【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
「不動産屋」と聞いて、どのようなイメージが湧きますか？
- 電話勧誘がしつこい
- 的外れな物件しか紹介してこない
- 言っていることが信用できない
などなど、「悪いイメージしかない」という方が多いのではないでしょうか？
そんな状態で購入する戸建てや中古マンション、土地を探したり、売却を依頼する不動産屋を探すのは不安でしかないです。かといって、不動産屋の正しい選び方なんて誰も教えてくれないのでどんな基準で判断したら良いかわかりませんよね。
私も不動産投資初心者の頃は、物件探しや売却査定などで業者回りをしていましたが、悪質な担当者は平気で欠陥物件を売りつけてきたり、相場とはかけ離れた売却査定書を突きつけてきたりします。
私は勉強をしているので騙されずに済んでいますが、知識のない人なら騙されてしまうのだろうな思うとゾッとします。
ですから、良い住宅を購入したり、あなたの物件を高く売る為には、「良い不動産屋の選び方」を学ぶ必要があります！
良い不動産屋とつながることができれば、あなたに取って不利な情報は入ってこなくなります。そして、「優秀な担当者の選び方」も知っておけば、物件を売買する過程でトラブルになって損をすることもなくなるのです。
この記事では、不動産屋の選び方を12のコツにまとめたのでご紹介していきます。また、購入者・売却者に向けて、優良な担当者へのアプローチ方法も合わせてお伝えしていきます。
【不動産屋の選び方その１】優良な不動産屋を絞れる6つの方法
良い不動産屋の選び方のプロセスとして、まずは会社そのものの情報を見て善し悪しを判断します。
主にネットで情報を得る事ができるので、外に出る事なく効率的に絞り込むことができます。
良い不動産屋の選び方「6つのコツ」を一つずつ紹介していきます。
- 「大手」とつながる
- 「地元」も侮れない
- 仲介手数料「無料」に気をつける
- 物件以外のサービスもチェック
- 提携ローン
- ネガティブ情報
１．大手不動産屋とは必ずつながっておく
大手の不動産屋は、長く付き合っていく業者の一つとして必ず候補に入れておきましょう。
大手とつながっておけば、購入するときならネットに出る前の優良物件を紹介してもらえる確率が高まります。また、売却をするときなら早く買い手が見つかる傾向があります。
大手の不動産屋は、広告宣伝のノウハウが確立されています。資金も豊富でCMや電車の中刷り広告などで名前を売ることできます。ですから、「物件を買いたい・売りたい」という人は自然と大手に集まります。
人が集まってくれば「魅力的な物件」も「住宅を買いたい欲が強い人」も集まってきますから、売買が成立しやすくなるのは当前ですよね。
優良物件を多く紹介してもらいたい、スムーズに売却を行いたい人は大手の不動産屋と必ずつながっておきたいです。
２．物件エリア内の地元不動産屋も侮れない
購入を検討している物件や売却を検討している物件のエリア内にある「地元不動産屋」も侮れません。大手の方が人は集まるので売買に有利ですが、地元ならではの強みがあります。
地元の不動産屋の中には、何十年もそのエリアで営業し、地元の情報を知り尽くしているところもあります。
ですから、売買ノウハウだけでなく、賃貸情報に詳しかったり、周辺環境に詳しく住み心地のアドバイスをしてくれたりなど、付加価値の高いサービスを提供してくれます。
私もが所有している投資用の中古マンションの中にも、地元の会社から購入した物件があります。やはり賃貸情報に詳しく、賃貸需要の穴場的スポットを紹介してもらい購入に至りました。
地元の不動産屋ともつながっておくと掘り出し物件やマル秘情報を教えてくれます。地元だからといって侮らず、つながっておきましょう。
３．仲介手数料が「無料」の不動産屋は気をつける
仲介手数料が「無料」の不動産屋には注意しましょう。
仲介手数料が「無料」のデメリットとして、
