中古マンションの選び方まとめ!不動産屋や火災保険の選び方等も解説

家を調べる人中古マンション購入

【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。

710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。(投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に)

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中古マンション購入を検討している人なら、「物件選びで失敗したくない」と思うのは当然のことですよね。

というより、「致命的な欠陥のある中古マンションが欲しい」と思っている人なんてこの世に一人もいません。

 

それでも、中古マンションの選び方を「失敗している人」は存在します。

騒音に悩まされたり、傾きが見つかったりなど、購入した後に「欠陥」が見つかって取り返しがつかない状況に立たされている人が少なくないのです。

 

中古マンション購入で失敗してしまった人も、私たちと同じように「良い物件が欲しい」と思っていたはずなのに、なぜ失敗してしまったのでしょうか?

 

失敗してしまう人に共通しているのは「中古マンションの正しい選び方を知らない」ということです。

不動産会社は「中古マンションの正しい選び方」なんか教えてくれません。

不動産会社は「欠陥のある物件」でも売らなければいけないからです。

 

不動産会社は不動産を売って仲介手数料を売り上げることを優先しますから、良心のない担当者なら欠陥のある中古マンションでも平気で売りつけてきます。

自分で正しい選び方のポイントを持っておかないと、欠陥住宅を買わされて、不動産という「資産」ではなく「負債」を買うはめになります。

 

中古マンション購入に関する「選び方」の全てをこの記事で学んでおいたほうがいいです。

 

この記事では、中古マンションの正しい選び方「7つのポイント」や不動産屋の正しい選び方などを詳しく解説していきます。

【中古マンションの選び方】損せず購入できる7つのポイント!

優良な中古マンションを購入するなら、7つの「正しい選び方のポイント」を押さえておきましょう。

  • エリア・立地
  • 広さ・間取り
  • 築年数
  • ランニングコスト
  • リフォーム
  • 耐震性・修繕状況
  • マンションの管理状況

 

これらのポイントを抑えた選び方をすれば、下記の「失敗しない条件」を満たした物件を購入することができます。

  • 快適に住める
  • 賃貸・売却の需要があり、いつでも手放せる

 

自宅として中古マンションを購入する以上、自分が「快適に住める」ことは一番の条件ですよね。

自分が快適だと感じる物件なら他の人も快適だと感じるので、将来的に売却しやすくなるというメリットもあります。

 

また、「賃貸需要」があれば、将来的に「大家」として家賃を受け取ることができます。(他の記事で紹介している「ヤドカリ投資法」が参考になります。)

 

「売却需要」があれば、購入時より高く売れて、何百万円もの利益を得ることもできます。

中古マンションがなかなか売れない」と悩み続けるリスクを回避できます。

実際、私が今賃貸中の中古マンションは「貸しても売っても利益が出る」ような選び方をしているので、安心して持ち続けていられます。

 

正しい選び方を知ることは、失敗を回避するどころか、あなたの利益につながるのです。

 

「資産」となる中古マンション購入したいのなら、「正しい選び方7つのポイント」は必ずチェックしておいてください。

(加えて、中古マンションの内覧ポイントをまとめた記事もチェックしておくと「鬼に金棒」です。)

1.エリアや立地

町並み

中古マンションの選び方の中でも、「エリア・立地」に関しては最優先で考えたいポイントです。

  • 駅から徒歩何分か?(10分以内がベスト)
  • 複数の路線が使えるか?
  • 最寄駅は2駅あるか?
  • 人口や駅の利用者は増えているか?
  • 駐車場は確保できるか?(車社会の場合は特に)
  • 近くに嫌悪施設(暴力団事務所、墓場、風俗店等)がないか?
  • 小学校・中学校はあるか?
  • スーパーやコンビニ、病院が近くにあるか?
  • 公園があるか?
  • 工場がないか?

「エリア・立地」は、中古マンションの資産価値に大きな影響を与える要素の一つです。

良い立地にある物件を選んでおけば、自分が住みやすいだけでなく、将来売却や賃貸に出したときも苦労しなくなります。

また資産価値も下がりにくいので売却で損が出にくいメリットもあります。

 

都心でも郊外でも、駅が大きく栄えていて人が多いエリアほど資産価値が高くなります。

しかし、電車移動ではなく車移動に特化したエリアの場合は、駅が栄えているよりは駐車場が確保できるかが大事なポイントになります。

 

また、中古マンションの周辺環境も重要ポイントです。

 

スーパーやコンビニなどの商業施設が近い方が便利で住みやすいです。

反対に、近くに嫌悪施設があると雰囲気もが暗く、実際の治安も悪くなっていることが多いので住みにくいです。

 

