【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
「なかなか良い中古マンションが見つからない」と、困っているお客さんを今までにたくさん見てきました。
何ヶ月も探し続けているのに、「これだ！」と思うような中古マンションが現れないという方が多いようです。
でも、中古マンションの探し方が間違っているわけではありません。
ネットの物件情報をチェックしたり、不動産屋を訪問して物件を紹介してもらったりなど、優良物件が見つかっている人と何も違いはないのです。
なぜ、良い物件が見つかる人と見つからない人がいるのでしょうか？
それは、「中古マンションの探し方のコツ」を掴んでいるかどうかの違いです。
良い中古マンションが見つかる人は、探し方のコツやポイントを上手く抑えています。
実際、探し方のコツを掴んでいる「不動産投資家」は、普通の人よりも多く優良物件が舞い込んできます。
この記事では、優良中古マンションの探し方の3つのコツとおすすめの物件探しサイトを紹介していきます。
中古マンション探しに苦労している人は、この記事で紹介する「中古マンションの正しい探し方」を知り、その通りに行動してみてください。
優良な中古マンションが現れるのは時間の問題です。
中古マンション購入における物件の探し方には3つのコツがある！
優良物件を見つけているお客さんや不動産投資家は、「中古マンションの探し方のコツ」を上手くつかんで活動をしています。
コツを心得ているかいないかで、得られる物件情報の「質と量」が上がることを知っているからです。
中古マンションの探し方のコツは主に3つありますので、順に解説していきます。
- 優良な「不動産屋」とつながる
- 安い物件を探すには「相場把握」が必須
- 中古マンション探しに最適な「時期」
1.優秀な不動産屋とつながる
中古マンションの探し方のコツの中で最も重要なのは「優秀な不動産屋」とタッグを組むことです。
もちろん、自分で中古マンションの正しい選び方を学んで探すことも大事です。
しかし、中古マンション売買のプロである不動産屋の力を借りることでさらにレバレッジが効きます。
- 最大のメリットは「未公開物件」
- 優秀な不動産屋の選び方
- 担当者と信頼関係を築く方法
不動産屋とつながる最大のメリットは「未公開物件」
優秀な不動産屋とタッグを組んで中古マンションを探すことは、あなたにとってたくさんのメリットがあります。
- ネットには載っていない未公開物件を紹介してくれる
- レバレッジが効く（情報収集力が2倍になる）
- プロの視点で意見が聞ける（素人判断による失敗を防ぐことができる）
特にメリットが大きいのは、ネット情報では載ってこない「未公開物件」を紹介してもらえるようになることです。
「未公開物件」とは、売主から売却依頼を受けた物件のうち、「インターネット（レインズという不動産専門サイトも含む）に載せる前」のもの。
簡単に言うと「不動産屋が独自に握っている優良物件」です。
インターネットに載っている物件情報の数は全物件の「約40％」と言われています。
あとの「60％」は不動産屋から直接紹介される未公開物件です。
本当に良い中古マンションは「未公開物件」に多く存在します。
実際、良い中古マンションを購入したお客さんやプロの不動産投資家は、「未公開物件」を紹介してもらえたパターンが多いです。
そして、このような未公開物件はほとんどネットに載ることなく売れてしまいます。
未公開物件を持っている不動産屋は、ネットに載せず、買主を自分で探した方が仲介手数料を「売主と買主」の両方から取れて儲かるからです。
（※これを「両手取引」と言います。）
ネットに載せてしまうと、他の不動産屋に買主を見つけられる可能性も出てきます。
その場合、買主の仲介手数料は取りそびれてしまいます。
（※これを「片手取引」と言います。）
売上が減ってしまう「片手取引」を避ける為に、未公開物件を持っている不動産屋は、レインズの登録期限（1週間）がくる前に、既存顧客に紹介して売ってしまうのです。
参考：レインズHP
よって、本当に良い物件に巡り会いたかったら、インターネットで物件情報をあさるだけでは不十分です。
優秀な不動産屋と信頼関係を構築し、あなたが「既存顧客」となることで「未公開物件」を紹介してもらえる存在になっておきたいです。
優秀な不動産屋の選び方
物件を紹介してくれる「優良な不動産屋と担当者」の選び方を知ることも、良い中古マンションを探す上では重要です。
いくら不動産屋の力を借りるといっても、探してくれる担当者が無能だったり、モラルに欠けていたら、欠陥物件を売りつけられることもあるからです。
そこで、優秀な不動産屋や担当者の選び方のポイントを簡単にご紹介しておきます。
〈良い不動産屋〉
- 人が集まりやすい「大手」とつながる