- そもそも仲介手数料が無料の対象となる物件が少ない
- サービスが悪質な会社も紛れ込んでいる
が、あるからです。
しっかりとした経営努力で仲介手数料を無料にしているなら良いのですが、ただ単にお客さんを囲いたいが為に仲介手数料を「エサ」にしている悪質な業者もあります。
仲介手数料に詳しくまとめた記事があるので、気になる方は読んでみてください。
仲介手数料が無料の不動産屋ありきで物件探しや売却活動をすると、活動範囲が狭まる恐れもあるので、個人的にはあまりおすすめしません。
４．「物件紹介以外のサービス」が充実している
不動産屋のメイン業務である「不動産売買」以外のサービスが充実していることも選び方の重要なポイントです。
サービスの充実度で、どれだけお客様思考であるかが図れます。
特に「ライフプランサービス」を行っている不動産屋は安心感があります。ライフプランとは将来の家計を予測するツールです。
一部の会社では「物件を買っても家計は大丈夫か？」をライフプランを使ってシミュレーションしてくれるところがあります。そのような会社は「押し売りマインド」がないので安心して物件を探せます。
私が以前勤めていた不動産会社も「ライフプラン」を行っていましたが、やはり「押し売り」は絶対にしないスタンスでした。お客さんがマイホームを買えない状況ならキッパリ「買ってはいけません」と言っていました。それがお客さんにも好評でしたね。
不動産屋を見る時は、他のサービス内容も見て「お客様思考」であるか判断してみましょう
５．提携ローンを多く扱っている
多くの銀行提携ローンを扱っている不動産屋は安心感があります。
多くの銀行と提携しているということは、
- それだけ銀行から信頼されている証拠
- 多くの案件を持ち込んでいる＝多くのお客様に指示されている
ということだからです。
私がで住宅ローンアドバイザーをしていた不動産仲介会社では、取り扱いできる銀行が15行ありました。
15行も提携できているのはそれだけ各金融機関からの信頼が厚いからです。信頼が厚いということはそれだけ案件が成立している。案件が成立している十言うことはお客さんが集まっているということです。
ですから、提携している住宅ローンが多いことは、不動産屋が信頼できるかを図るバロメーターになるということです。
逆に提携している銀行が少ないと、お客さんが少なく、財務内容も悪くて信用がない可能性が高いです。
上記より、多くの銀行と提携している不動産屋を選んでおいた方が安心感はありますね。
６．「ネガティブ情報」を確認する
検討している不動産屋が国土交通省や都道府県から「行政処分」を受けていないかを確認しましょう。
行政処分をあまりにも多く受けている場合は、「モラルがない」ということと同義です。
確認方法できるサイトは下記の通りです。その不動産屋が「大臣免許」なのか「知事免許」なのかで変わってきますので、確認してから調べましょう。
- 【大臣免許の場合】→国土交通省ネガティブ情報等検索システム
- 【知事免許の場合】→国土交通省ネガティブ情報等検索システム
大臣免許の検索システムでは「事業者名」にあなたの気になっている会社の名前を入れて「検索」をクリックするだけです。（「株式会社」などは入力しなくてもOKです）
知事免許の検索システムでは、あなたが気になっている不動産屋の名前がないか探すだけです。内容までしっかり確認しましょう。
著しく件数が多い場合は、検討候補から除外しましょう。
【不動産屋の選び方その２】優秀な担当者か判断できる5つの方法
不動産屋を絞ったら、あとは「担当者」のチェックです。担当者のチェックは「失敗しない選び方」の根幹をなすものです。
いくら良い不動産屋でも、担当者のレベルが低いと良い情報はつかめないからです。
正直、今ではレインズ（不動産屋しか見れない物件情報サイト）の物件情報が共有されているので、ほとんどの物件はどの会社でも紹介できるようになっています。（独自の物件以外）