加えて、子供のいるご家庭なら「保育園の入りやすさ」や「小学校の学区の人気度」などもチェックしておきたいです。

保育園に入りやすかったり人気のある学区のエリアなら自分達にもメリットがあることはもちろん、物件の資産価値も維持されやすく、売るときにも損が出にくいです。

住まいサーフィン」というマンション情報サイトで詳しい情報が手に入りますので、興味のある方はのぞいてみてください。

 

中古マンションを選ぶ際は、「エリア・立地」を最優先で考えたいですね。

2.広さや間取り

「広さ・間取り」に関する選び方の具体的なポイントは下記の通りです。

  • 登記簿面積で「40㎡以上」あるか?
  • 間取りは「2DK以上」か?
  • 日当りは良いか?南向きか?(南→東→西→北の順で評価高い)
  • バルコニーは広いか?(5㎡以上が望ましい)

「登記簿面積40㎡」「2DK以上」は必ずおさえたいポイントです。

この2つは「住宅ローンが使える条件」となるので、この条件に合っていないと売却するときに住宅ローンで購入したい人の需要が見込めなくなり、将来売れにくくなってしまいます。

 

また、「日当り(方位)」の良い物件を選んでおかないと、「日が当たらなくて洗濯物が干せない」や「湿気が貯まって結露やカビが繁殖する」などの日常生活において不都合が出てきます。

自分は我慢できても、将来売るときに、内覧に来た買主が嫌がる可能性が高いです。

 

「広さや間取り」の選び方としては、基本的にはご自身の家族構成に合わせて決めるのが一般的です。

しかし、中古マンション選びに失敗したくなければ「将来的に売却しやすい条件」も考慮して検討する必要があります。

3.築年数

築年数の選び方としては、浅すぎても古すぎてもダメです。

エリアや立地によって違いはありますが、選ぶべき築年数は「築20年以上」です。

 

築年数が「築20年」より前の中古マンションを選んでしまうと、将来的に「資産価値」が大幅に下がってしまい、「売却損」を出す可能性が高まってしまいます。

 

中古マンションの資産価値は、築20年以降はどんなに年数が経っても横ばいに推移するという法則があります。

中古マンション 築年数別価格推移

参考:レインズHP「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

 

上記より、築20年以上で購入しておけば、購入価格に対する価格の下がり幅が少なくて済むので、万が一売却することになっても損しにくいのです。

 

ただし、築37年を越えてくると逆に売却しにくくなります。

純粋に「古すぎる物件は敬遠されがち」という理由もあります。

それ以外にも、中古マンションは不動産投資家も狙っており、投資用ローンの借入期間は「47ー築年数」で決まるので、築年数が古くて借入期間が短くなると投資家の需要を見込めなくなるという理由もあります。

 

エリアや立地が良ければ、築年数が経っていても値下がりしにくいこともあるので、「相場」も合わせてに確認しておきましょう。

他の記事で「中古マンションと築年数の関係」について詳しく解説している記事がありますので、参考まで読んでみてください。

 

(※補足:将来、売却を考えていない方は「築20年」にそこまでこだわる必要はありません)

4.ランニングコスト

幇助とお金

ランニングコストとは、

  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税・都市計画税

など、中古マンション購入後に定期的に支払っていく費用のことです。

 

下記は「ランニングコスト」の具体的なチェックポイントです。

  • 管理費、修繕積立金の合計額が25,000円以下か?
  • 固定資産税の年額が家賃相場の1ヶ月分程度か?
  • 前所有者のランニングコストの滞納はないか?

中古マンションの築年数や管理・修繕の状態にもよりますが、管理費・修繕積立金の合計は「2万円前後」が相場です。

「3〜4万円」を越えてくると明らかに高いので避けた方が良いです。

 

ランニングコストが高すぎると、家計を圧迫するだけでなく、将来の売却需要にも悪影響を及ぼします。

私も毎日ネットの情報を見ていますが、売れ残っている中古マンションは共通して「ランニングコストが高い物件」です。

 

しかし、逆に安すぎる物件も問題です。

ランニングコストが安いと、お金が足りなくて管理状況が悪くなったり、将来行うべき大規模修繕ができなくなり、「スラム化」が進んでしまうからです。

(※スラム化した物件は「限界マンション」と呼ばれています)

 

ランニングコストは高すぎても安すぎてもNGです。

現在徴収されているランニングコストが適正な金額なのかを事前に確認しておきましょう。

具体的な確認方法については「中古マンションの管理費・修繕積立金」を詳しく解説した記事に書いているので参考にしてください。

5.リフォームやリノベーション

購入しようとしている中古マンションの部屋が「リフォームやリノベーションの前か?後か?」も重要なポイントです。

 

