【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
近年、「限界マンション」という言葉を良く耳にするようになりました。
2017年5月には、NHKの「おはよう日本」でも特集され、「限界マンション 次にくる空き家問題」という本の著者である米山秀隆氏（富士通総研研究所 上席主任研究員）も登場し注目を集めました。
また、2017年10月5日にはTBSの情報番組「ビビット」でも特集され、限界マンションが身近な問題になりつつあります。
限界マンションは、上記の空き家問題の一つです。
「空き家問題の延長線上なら、築年数が浅いマンションに住んでいる人や都会に住んでいる人はあまり関係ないのでは？」と思いがちですが、限界マンションは「東京、大阪、横浜、博多」などといった都会でも起こっている問題です。
そして今後は「タワーマンション」にも問題が及ぶとされています。
限界マンションの問題は、今マンションを所有している人や、これから購入する人にとっては、切っても切れない問題なのです。
この記事では、限界マンションの意味から、限界マンションになる原因、回避するためにはどうするのかといった対応策などをわかりやすく解説していきます。
あなたの物件が「限界」になってからでは遅いです。限界マンションを上手く回避するための情報を、この記事から事前に学んでおいてください。
限界マンションの意味とは？
限界マンションとは、「建物の老朽化と共に、居住者の高齢化や空室化が進んで管理が行き届かなくなり、スラム化していくマンション」のことです。
冒頭でも少しお話しした通り、マンションは戸建てと比べて「修繕費」や「解体費」が膨大で資金の準備が困難で、建て替えのハードルが高いので、今後放置される物件が増えていくと予想されています。
建て替えの目安である築年数は「築30〜40年」とされていますが（参照：中古マンション建て替えを阻む３つの壁と事例でわかる共通点）、建て替えの時期に該当する建物は今後爆発的に増えてきます。
参照：国土交通省HP「築後30、40、50年超の分譲マンション数」
建て替えのハードルが高いという現状を考えると、「建て替え対象の物件が増える＝限界マンションが増える」ことであり、今後限界マンションの問題が深刻化するのは必至です。
「限界マンション」とはどういう状態の建物なのか、事例を交えて紹介すると、下記のような特徴が挙げられます。
【ケース1】
建て替えの話に折り合いがつかず住民の退去が相次ぐ。管理費が徴収できずライフラインが停止。人が住めない状態となり、浮浪者や変質者のたまり場となる。
【ケース2】
入居者のほとんど高齢者で、孤独死や賃貸への住み替えが相次ぎ、空室が目立つように。管理組合の担い手がいなくなり、管理機能が麻痺。雨漏りや外壁のひび割れが目立つようになっても、修繕費用が足りず放置するしかない状態。
【ケース3】
バルコニーの手すりはいつ外れて人が転落してもおかしくない状態。修繕したくても管理会社がしっかり管理費を積み立てておらず資金不足で修理できず。
【ケース4】
居住者の高齢化にともなう「空室率の低下」により資産価値が下落。新しく入居する人の質も落ち、ルールを守らないモラルの低い人や、常識を知らない外国人などによって、治安が悪化。
上記の通り、限界マンションはもはや「人が住める状態ではない」ことがわかりますよね。
では、限界マンションになってしまう具体的な原因とは、一体何なのでしょうか？原因をしっかり解明し、あなたの物件が該当しないかどうか確認してみてください。
限界マンションになる3つの原因！都会も例外じゃない！
現在、日本のマンションストック総数は約640万戸あり、そのうち、築30年以上のマンションは約170万戸です。
その170万戸の中には、限界マンションに向かっていると懸念される建物もあれば、私が実際に所有している築31年の物件のように、限界マンションの懸念がない建物もある訳です。
その違いはどこにあるのでしょうか？
限界マンションの根本的な原因を単刀直入に言うと「管理不全になっているかどうか？」です。建物の管理（修繕や除却）が十分に行われていないことが大きな要因だと言われています。
では、なぜ管理が十分に行われる建物とそうでない建物があるのか、その原因が主に3つありますので、順にご紹介していきます。
- 居住者の高齢化
- マンションを増やしすぎた？
- 管理会社やオーナーの怠慢
１．居住者の高齢化に伴う管理機能の麻痺
「建物の経年劣化」と共に進む「居住者の高齢化」が管理機能を麻痺させ、「限界マンション化」を引き起こしています。