よって、不動産屋の善し悪しを決定づけるのは「担当者」といっても過言ではありません。担当者が優秀かで良い物件、良い買主をつかめるかが決まります。
良い担当者の選び方「5つのコツ」を一つずつ紹介していきます。
- 身だしなみ
- 顧客目線でこちらの都合・希望を優先するか？
- 担当者の知識量
- 物件探しに付き合ってくれる
- レスポンスが早い
１．「身だしなみ」に清潔感があるか？
ぱっと見て、身だしなみに清潔感があるかを見てください。
清潔感があり、自然な雰囲気を出している人は「相手を気遣う感覚」が備わってるので、お客様に支持されやすく経験が豊富です。私の経験上、優秀な営業マンは共通して不快な印象を与えてきません。
今まで何百人もの営業マンを見てきましたが、優秀な方は身だしなみに隙がないです。質素な人もいれば、多少ギラギラしている人もいますが、こちらに不快感を与えることはありません。
逆に優秀とは言えない社員は、ギラギラし過ぎていたり、寝癖があったり、スーツやシャツにしわが多かったりと不快ポイントがたくさんあります。
一度会ってみて、あなたが抱く「担当者の第一印象の雰囲気」を感じ取ってみてください。直感は結構当たります。
２．顧客目線でこちらの「希望や都合」を汲み取ってくれるか？
その担当者の接客が「顧客目線」で、こちらの希望や都合を汲み取ってくれるかどうかをチェックしましょう。自分本位な接客しかしない担当者はキッパリ避けてください。はっきり言って時間のムダです。
顧客目線の姿勢がなく、こちらの希望や都合に合わせてくれない担当者だと、
- 専門用語ばかりで話が分からない
- 「的外れの物件」ばかり紹介してくる
- こっちの都合も考えないで電話してくる
などで、あなたの貴重な時間を奪います。
効率的に優良物件を探すためにも、こちらの希望や都合に合わせてくれる担当者とつながりましょう。
３．担当者に「知識量」はあるか？
あなたについてくれた担当者が「知識豊富なベテランなのか？」や「中堅・新人社員なのか？」を見極めることも重要です。
あまりにも知識不足が垣間見えるようだと、後々トラブルになる可能性が高いので、避けておいた方が懸命です。
こちらから調べて欲しいことや、やってほしいことを依頼した際、後日しっかりした内容で回答が返ってくるかを確認しましょう。あやふやな回答だったり、情報量が少ない場合、その担当はあまり期待できないです。
しかし、担当者の上司の登場回数が多く、しっかりサポートされているようであれば心配ありません。
未熟な社員を一人でやらせているようなら、その担当者を変えてもらうというよりは、不動産屋ごと変更した方が良いです。無塾な社員を一人で業務に当たらせているところに優良な会社はないです。
４．何件も「物件探し」に付き合ってくれるか？
担当者が「物件探し」に何件も付き合ってくれるかは、非常に重要なポイントです。
嫌な顔せず付き合ってくれる担当者は「本当に良い物件を買って欲しい」というマインドを持っているからです。
私が勤めていた会社のトップ営業マンはお客さまから「1年間ずっと一緒に探してくれた」「100件以上の内覧に付き合ってくれてありがとう」という言葉を多くもらっていました。
優秀な担当者ほど、物件探しに付き合ってくれます。
そのような担当者に巡り会ったら、絶対離さないようにしましょう。
５．レスポンスの早いか？
レスポンスの早さも選び方の重要なコツです。
単純に「できる営業マン」の必須条件です。
不動産売買はスピード勝負の側面があり、検討する時間は限りがあります。
時間を有効に使っていかなければならないのに、こちらの依頼に対して一向に回答が返ってこないようでは、あなたの機会損失につながりかねません。
レスポンスが早ければ、こちらの検討時間が増えるので、有利に物件探しや売却を進める事ができます。
レスポンスが良いという事は、お客さんを大事にしている証なので、安心して付き合っていける担当者だと言えます。
【証拠あり】優良な不動産屋や担当者へ効果的につながる方法
これまでご紹介してきた「不動産屋の選び方12にコツ」を使うには、不動産屋にアプローチをする必要があります。
