント8つ」の記事をご覧下さい）
万が一、引っかかってしまった場合は、「独立行政法人 国民生活センター」等に連絡をするか、弁護士に相談をしましょう。
（不動産投資における相談相手の選び方については「不動産投資の相談相手を間違えると失敗する！トラブル時の相談先は？」の記事を参考にしてください）
３．大きな資産になるまで時間がかかる
マンション投資は少額から始められ、リスクも少なくて初心者に最適な不動産投資なのですが、脱サラしたり、まとまった資産を築くまでには時間がかかります。
「マンション投資家必見のキャッシュフローシミュレーションとは？」という記事を見てもらえばわかるのですが、約700万円の区分マンションを購入して上手く運用しても、得られる毎月のキャッシュフロー（サラリーマンでいう手取り）は1〜2万円前後です。
サラリーマンの平均収入400万を稼げるようになるには、上記の物件を30件近く購入しないといけない計算になります。気が遠くなりますよね。笑
不動産収入だけで食べていきたいと考えている場合は、「一棟もの」に上手く切り替えていく必要があるのです。
最初のきっかけとしては「区分マンション」がベストですが、ゆくゆくは一棟ものへシフトしていかなければ、脱サラや大きな資産形成は厳しいでしょう。
【まとめ】マンション投資はデメリットを補えばメリットが大きい！
マンション投資をやろうかやるまいかまだ迷っているのであれば、メリット（魅力）やデメリット（問題点）をまだ把握しきれていないです。
マンション投資の善し悪しがはっきりわかっていれば、「自分にとって最適な投資法」をキッパリ判断できますよね。
マンション投資のメリット・デメリットを下記にまとめておきます。
【6つのメリット】
- 他の金融商品（株、FX、保険、定期預金）よりも「安定的&利回り」が良い、「ミドルリスク・ミドルリターン」である
- 節税対策に利用できる
- ローンが使える唯一の投資（お金を借りてできる）
- 管理会社に業務委託すれば「不労所得」になる
- 上手く運用すれば「年金」や「生命保険」の代わりになる
- 不動産投資の中でも少額で始められて、リスク分散もできるので初心者向き
【3つのデメリット】
- リスクがある
1.空室
2.災害（地震）
3.家賃滞納
4.人口減少
5.市況（価格・金利）
6.破綻（借金） - 悪質な営業や勧誘に合う確率が高い
- 大きな資産や収入になるまで時間がかかる
マンション投資にもデメリットはありますが、デメリットをカバーする対策法も存在します。
デメリットが軽くなれば、メリットを最大限享受できますから、非常に魅力的な投資になりますよね。
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