【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
「頭金」に関してはいろいろな意見が飛び交っていて、何が本当で何がウソなのかわからなくなっています。
- 「中古マンションを買うなら頭金を入れないと危険！」
- 「頭金なしでも大丈夫。ローンも組めるし返済できればOK！」
他の情報サイトを見ても、上記のように意見が対立しているので「頭金が必要なのか？なしでも良いのか？」と判断に困っていませんか？
お金を持っている人でも持っていない人でも、「頭金なしで購入できる」方が嬉しいですよね。
お金が準備できていても手元の現金が減るのは不安ですから、できるだけお金を出資しないで物件を買いたいでしょう。
逆に準備できていない人でも欲しい物件が出てきたら迷わす購入に踏み切りたいですよね？
結論から言いますが、中古マンション購入の際に頭金が必要かどうかは、物件や各家庭の資産状況によって変わってきます。
頭金が用意できていても、中古マンション次第ではもっと増額しないと買ってはいけない人もいます。
逆に用意できていなくても、中古マンション次第では「一銭も自己資金を出さず」に買って良い人もいます。
「あなたはどちら側の人間なのか？」を判断できるようにならなければ危険です。
この記事では、中古マンションの購入に対して「頭金は必要なのか？必要なら目安はいくらなのか？」や「頭金なし」で買う方法やリスク、準備方法などといった疑問をすべて解決していきます。
【頭金とは？】手付金との違いは？
「頭金」とは、中古マンションの購入価格に対して投入する自己資金のことです。支払ったらもう戻ってこないお金とも言えます。
計算式にすると、「中古マンション価格＝ローン＋頭金」という形になります。
頭金はよく「手付金」と混同するので注意しましょう。
手付金とは、不動産の契約するときに「一時的に払うお金＝預け金」です。
頭金は払ったら戻ってこないお金ですが、手付金は住宅ローンの取り組み方次第で戻ってくることもあれば、自己資金としてそのまま流用することもできます。
詳細は「中古マンションと手付金の関係」のところでシミュレーションを交えてお伝えしているので、まだピンとこない方はそちらも確認してください。
頭金は「支払ったら戻ってこないお金」として認識しておきましょう。
今は中古マンション購入に頭金が必要ない時代！
中古マンション購入にあたって、頭金は、
- 「必ず必要！」
- 「1000万円入れると返済負担が減ってラクになる」
と言われることが多いです。
しかし、はっきり言って頭金が必要かどうかは「中古マンション&あなたの資産次第」です。
世間的に「絶対必要だ！」と言われているのは、過去のルールを引きずってしまっているからです。
「本当に頭金が必要なのか？」や「必要だとしたらいくらなのか？」を正しく判断する方法を解説していきます。
- 「2割必要」は住宅ローン審査の名残
- 頭金の正しいの決め方
- 「繰上返済」の方がお得
１．「頭金の目安は２割」は昔の住宅ローン審査の名残
「頭金は最低2割必要」という人は、一昔前の「住宅ローン審査条件」に引きずられています。
昔は、頭金を2割準備しないと住宅を買えませんでした。
住宅ローン審査条件として「貸し出すローンの金額は物件価格の8割まで」と決められていたからです。
「物件価格2割＋諸費用」の自己資金を準備しないと家を買えなかったのです。
しかし、今は物件価格まるごと住宅ローンが借りられる時代です。
むしろ中古マンション購入にかかる諸費用まで融資する「諸費用込み住宅ローン」の商品も主流になっています。
今から中古マンションを検討する方は、「頭金が2割必要」という過去のルールに縛られないようにしましょう。
２．頭金に相場はない！頭金がいくら必要か見極める正しい方法
頭金の金額に「相場」は存在しません。
頭金の金額は、下記の2つの判断基準によって自分で決めるものだからです。
- 返済計画
- 資産状況