そもそも担当者に合わないと何も始まりませんからね。
不動産を購入する方、売却する方それぞれに合わせた方法を順にご紹介していきます。
- 購入する方へ
- 売却する方へ
１．戸建てや中古マンション、土地の「購入」を検討中の方へ
戸建てや中古マンション、土地を探している方が不動産屋と接触する為には、ネットの「物件探しサイト」を利用することをおすすめします。
近年では物件探しにネットを利用することは当たり前になりつつあります。自分の足で歩いて不動産屋を回る方もまれにいますが、それをやるとあなたの大事な時間をムダにしてしまいます。
もし、悪質な不動産屋に入ってしまうと営業トークに捕まり、店から中々出してもらえないということが起きます。（私は断り下手なのもあって何度も体験しています。汗）
ネットで気になる物件の資料請求することから不動産屋にアプローチすれば、そこから「メール」のやりとりに移行できるので、気持ちがラクです。
メールで担当者の人柄や、レスポンスの早さをチェックし、安心できそうな人であれば会いにいけば良いのです。
具体的なアプローチ方法については「中古マンションの探し方」という記事に詳しくご紹介していますので、参考にしてみて下さい！
２．戸建てや中古マンション、土地の「売却」を検討中の方へ
戸建てや中古マンション、土地の売却を検討している方が不動産屋と接触する為には、「不動産売却一括査定サイト」を利用することをおすすめします。
自分で売却を依頼する不動産屋を歩いて探すよりも、一括査定サイトを使う方が多くのメリットがあります。
- サイト運営会社が優良な不動産会社を厳選してくれている
- 大手から地元まで業者を網羅している
- 自分の足で歩き回らなくて良い
- パソコンで一度情報を入力するだけで最高10社の査定結果を比較できる
売却一括査定サイトを利用して一番メリットを感じたのは、「良い不動産屋が多い」ということです。
自分で歩いて探したり、ピンポイントで不動産屋を選んで売却査定を依頼したりすると、どうしてもサービスの質の悪い会社に当たってしまいます。
ただ、一括査定サイトを使えば、サイト運営会社が予め悪徳会社を排除していますから、上記のような心配はありません。
特に「HOME4U」というサイトは、サービス開始した16年前から、常に悪質な不動産会社がいないかを常にパトロールし続けていますので、安心して利用できるサイトです。
私は今までに「不動産売却一括査定サイト」を30サイトほど試してきましたが、HOME4Uが一番優秀な担当者が多かったです。
初めて一括査定サイトを使うなら、HOME4Uを選んでおけば間違いありません。
【HOME4Uの詳細＆無料査定はこちら↓】
【私の実体験記事はこちら↓】
【まとめ】11の判断基準を持って不動産屋を見極めよう！
住宅購入や売却で嫌な思いをしてしまうのは、正しい不動産屋や担当者の選び方を知らないからです。
正しい不動産屋の選び方を身につけ、良い担当者を「見極める目」を持ちましょう。
正しい選び方のコツは主に下記の11個です。
〈良い不動産屋〉
- 人が集まりやすい「大手」とつながる
- 地元エリアの情報に精通している「地元の業者」ともつながる
- 仲介手数料「無料」の業者には気をつける
- 「不動産売買」以外のサービス（特にライフプラン）が充実している
- 提携ローンが多いほど信頼できる
- ネガティブ情報がない
〈良い担当者〉
- 身だしなみに隙がない
- 顧客目線でこちらの希望や都合に合わせてくれる
- 知識が豊富
- 物件案内に何件も付き合ってくれる
- レスポンスが早い
良い不動産屋と信頼関係を築く事ができれば、優良物件を手に入れることやあなたの物件を高く売ることがラクにできるようになります。
正しい不動産屋の選び方を学んで、不動産売買での失敗を未然に防ぎましょう！
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