購入する中古マンションがリフォーム前か後かで「安さをとるか?ラクをとるか?」が決まります。

リフォーム前部屋はボロボロで自らリフォームが必要だが、中古マンションの値引き交渉が通りやすいので、比較的安く買える。
リフォーム後部屋はキレイで手直しの必要なくラクだが、自分でリフォームするより割高な価格になっている。

 

検討している中古マンションがボロボロであれば、リフォームやリノベーションを理由に値引き交渉して価格を安くできますし、部屋を自分の好きなように作り替えることができます。

 

ただし、物件によってはリフォーム範囲に制限があり、好きなようにリフォームできないことがあるので、予め管理組合に確認が必要です。

検討中の中古マンションが「リフォーム後」の場合、自分でリフォームやリノベーションを行う必要がなくラクですが、物件価格がリフォーム後価格の相場よりも多めに上乗せされていることがあります。

 

リフォーム費用の相場は「200〜300万」、リノベーション費用の相場は「500〜1000万」です。

 

売出物件が「中古マンション相場+リフォーム・リノベーション費用相場」を大きく越えている場合は、売主が儲けようとしているので注意しましょう。

中古マンションの相場の調べ方の記事を参考にしてください)

 

リフォームやリノベーションの前か後かで得られるメリット・デメリットが変わりますので、ご自身の意向に合った選び方をしましょう。

6.耐震性や修繕状況

強い家

「耐震性・修繕状況」も無視してはいけない正しい選び方のポイントです。

  • 過去に大規模修繕が行われているか?(何回行われているか?)
  • 今後の修繕計画が立てられているか?
  • 外壁・内壁のひび、鉄部のさび、タイルはがれなどはないか?
  • 新耐震基準か?(1981年6月以降に建築確認申請を受けているか?)

 

「耐震性・修繕状況」は、あなた自身の生活の“安全性”に関わりますし、将来的に売却や賃貸に出した時に入居者が気にするところでもあるので軽視しないことです。

 

耐震に関しては、「新耐震基準」か「旧耐震基準」かを気にする人が多いです。

確かに、新耐震基準の方がイメージは良いですが、新耐震基準でも欠陥住宅は発生しているので、この基準が一概に正しいとは言えません。

 

それよりも大事なのは「修繕計画が立てられ、その通りに実行されているか?」です。

旧耐震基準でもしっかり大規模修繕が実施されていれば耐震性に問題はありません。

 

過去から未来の予定まで、どのような修繕計画で行われているのか、予め管理組合に確認しましょう。

具体的な確認方法は「中古マンションの管理費・修繕積立金」の記事で解説しています。

7.中古マンションの管理状況

中古マンションの選び方として、「管理状況」も必ず確認したいポイントです。

  • 管理人が常駐しているか?
  • エントランス、廊下、階段の掃除は行き届いているか?
  • 廊下に所有物が放置されていないか?
  • ポストはチラシなどが散乱していないか?
  • ゴミ置場は整理されているか?
  • 自転車置場は整頓されているか?

管理状況を確認することは、中古マンションの「住み心地の良さ」が判断できるだけでなく、他の入居者のモラルや人間性、人間関係なども知ることができます。

 

住民のモラルが良ければ、そもそもポストが荒れたり、廊下や階段に私物が散乱することはありません。

ですから、管理状態が良さをチェックすれば、将来的に「近隣住民とのトラブル」に巻き込まれるリスクが少なくなります。

 

私も管理状態の良い物件を選んで購入していますが、今までに一度も人間関係でトラブルに巻き込まれたことはありません。

 

管理状況が著しく悪いマンションは、住んでいる人のモラルも低く、今後近隣トラブルに発展することも予想されますので、避けたほうが懸命でしょう。

【不動産屋の選び方】優良中古マンションは優秀な仲介業者から!

不動産屋

「中古マンションそのもの」の正しい選び方を学ぶことも大事ですが、物件を紹介してくれる「優良な不動産屋と担当者」の選び方を知ることも重要です。

 

「この人は自分に悪い物件を紹介してこない」と信頼できる不動産屋や担当者を見つけることができれば、自分で探すよりも早く優良中古マンションにたどり着くことができます。

 

優秀な不動産屋や担当者の選び方のポイントを簡単にご紹介しておきます。

【良い不動産屋の選び方】

  • 人が集まりやすい「大手」とつながる
  • 地元エリアの情報に精通している「地元の業者」ともつながる
  • 仲介手数料「無料」の業者には気をつける
  • 「不動産売買」以外のサービス(特にライフプラン)が充実している
  • 提携ローンが多いほど信頼できる
  • ネガティブ情報がない

【良い担当者の選び方】

  • 身だしなみに隙がない
  • 顧客目線でこちらの希望や都合に合わせてくれる
  • 知識が豊富
  • 物件案内に何件も付き合ってくれる
  • レスポンスが早い

各ポイントの詳細は「不動産屋の選び方のコツ」で紹介していますので、チェックしておいてください!