まずは、今検討している中古マンションを住宅ローンで購入する場合、「毎月返済額がきつくならないか？」を確認します。
確認方法は「中古マンションと年収の関係」をまとめた記事に紹介している下記2つのどちらかを使ってください。
- 年収別の中古マンション価格目安表
- フラット35の「毎月の返済額から借入可能金額を計算」ツール
おすすめは「フラット35」のツールです。
あなたが毎月返済できる金額を入力すると、購入できる中古マンションの上限価格を教えてくれます。
例えば、あなたが毎月返済を「10万円」におさめたいと入力すれば、中古マンション価格の上限は3542万円（金利1％、35年返済の場合）となります。
もし、今検討している物件が4000万円だった場合、足りない458万円もローンにすると毎月返済が112,914円とオーバーしてしまうので、足りない458万は頭金として準備する必要があるという判断になります。
逆に検討している物件が3000万円だった場合は、頭金なしでも余裕で返済できるという判断になります。
上記の要領で、準備すべき頭金はいくらかを確認し、次の確認作業に移ります。
続いて、あなたの資産状況を見直し、「いくらまで頭金が出せる状況か？」を確認します。
確認方法は「頭金＝預貯金−生活費6ヶ月分」という計算をすることです。「生活費6ヶ月分の預貯金以外」が頭金にしても良いお金と考えましょう。
通帳に入っている資金をまるごと使ってしまうと、緊急時にお金が足りなくなり、生活が苦しくなります。
ファイナンシャルプランナーの世界では「生活費6ヶ月分の予備資金は残しておけ」と言われています。
何の予備かと言うと、
- ご主人が働けなくなった
- 景気低迷により収入が下がった
- 地震などの災害にあった
といった「緊急でお金が必要になったとき」です。
一般家庭での生活費6ヶ月分は「約150万〜200万円」と言われていますが、生活費はご家庭によって違いますから、家庭にあった金額設定で計算してください。
上記2つの方法で出た結果を擦り合せし、今検討している物件をどうすべきか判断します。
| Q1.頭金はいくら必要？ | Q2.頭金はいくら出せる？ | 判断結果 |
| 必要なし | × | フルローンで購入OK！ |
| ◯◯円必要 | Q1の金額を満たしている | 頭金を投入し購入OK！ |
| ◯◯円必要 | Q1の金額を満たしていない | 物件購入NG。資金確保に努める。 |
「頭金が◯◯円あれば安心！」という簡単なものではありません。
あなたの検討している中古マンションや資産状況によって、必要不要が違いますし、金額も違います。
ご紹介した方法を有効に活用して、あなた自身の「頭金」を調査してみてください。
３．頭金を出さずに「繰上返済」をした方がお得！
ケースによっては、「頭金なし」で物件を買い、後から「繰上返済」をした方がお得な場合があります。
頭金を入れてローンの毎月返済額を下げるより、繰上返済をして「期間短縮」をしたほうが利息軽減効果は高いからです。
仮に「中古マンション価格3000万円」を下記の条件で購入した場合の簡単なシミュレーションをしてみます。
《ローン2400万円、頭金600万円で購入した場合（金利は1％）》
- 毎月返済額：67,748円
- 35年総返済額＋頭金600万円：34,454,398円
- 35年間で支払う利息額：4,454,398円
《ローン3000万円で購入し（金利は1％）、後日に繰上返済600万円した場合》
- 毎月返済額：84,685円
- 総返済額−繰上返済600万円：33,787,990円
- 35年間で支払う利息額：3,787,990円
【結果】繰上返済をした方が「666,408円」のトク！（しかも期間27年に短縮）
支払う利息で見ると繰上返済の方が得する結果になりましたが、「毎月返済額」を下げたい方は、ここまで利息の軽減効果はないので、頭金を入れてしまっても良いでしょう。
しかし、繰上返済で毎月返済額を下げることもできますから、焦って最初から頭金を入れる意味はあまりないとも考えられます。