「限界マンション 次にくる空き家問題」の著者である米山秀隆氏も、本の中で下記のように綴っています。
今後はこれまで供給されたマンションの老朽化が進み、同時に居住者の高齢化や空室化が進んで管理が行き届かなくなり、スラム化に至る「限界マンション」が大量に出てくることが予想される。
参考：「限界マンション 次にくる空き家問題」P4より
「居住者の高齢化」から「限界マンション」につながる流れをまとめると下記の通りです。
上記の通り、居住者が高齢化すると「管理費・修繕積立金が取れなくなる」のが一番の原因です。
管理費や修繕積立金が取れないと、建物全体の「ライフライン」を維持するお金がなくなります。一般家庭で例えると「給湯器が壊れたのに修理できない」というイメージです。
要するに「生活できない建物になっていく」ということです。
「居住者の高齢化＝管理費・修繕積立金が取れない」は管理機能の麻痺を促進し、限界マンション化を早めてしまう大きな要因です。
２．過去のマンションブームと現代の人口減少
過去に起こった建設ラッシュと、現代の人口減少という要因が組合わさることで「限界マンション」が急速に増えると予測されています。
過去に何度も「マンションブーム」が起こり、その度にたくさんのマンションが建設されましたが、現在の「人口減少&過疎化」によって、逆にたくさんの空室が生まれています。空室の増加によって管理費や修繕積立金の不足し、「限界マンション」が増えていくことが懸念されています。
実際に「空き家率」も年々上昇傾向にありますから、問題が徐々に拡大していくことは必至でしょう。
参考：総務省HP「共同住宅の空き家について分析」
また、現在では「タワーマンション」も多く建てられていますが、人口減少が進む日本において、今後しっかりと管理されていくのかが疑問視されています。住む人がいなければ管理のやりようがないですからね。
よかれと思ってたくさん建てたマンションが、現代の「人口減少&過疎化」の影響によって逆に「限界マンションの増加」という問題を引き起こしてしまっているのです。
３．管理人や管理会社、オーナーの怠慢
マンションの管理を外部に委託している場合、その委託された管理人や管理会社、オーナーの怠慢から限界マンションを引き起こすケースもあります。
管理責任者が日常の管理をサボったり、修繕計画を立てない、実行しないとなれば、建物がスラム化していくのは当たり前ですよね。
例えば、新築当時に計画されていた「長期修繕計画」の見積もりが甘く、20年、30年後にいざ大規模修繕をしようとしても資金が足りなくてできないと言った話は少なくありません。慌てて修繕積立金を値上げしても住民は納得しないですし、払えない人だって出てきます。
もっとひどいのは、オーナー（不動産投資家）が、今まで住民から徴収してきた修繕積立金を陰で使い込んでいて、修繕するお金がなくなったと言う話も聞いたことがあります。
管理会社やオーナーの怠慢は、居住者の問題ではなくどの物件でも起こりうることですから、常に居住者側からも監視する体制は必要になってくると考えられます。
限界マンションを避けるにはどうする？5つの対応策とは？
もし、自分の住んでいる建物が「限界マンション」の懸念があるとわかった場合、回避するためにあなたは何ができるのでしょうか？
限界マンションへの対策として、企業が管理不全の老朽化マンションの救済に手を挙げたり、行政が買い取って取り壊しを進めるケースも検討されてきています。日本よりも先に限界マンションの問題に直面しているフランスでは、実際に行政が買い取って取り壊したり、社会賃貸住宅に転換した事例もあるようです。
しかし、そのような幸運に恵まれる物件はほんの一握りでしょうから、期待せず、自分の力で限界マンションを回避する方法を考えておく必要があります。
現状で考えられる、あなたができる限界マンションを回避するための対策は主に5つありますので、順に解説していきます。
- 建て替え
- 半強制的に修繕費を集める
- 長期修繕計画の安全性を確認する
- 資産価値の高い物件を選ぶ
- 売却も視野に入れる
１．建て替え
どんなにボロボロで住めないような限界マンションでも「建て替え」ができるなら問題は一発で解決します。
建て替えてしまえば、「限界」から「新築」に生まれ変わりますから、その先30〜40年はまた安泰の日々を送ることができます。
しかし、その建て替えのハードルが高すぎて、ほとんど実施されていないのが現状です。建て替えを阻む壁は主に3つあります。