 

優良物件を手に入れるには、不動産屋の正しい選び方を習得して、優秀な担当者を味方につけることも大切です。

【年収での選び方】あなたが狙える中古マンション価格は?

中古マンションの選び方として、自分の「年収」から購入できる物件価格を逆算して選ぶ方法もあります。

そもそも、自分の年収で借りられる住宅ローンの金額がわからないと、どのくらいの価格帯を狙えば良いかわからないですよね。

 

下記に 年収からわかる中古マンション価格の目安表を載せておきます。

【年収&ローン借入額別】中古マンション購入価格の目安表

年収ローン借入可能額目安の購入価格①
(諸費用は自己資金の場合)
目安の購入価格②
(諸費用ローンを使う場合)
300万2270万2270万2050万
400万3030万3030万2730万
500万3790万3790万3410万
600万4550万4550万4100万
700万5300万5300万4770万
800万6060万6060万5450万
900万6820万6820万6140万
1000万7580万7580万6820万

詳しい解説は「中古マンションと年収の関係」について書いた記事に紹介していますので確認してみてください。

(あなたが東京で中古マンションを購入する場合の目安表も載せています。)

 

まず、自分はどのくらいの価格を狙えるのかを知ることも、中古マンションの選び方の一つです。

【まとめ】優良中古マンション購入には正しい選び方が重要!

中古マンション購入で失敗する人は、不動産会社に欠陥物件を買わされていることがほとんどです。

欠陥物件を購入して失敗したくなければ、正しい選び方のポイントを知りましょう。

 

中古マンションの正しい選び方を知っていれば、欠陥物件を紹介されても自分で気づいて回避できます。

物件の目利きができれば、本当の資産となる物件に巡り会えるのは時間の問題です。

【中古マンションの正しい選び方の7ポイント】

  • 「駅近」や「商業施設が近い」といった好立地や好エリアを狙う
  • 「登記簿面積40㎡」や「2DK以上」などの住宅ローンの審査基準を満たした間取りや広さを選ぶ
  • 資産価値の下落幅が少ない「築20年以上」を狙う
  • 管理費・修繕積立金の合計が2万円前後を狙う(高過ぎず、安過ぎず)
  • リフォーム前の方が安く買えるが、リフォーム後の方がすぐに快適に住めてラク
  • 大規模修繕の計画を確認して「耐震性」を確認する
  • 管理状況を確認して、近隣住民のモラルを計る

(※詳細は記事中で解説しています)

 

中古マンションの選び方に関連して、上記のように「物件の目利き」ができるようになることも大事ですが、同時に本来の「資産価値」を見極めることも大事です。

 

いくら正しい選び方を学んで自分にとってベストな中古マンションを見つけても、不動産会社に騙されて、本来の価値より高い価格で買ってしまったら、何百万円単位で損してしまいます。

 

良い物件を見つけたら、次のステップとして「適正価格」を知ることも欠かさないようにしたいです。

 

狙っている中古マンションやその周辺物件の「適正価格=将来売るときも損しない購入価格」については、住まいサーフィン」というマンション情報サイトを使えば無料で知ることができます。

 

また、住まいサーフィンを使うメリットは他にもあり、

  • ユーザーからのマンション情報や評価
  • 保育園に入りやすい、入りにくいエリアのランキング(東京23区のみ)
  • 進学率の高い小学校のある「学区」のランキング(1都3県のみ)

などの情報も“無料”で手に入ります。

 

「適正価格」に関して言えば、東京カンテイという公的サイトで「3240円」を払って見る過去のデータとほぼ同じ価値があるので、稀少性が高い情報が得られます。

 

会員登録は「無料」ですし、登録も「5分」で終わります。

知識武装しておく分には何も損はありませんから、「マンションを賢く買うための知識」が得られる住まいサーフィンは必ずチェックしておくべきです。

 

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詳しい解説を知りたいならこちら→住まいサーフィンの評判、口コミ、体験談

 

正しい選び方を知り、負債ではなく、あなたの「資産」となる中古マンションを購入しましょう。

この記事が、あなたが中古マンションの正しい選び方を習得する上で、情報収集の一助となれば幸いです。

【実録&証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開!

what!?

「この物件、本当に買って大丈夫?」

「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける?」

「業者におすすめされたけど、騙されてない?」

 

不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。

でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。

 

後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。

だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。

 

その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓

 

そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓

単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。

 

加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓

証拠の通帳2

しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。

 

このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。

 

ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、

  • 将来も資産になる物件
  • 快適に住める物件
  • 金銭的不安のない物件

の選び方をお伝えします。

 

実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。

 

少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓

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