- 地元エリアの情報に精通している「地元の業者」ともつながる
- 仲介手数料「無料」の業者には気をつける
- 「不動産売買」以外のサービス（特にライフプラン）が充実している
- 提携ローンが多いほど信頼できる
- ネガティブ情報がない
〈良い担当者〉
- 身だしなみに隙がない
- 顧客目線でこちらの希望や都合に合わせてくれる
- 知識が豊富
- 物件案内に何件も付き合ってくれる
- レスポンスが早い
各ポイントの詳細は「不動産屋の選び方のコツ」で紹介していますので、確認してみてください。
優良中古マンションを購入するには、優秀な不動産屋や担当者を見極める目が重要です。
良い不動産仲介担当者と信頼関係を築く2つの方法
前述した通り、優良中古マンションの探し方として「優秀な不動産屋とつながる」ことが重要です。
しかし、それと同じくらい重要なのが「担当者と信頼関係を築くこと」です。
いくら不動産屋が優秀でも、担当者との信頼関係がなければ最大限活用することはできません。
不動産屋の担当者と信頼関係を築く方法は、主に下記の2つです。
- 条件を絞り込む
- お金の準備ができていることをアピール
購入したい中古マンションの条件は、できる限り具体的に絞り込んでおきましょう。
条件が絞り込めていないと、担当者もどのような物件を探したら良いかわかりません。
- エリア
- 価格帯
- 間取り
- 駅からの距離（徒歩分数）
- リフォームやリノベーション済みか否か
- ペット可を希望するか
探している中古マンションの条件があいまいだと、担当者に「冷やかしか？」と思われ、親身になってくれません。
本気で購入を考えていない人は条件があいまいな傾向にあるので、担当者が勘違いするのです。
訪問前に、希望条件をまとめておき、担当者に伝えられるように準備しておくと親切です。
また、仲介担当者と信頼関係を築くにあたって、「お金は準備できています！」とアピールすることも効き目があります。
担当者も一社員なので、効率的に売上を上げたいと考えています。
ですから、いくら優良中古マンションがあっても「お金が用意できなくて買えません」というお客さんには紹介しません。
そこで、お金の準備ができていることの証明となる下記の2つを準備しておきたいです。
- 住宅ローンの事前審査結果通知書（住宅ローンを使う場合）
- 預金通帳の残高ページのコピー（現金で購入する場合）
中古マンションを現金購入するなら預金通帳を見せればOKですが、住宅ローンを使う方は事前に審査を行い「可決」を取っておく必要があります。
中古マンションの住宅ローン審査の通し方を他の記事で紹介しているので、確認してみて下さい。
不動産担当者を安心させることが、信頼獲得につながります。
2.安い物件を探すには相場把握が必須！
安くて良い中古マンションを見つけたいなら、あなたが希望する物件の「価格相場」を把握しておく必要があります。
良い物件が見つかっても、価格相場をつかめていないと「今見ている物件は安いのか？高いのか？」を判断できません。
相場よりも高い中古マンションを買ってしまったら、「優良物件を購入した」とは言えませんよね。
そこで、中古マンションの正しい相場の調べ方について、簡単にご紹介しておきます。
【中古マンションの正しい相場の調べ方】
- 地域別の価格相場の推移や市場動向を確認
- 「レインズ」を駆使して中古マンション全体の相場をつかむ
- 「東京カンテイ」を使って、検討中の中古マンション相場をピンポイントで調べる
- 一括査定サイトを使って、プロに相場を教えてもらう
詳細は「中古マンション相場の調べ方」をまとめた記事がありますので、こちらでチェックしてみてください。
探している中古マンションの相場を知らなければ、優良物件を購入することは不可能です。
3.中古マンション探しに最適な時期は？
中古マンションを探すのに最適な時期は「1〜3月」です。
「1月〜3月」は会社員の転勤や転職、子供の入園や入学の前であり、引っ越しが増えることで売出物件の数が増える時期だからです。
加えて、上記の人達が売却に出す中古マンションは、駅近で通勤に便利だったり、学校から近くて周辺環境が良かったりなど、「住みやすい条件」が整っていることが多い。
早い段階で引っ越しが決まっている人は、3月末までには売ろうと考えているため、半年前の9月から売却活動を始めていることもあります。
あなたも3月末までに引っ越しを終えたいと考えるなら、早い段階から物件をチェックしたり、不動産屋との信頼関係構築に動いておいた方が良いです。
良い中古マンションを購入するなら、「時期」を考えた探し方も大切です。
中古マンション探しにおすすめの2つのサイトとは？
中古マンション探しにおすすめの情報サイトは主に下記の2つです。
- 不動産ジャパン
- 住まいサーフィン