| 【1】費用 | 費用の目安は1000万〜2000万円。建築している間の仮住まいや引っ越しの費用も自己負担。負担が大きく払えない人が多い。 |
| 【2】法律 | 区分所有者の5分の4以上の賛成票が必要。自治体が再開発事業と承認した場合でも3分の2以上の賛成が必要。費用の関係で賛成票がなかなか集まらない。 |
| 【3】決議期間 | 「検討から実施」までの期間は約2〜3年かかる。物件によっては10年、20年かかるケースもある。 |
普通の戸建てならあなたの独断で「建て替えしよう！」と決められますが、マンションは複数の所有者がいて、ほぼ全員の意見を合わせないと建て替えができませんから、なかなか話が進みません。
しかし、当然、建て替えが実施されたケースもあります。
建て替えの対象となるマンションの一番の共通点は「不動産デベロッパーが介入」してくれる場合です。
「どんな条件の物件であれば不動産デベロッパーが介入してくれるのか？」について「中古マンション建て替えを阻む３つの壁と事例でわかる共通点」という記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
建て替えができれば限界マンションの問題は一瞬で解決できますが、まずは建て替えの可能性がある物件なのかを見極めることが重要です。
２．半強制的に修繕積立金を集める
あなたがマンション管理に関わっている立場で、対象物件の修繕積立金残高が不足していたり、延滞者が存在する場合は、半ば強制的に修繕積立金を徴収するのも一つの手です。
限界マンションの原因は「管理不全」であり、管理不全の一番の要因は「修繕資金の不足」ですから、資金を集めることができれば限界マンションを回避できます。
マンション全室に対して「修繕積立金の値上げ」をするのは常套手段ですね。
また、延滞者に対して修繕積立金を徴収するための対策として注目されているのが「競売」と「リバースモーゲージ」を利用する方法です。（NHKオンラインの「あなたの住まいは大丈夫！？急増する限界マンション」でも紹介されています）
| 競売 | 滞納者の部屋を競売にかけて退去を促す。 買い手がつけば、収入は管理組合のものになる。買い手がつかない場合は、管理組合が買い取ってリフォームして売り出す。 良い居住者に入ってもらえれば、今後滞納も発生しないので、一石二鳥。 |
| リバースモーゲージ | リバースモーゲージ（自宅を担保にお金を借り、自分がなくなったら家を売却しローンを返済する制度）でお金を借りて、それを滞納している修繕積立金に充ててもらう。 居住者も家を追い出されずに済むので円満に解決できる。 |
修繕積立金の値上げをしたり、競売やリバースモーゲージで滞納分を徴収するのは大変ですが、限界マンションになって居住者全員が不幸になることを回避するためには大切なことです。
３．長期修繕計画の安全性を確認する
あなたのマンションの「長期修繕計画」を確認してみましょう。
20年、30年後の修繕計画までしっかり計画が立てられ、その内容にあった金額の管理費・修繕積立金になっているかを確認してください。
物件によっては、当初の修繕計画通りに行っていなくて明らかに将来の修繕に使う資金が足りていなかったり、そもそも計画自体がずさんで、徴収している修繕積立金の金額も適当だったりします。
修繕計画に関する情報を知るには、管理会社が作成する「管理に係る重要事項調査報告書（以下、調査報告書）」を確認します。
詳しい確認方法は「中古マンションと管理費&修繕積立金の要点を１記事にまとめた！」で紹介しているので参考にして下さい。
長期修繕計画を早めに確認しておけば、限界マンションになってしまうかどうかを事前に察知できるので、回避も対策もできて選択の幅が広がります。
４．資産価値の高いマンションを選ぶ
あなたがまだ購入するマンションを検討中なら、できるだけ「資産価値の高いマンション」を選びましょう。
資産価値の高い物件を選んでおけば、空室化による管理不全が起きにくくなり、限界マンションになる確率が低くなるからです。
米山秀隆氏の本でも下記のような記載があります。
しかし、好条件の物件でない限り、マンションの資産価値を維持することは、今後ますます困難になる。これからは、マンション購入時に、より慎重さを求める措置も必要になるかもしれない。
参考：「限界マンション 次にくる空き家問題」P141より
例えば、駅近で商業施設も教育施設も整っているような立地なら、常に需要があるので空室になることは少なく、管理費や修繕積立金も計画通りに徴収できます。管理も機能し続けますから、限界マンションになることはほぼないでしょう。
