【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
不動産仲介会社を経由して中古マンションを購入すると「仲介手数料」が発生しますが、
- 「何のサービスに対して支払うものなんだろう・・・」
- 「どうやって計算されているの？」
- 「とにかく高い・・・もっと安く値切ることはできない？」
と、疑問に思っていませんか？
上記のように疑問には思うものの、そのまま何も考えず不動産会社の言いなりで支払ってしまう人が多いのではないでしょうか？
中古マンションの購入や売却を検討しているなら「仲介手数料」について何も知らないと数百万円単位で損をしてしまいます。
同じ仲介手数料でも、中古マンションに対する情報提供やアフターフォローなどの充実したサービスを受けられる人もいれば、単に事務手続きの代行しかやってもらっていないような人もいます。
不動産屋や担当者によってサービス内容が違うのに、払う仲介手数料は同じなのはおかしいですよね？
むしろ、仲介手数料の意味や仕組みを知っていれば、もっと良いサービスを受けられるようになるだけでなく、仲介手数料を「無料」や「半額」にもできるのです。
仲介手数料は中古マンション売買にかかる諸費用の中でも一番負担が大きいですから、学んでおかないと損です。
この記事では、中古マンション購入における仲介手数料のサービス内訳や相場、計算方法、「無料・半額」のからくり、支払う時期はいつかなど、すべての疑問に迫っていきます。
仲介手数料とは？費用の内訳や計算方法を解説！
中古マンション購入や売却の時に支払う「仲介手数料」とは、一体どのような費用なのでしょうか？
また、支払う金額はどのようにして、計算されているのでしょうか？
上記2つの疑問について解説していきます。
- 内訳
- 計算方法
【内訳】仲介手数料を払う意味は？
「仲介手数料」とは、不動産会社に払う「中古マンションの紹介料」のようなものです。
ただ、中古マンションの紹介だけでなく、不動産会社がやってくれる下記のサービスも全て含まれています。
- 中古マンションの情報提供
- 売買契約書や重要事項説明書等の作成
- 売主（買主）との売買手続きの手伝い
- 住宅ローン斡旋・アドバイス
- 決済・引き渡しの同行
上記は一般的な不動産会社がやってくれるサービスの内訳です。
本当に優れた不動産会社であれば、他にもサービスが充実していて、
- 購入物件の調査（欠陥チェック・周辺住民からの聞き取り）
- 中古マンション購入後のライフプランシミュレーション
- 税理士やリフォーム会社の紹介
などをやってくれる会社もあります。
同じお金を払うのなら、サービスは充実しているほうが良いですよね。
充実したサービスを会社の制度として実施しているケースもあれば、担当者ベースにまかされているケースもあるので、あなたがやって欲しいことがあれば、遠慮しないで一声掛けてみましょう。
仲介手数料は、あなたが受けたサービスに納得して支払う必要があります。
【計算方法と相場】仲介手数料は物件価格次第！
仲介手数料の計算方法は、会社ごとに決まっているのではなく、国土交通省によって「物件価格ごと」に計算式が決められています。
また、受け取っていい「上限金額」も法律によって決められています。
宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関して依頼者から受けることのできる報酬の額(当該媒介 に係る消費税等相当額を含む。)は、依頼者の一方につき、それぞれ、当該売買に係る代金の額又は当該交換に係る宅地若しくは建物の価額 を次の表の上欄に掲げる金額に区分して それぞれの金額に同表の下欄に掲げる割合を乗じて得た金額を合計した金額以内とする。
200万円以下の金額 200万円を超え400万円以下の金額 400万円を超える金額 100分の5.4 100分の4.32 100分の3.24
上記の通り、仲介手数料は「3つの価格帯」によって料率が変わります。
ただ、400万円以下のマンションを購入することは滅多にないので、仲介手数料の計算方法は、下記の簡易計算式だけ覚えておけば大丈夫です。
仲介手数料＝（物件価格×3％＋6万円）×1.08
例えば、中古マンション価格が3000万円の場合は下記のようになります。
（3000万円×3％＋6万円）×1.08＝1,036,800円
ただし、中古マンションに消費税が含まれている場合は、消費税を抜いた価格にしてから計算する必要があります。
消費税が含まれたままだと「二重取り」になってしまうからです。
例えば、中古マンション価格が3000万円（内消費税150万）の場合は下記のようになります。
（2850万円×3％＋6万円）×1.08＝988,200円
仮に、上記のような中古マンションがあったら、消費税を抜く前と抜いた後では48,600円も差額が生まれます。
不動産会社の中には、平気で消費税の二重取りで計算しているところがありますから、搾取されていないか自分でも確認しましょう。