どちらにもサービスの強みがありますので、併用して使うことをおすすめします。
1.不動産ジャパン
中古マンションの探し方として、最初に手をつけるのが「ポータルサイト」で物件情報を見ることですよね。
ただ、物件情報サイトはたくさんありすぎて、どれを使ったら良いか迷いませんか？
数ある物件情報サイトの中でも、中古マンション探しに最適なサイトとして私がおすすめするのは「不動産ジャパン」というサイトです。
不動産ジャパンは、不動産屋しか扱えない「レインズ」を運営している「公益社団法人不動産流通推進センター」が、一般消費者向けに開発した物件情報サイトだからです。
参考：不動産ジャパンHP
通常のポータルサイトだと、レインズに載っている情報を自社サイトに反映させるのでタイムラグが発生します。
しかし、不動産ジャパンはレインズ運営団体が管理しているのでタイムラグが発生しません。
ですから、リアルタイムで最新の中古マンション情報を入手できるのです。
実は、私に「不動産ジャパン」の存在を教えてくれたのは、ファイナンシャルアカデミーの「不動産投資の学校」の講師です。
不動産投資家も利用するサイトですから、情報の質が高いことは間違いありません。
中古マンションに関するリアルタイムの最新情報を受け取りたいなら、不動産ジャパンを使ってみてください。
2.住まいサーフィン
中古マンションを探しているあなたに、
- 不動産会社に騙されて「高値掴み」をしたくない
- 将来売るときも損しにくい物件が欲しい
- 子供の保育所探しで疲れたくない
- 子供に良い教育を与えられるよう小学校の“学区“にもこだわりたい
という悩みがあるなら、「住まいサーフィン」を使ってみてください。
住まいサーフィンを使えば、「狙っている物件やその周辺物件の適正価格」や「保育所に入りやすい駅・進学率の高い小学校区の人気ランキング」といった情報が“無料”でわかるからです。
「中古マンションの適正価格」に関して言えば、本来なら「東京カンテイ」というサイトで「3,240円」払わなければわからない情報と同等の情報が得られます。
また、「保育所に入りやすい駅」や「進学率の高い小学校の学区」のランキングを見ながら中古マンションを探せるので、保育所探しに苦労したり、子供の教育レベルを落としたりすることを回避できます。
（※ただ、保育所は「東京23区」、小学校区は「1都3県」のみが対象です）
会員登録は「無料」ですし、登録も5分終わるので、機会損失にならないように「住まいサーフィン」を使っておくべきですね。
【まとめ】中古マンションの探し方を学んで他者と差をつけよう！
良い中古マンションがなかなか見つからない人は、中古マンションの探し方のコツをつかめていないことがほとんどです。
優良物件を握っている不動産屋の優秀な担当者とタッグを組むことができれば、優良中古マンションにめぐり会うのは時間の問題です。
まずは、中古マンションの探し方の「3つのコツ」をつかみましょう。
【1】優良な不動産屋とつながる
- 未公開物件を紹介してもらう
- 不動産屋の選び方を学ぶ
- 優秀な担当者と信頼関係を築く
【2】安い物件を探すために相場を把握する
【3】物件探しに最適な1〜3月の時期に探す
不動産屋と信頼関係を築くための第一歩は「物件資料を取り寄せる」ことから始まります。
ネットを使って、あなたの希望条件にあった中古マンションの資料請求をすれば、正確に不動産担当者に条件を伝えられます。
ここから担当者とメールや電話でのコミュニケーションがスタートするのです。
あとは、優秀な担当者を見極め、信頼関係を築き、未公開物件を紹介してもらえば、優良物件にたどり着くことができます。
しかし、紹介してもらった物件が「本当に優良物件なのか？」を自分でも見極められる知識があれば、鬼に金棒です。
逆に物件を総合的に目利きできなければ、住宅という資産ではなく負債をつかまされることになりかねません。
当サイトでは、「資産性中古マンション購入法」というコンテンツを提供しています。
この購入法には、私が実際に710万円で購入した物件を、900万円で売り抜き、200万円の利益を獲得したノウハウが詰まっています。
景気や市況に関係なく、中古マンションの本来の価値を見極めて購入する方法です。
あなたが住宅購入において、将来売却することになっても高く売れる可能性のある物件、つまり「資産」を掴むお手伝いができると自負しています。
気になる方はのぞいてみてください。
あなたが中古マンション購入で失敗したくないなら、未公開物件を狙いつつ、物件の目利きができるようになることが一番の近道です。
この記事が、中古マンションの探し方を知るための情報提供記事として、あなたの役に立てたら幸いです。
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