また、駅近で地価の高いエリアは不動産デベロッパーが目をつけますから、建て替えの話がくる可能性も上がります。
これからマンションを購入する人は「資産価値の高い物件」を選びましょう。正しいマンションの選び方は「中古マンションの選び方まとめ！不動産屋や火災保険の選び方等も解説」を参考にしてください。
５．売却も視野に入れる
あなたが今住んでいるマンションが、限界マンションになっている、もしくは限界マンションになる可能性が高いなら、売却して引っ越すことも視野に入れる必要があります。
あなたが今の家を買った一番の目的は「快適なマンションで豊かに暮らすこと」だったはずです。しかし、今、限界マンションの懸念があるなら、すぐそこから出て安全な住宅に引っ越すことを最優先すべきではないでしょうか？
「自分だけ逃げるのは申し訳ない」と思う必要はありません。「逃げるが勝ち」と言うことわざもありますし、株や不動産投資の世界では「危険をいち早く察知して、損をする前に売却する」ことは常套手段です。
問題は「大きく損せず売却できるか？」です。
売却してもローンが残ってしまったり、売却損が出て、新しい住宅の購入に影響が出てしまっては本末転倒ですよね。
あなたの物件が「相場よりも高く売れるのか？」を確認できる一番の方法は、「一括査定サイトを使って、複数の不動産会社に売却価格の査定を依頼し、査定書を取得して比較すること」です。
（詳しくは「中古マンション相場の調べ方や価格相場の推移などを全てまとめた！」を参考にして下さい）
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限界マンションの懸念があり、自分の力ではどうすることもできないと悟ったのなら、売却することも検討しましょう。
そして、安全に売れるのかが心配なら、まずは優良は不動産会社の力を借りて、売却価格の目安を知る行動を取ってみてはいかがでしょうか？
米山秀隆氏の本「限界マンション次に来る空き家問題」のレビュー
現状、「限界マンション」について詳しく調べるツールとして最適なのは、米山秀隆氏の著書である「限界マンション次に来る空き家問題」です。
書いてある内容をざっくり説明すると下記の5つになります。
- マンションの歴史
- 限界マンションの原因
- 限界マンションの解決方法
- 建て替えについて
- 空き家問題の現状
少々ボリュームがあり、難しい内容もありますが、データを豊富に載せていて読み応えはありますので、限界マンションを深く知るには必要不可欠な本です。
限界マンションについて気になる方は、一読することをおすすめします。
（Amazonの販売ページ→「限界マンション ―次に来る空き家問題
【まとめ】限界マンションになる前に早めの対応策を！
限界マンションとなってしまうのは、マンションが「管理不全」に陥ってしまうからです。そして、管理不全になってしまう一番の原因は、建物の老朽化と共に進行している「居住者の高齢化」です。
「老朽化マンションの増加」や「居住者の高齢化」を食い止めることはほぼ不可能ですから、その現実を受け止めた上で、対策を取っていく必要があります。
「限界マンションの原因と解決策」を簡単にまとめると下記の通りです。
【限界マンションの3つの原因】
- 居住者の高齢化
- 過去のマンションブームと人口減少
- 管理会社やオーナーの怠慢
【限界マンションを回避する5つの対策】
- 建て替え
- 半強制的に修繕費を集める
- 長期修繕計画の安全性を確認する
- 資産価値の高い物件を選ぶ
- 売却も視野に入れる
「限界マンション」はマンションに住んでいる方や、これからマンションを購入しようとしている方の全てに関わってくる重要な課題です。
人ごととして終わらせることなく、まずはこの記事を熟読して限界マンションについて知り、自分の物件は大丈夫かどうか確認してみてください。
その行動一つが、将来の快適な暮らしの確保と家族の安全につながります。
この記事が、限界マンションに関する情報提供記事として、あなたの役に立てたら幸いです。
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
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の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
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