このように、仲介手数料は計算式が定められ「上限金額」が法律で決められているだけなので、相場が存在しません。
ほとんどの不動産会社は「上限いっぱい」で提示してきますが、必ずしも上限金額で払わなければならないという法律がないのも事実です。
私たち消費者側は、仲介手数料上限額に見合ったサービス内容を受けるか、受けたサービス内容に見合った仲介手数料を払うかのどちらかになるように、知恵を付ける必要があります。
中古マンション売買で仲介手数料が無料や半額になるからくりとは？
中古マンション売買時に払う仲介手数料を「無料」もしくは「半額」にしている不動産会社がありますが、どのような「からくり」になっているのか気になりますよね。
仲介手数料を無料（または半額）にできる不動産会社の共通点は、「事業コストの削減に成功し、片手取引でも利益が出るシステムを構築できている」ことです。
不動産業界では、下記のように1度の物件売買で仲介手数料を「2先から取れるケース」と「1先からしか取れないケース」が存在します。
| 両手取引 | 売主と買主の2先からもらうこと |
| 片手取引 | 売主もしくは買主のどちらか1先からもらうこと |
普通の不動産会社の場合、「両手取引」ならあなたと売主（2先）から、「片手取引」ならあなた（1先）から、規定通りの金額で仲介手数料をもらおうとします。
しかし、経営コスト削減に成功しているような不動産会社の場合は、
- 両手取引・・・「売主からもらえるのであなたは“無料”で大丈夫です！」
- 片手取引・・・「売主からはもらえませんがあなたは“半額”で大丈夫です！」
というように、多くの仲介手数料をもらわなくても売上としては問題がないのです。
上記が、仲介手数料を半額や無料にできるからくりです。
ただし、「両手取引」は「その不動産会社が売主から直接売却依頼を受けた物件」にしか適用されません。
ですから、仲介手数料が「無料」というメリットがあっても、「選べる物件数が少ない」というデメリットもあることを考慮する必要はあります。
（「半額」の場合はこの限りではありません）
もし、今気になっている中古マンションがあるなら、「REDS（不動産流通システム）」で仲介手数料が「無料or半額」になるか確認しておくことをおすすめします。
1都3県限定ですが、今狙っている物件が仲介手数料無料の対象なのか簡単に「無料調査」できます。
REDSの運営元は東証一部上場の「株式会社ヒノキヤグループ」の関連会社です。
「WBS（ワールドビジネスサテライト）」や「とくダネ」といった有名番組でもすでに紹介されており信用できる不動産会社です。↓
引用元：
REDSの公式サイト
また、REDSは担当者全員が「宅建士」を取っているプロで、法律・税務の専門家によるアフターフォローもあるなど、サポートが充実しています。
公式サイトでは「なぜ仲介手数料が無料になるのか？」について全て語られているので、読んでおくだけでも勉強になります。
「たった1分」の手続き、かつ「無料」で「100万円以上の仲介手数料がタダになるかどうかがわかる」ので、やらない理由がありません。
無駄な仲介手数料を払わないためにも、気になる中古マンションがあるなら一度調査していて損はありません。
まだ探し中の方でも、気になる物件が見つかった時のために覚えておくと役に立ちます。
仲介手数料は、中古マンション売買の中でも一番大きい諸費用ですから、できる限り「無料（もしくは半額）」になるようにアプローチしていきたいです。
【割引交渉はタブー】仲介手数料を値切るのがいけない理由
仲介手数料は値切らない方が良いです。
仲介手数料を値切るくらいだったら中古マンションの値引き交渉をしましょう。
中古マンションを値切った方が簡単ですし、あなた自身はもちろん、不動産担当者もハッピーになり「Win−Win」だからです。
仲介手数料は不動産会社のメイン収入源です。
ですから、仲介手数料を値切ることは不動産担当者との信頼関係を壊し、担当者のモチベーションをさげるので、購入（売却）手続きで手を抜かれることがあります。
中古マンション価格を値切る方が仲介手数料を値切るよりも確率が高く、コスト削減効果も大きいので、あなたにとってもメリットがあります。
加えて、中古マンション価格が下がっても仲介手数料額への影響は少ないので、担当者の売上も守られます。
お互いのWin−Winのためにも、仲介手数料ではなく中古マンション価格を値切りましょう。
中古マンションの値引きのポイントについて、他の記事で詳しく紹介しているので、読んでみてください！
中古マンション売買において仲介手数料の支払い時期はいつ？
仲介手数料の支払い時期は、最後の「決済・引き渡し」のときのみです。
それ以外のタイミングでは決して支払ってはいけません。
（中古マンションの購入の流れや中古マンションの売却の流れが分からない方は先に把握しておいてください）
完全に中古マンションの引き渡しが終わっていない状態で支払ってしまうと、万が一引き渡しができなくなった場合でも仲介手数料は戻ってこないことが多いからです。
良く聞くのは、「仲介手数料を半分払って中古マンションを契約したが、その後の住宅ローンが通らず白紙解約となりました。しかし、支払ったお金は返してもらえませんでした」というトラブルです。
中古マンションの契約時に、不動産の担当者から仲介手数料を「全額もしくは半分でも良いから払ってください」と言われることが多いですが、それらの依頼はすべて拒否して大丈夫です。
その拒否によって、担当者が嫌な顔をしたり、素っ気ない態度をとるようならその不動産会社を利用したりするのはやめましょう。
本当に優秀な担当者なら快く承諾してくれます。
仲介手数料は、費用の中でも一番大きな金額ですから、失うリスクは最小限に押さえておきたいですね。
中古マンション購入時の仲介手数料は諸費用ローンで借入可能！
仲介手数料は、中古マンションにかかる諸費用の中でも一番大きい金額となりますから、現金で払えない方もいるでしょう。
そんなときは、住宅ローンで諸費用分も借り入れできる「諸費用込み住宅ローン」を使いましょう。
諸費用込み住宅ローンを使えば、仲介手数料以外の諸費用についても借り入れでき、自己資金なしで中古マンションを購入することができます。
「中古マンションにかかる諸費用」をまとめた記事でも解説していますが、私が住宅ローンアドバイザーとして案内してきた実績では、下記の銀行なら諸費用込み住宅ローンが取り組みできます。
- みずほ
- 三菱
- りそな
他には、地方銀行であれば諸費用も借入できる傾向にあります。
中古マンションで住宅ローンを通す方法についてまとめた記事でも詳細を説明していますので、参考まで読んでみてください。
現時点で仲介手数料を現金払いできなくても、諸費用込み住宅ローンで借り入れできればいつでも対応できます。
【まとめ】仲介手数料の理解を深め賢く払おう！
仲介手数料を払うことに疑問や不満を持つ人が多いのは、「どういう費用なのか？」を知ろうとせず、不動産会社に流されるまま支払っているからです。
仲介手数料についての内情を知っていれば、「納得できない金額」を「納得できない不動産会社」に支払って後悔することはありません。
まずは、この記事で中古マンション売買における「仲介手数料」について、知識武装をしましょう。
【基本的な仲介手数料の内訳】
- 中古マンションの情報提供
- 売買契約書や重要事項説明書等の作成
- 売主（買主）との売買手続きの手伝い
- 住宅ローン斡旋・アドバイス
- 決済・引き渡しの同行
【計算方法】
（消費税を除いた物件価格×3％＋6万円）×1.08
【その他】
- 「仲介手数料が安くなる」メリットはあるが、「選べる物件数が少ない」というデメリットもある。
- 仲介手数料より、中古マンション価格の方が値切りやすい
- 支払い時期は、最後の「決済・引き渡し」のときのみ
- 仲介手数料は「諸費用込み住宅ローン」で借り入れ可能
ただ、あなたが最初に考えるべきことは、「いかに仲介手数料を払わずに済ませるか？」ということです。
仲介手数料は中古マンション売買の諸費用の中でも一番高く、100万円以上かかるのが普通です。
その100万円の支払いがなくなれば、引越し費用に回したり、もっと高級な家具を揃えたりもできますし、子供がいれば将来の教育費に回すこともできます。
仲介手数料が無料または半額になることに越したことはないのです。
もし、今気になっている中古マンションがあるなら、一度「REDS（不動産流通システム）」で仲介手数料が「無料」になるか確認してみてください。
1都3県限定ですが、あなたが狙っている物件が仲介手数料無料の対象なのか、簡単に「無料査定」できるからです。
「REDSって信用できるの？」と心配になる方もいると思いますが、運営元は東証一部上場の「株式会社ヒノキヤグループ」の関連会社です。
また、「WBS（ワールドビジネスサテライト）」や「とくダネ」といった有名番組でもすでに紹介されており注目を集めています。↓
引用元：
また、REDSは担当者全員が「宅建士」を取得しているプロですし、法律・税務の専門家ネットワークを駆使したアフターフォローまで、サポートが充実しています。
公式サイトでは「なぜ仲介手数料が無料になるのか？」について全て語られているので、読むだけでも勉強になります。
「たった1分」の手続き、しかも「無料」で「100万円以上の仲介手数料がタダになるかどうかがわかる」のですから、やらない理由がありません。
ムダな仲介手数料を払わないためにも、気になる中古マンションがあるなら一度調査しておくべきです。
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仲介手数料は一番大きい費用ですから、可能な限り節約できるようにアプローチしていきましょう。
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