中古マンションを頭金なし（頭金０）で買う際の疑問２つ！
今は「頭金なし」で中古マンションが買えるようになってきていますが、昔は不可能だっただけに、「何か難しそうだし、リスクがありそう」と思う人が多いです。
しかし、頭金なしで中古マンションを買うことはそんなに難しいものではなく、リスクも限られています。
中古マンションを「頭金なし」で購入する際の2つの疑問について解説していきます。
- 頭金なしで購入する方法
- 頭金なしのリスク
頭金なし（頭金０）で中古マンションを購入する方法は？
中古マンションを「頭金なし」で買うには、一般的な銀行の住宅ローンを使います。
ほとんどの都市銀行や地方銀行は、審査内容に問題がなければ、ほぼ「フルローン（物件価格まるまる融資）」で貸してくれます。
また最近では、中古マンションの購入にかかる諸費用まで貸し出すという「諸費用込み住宅ローン」を積極的に取り扱う銀行も増えています。
しかし、フラット35に関しては、融資条件として「物件価格の9割までの融資」と決まっています。「頭金なし」では貸してくれないので気をつけましょう。
中古マンションを住宅ローンで購入する方に向けて、
- 住宅ローン申し込むときのポイント
- 中古マンション購入に適した銀行
- 住宅ローンの申込み方法
をまとめた記事がありますので読んでみてください！
頭金なし（頭金０）で購入はリスクが大きい？
中古マンションを頭金なしで買うと、売却するときにローンが残ってしまうリスクがあります。
ローン残高が減っていくより、中古マンションの資産価値減少の方が早いと、ローン残高以上の金額で物件が売れなくなり、手放すことができなくなります。
例えば、3000万円の中古マンションをフルローン（期間35年・金利1％）で購入した場合、5年後のローン残高は約2633万円です。
もし、中古マンションの売却相場が2500万円にしかならなかった場合、ローンが133万円残ってしまいます。
一般的に、ローンが残る場合は物件を売却することはできないので、133万円を現金で用意しなければ手放すことができないのです。
新築マンションの場合は、買った瞬間に資産価値は2〜3割落ちるのでもっと悲惨でなことになります。
このリスクを回避するには、購入する中古マンションの「適正価格」を知ることです。
「適正価格」を知っておくと、狙っている中古マンションの本来の「資産価値＝価格」まで値引き交渉ができるようになるので、安く購入することができます。
逆に「適正価格」を知らないと、不動産会社が自社利益のために意図的に吊り上げられてる価格のまま購入することになるので、数百万円単位で損します。
売却するときに住宅ローンが残ってしまうリスクを回避したいなら、今狙っている中古マンションの「適正価格」を知って安く購入するように意識しましょう。
記事の最後でも紹介しますが、「住まいサーフィン」という情報サイトを使えば、「適正価格＝将来売却するときも損しにくい購入価格」を無料で知ることもできるのでオススメです。
中古マンション購入に使う頭金の準備方法
頭金を準備する方法として、一般的には下記の方法があります。
- 預金・貯金
- 株式や保険の解約金
- 親からの贈与
当然ですが、すべてローンを使わない方法です。
お金を準備するのに「消費者ローン」や「キャッシング」を使ってしまうと、住宅ローン審査に落ちるので絶対にやめてください。
準備方法で一番多いのが「親からの贈与」です。
居住用不動産購入に対する親の援助資金には、非課税制度が適用されるからです。
親からの援助に適用される非課税制度は主に2つです。
- 暦年贈与の基礎控除：110万円
- 住宅取得等資金の贈与税の非課税：1200万円（条件あり。平成32年3月まで）
不動産購入に対して「住宅取得等資金の贈与税非課税」を利用するためには条件をまとめましたので参考にしてください。
- 贈与者が「直系尊属（両親や祖父母）」であること
- 「20歳以上」であること（贈与を受けた年の1月1日時点で）
- 所得金額が「2000万円以下」であること（贈与を受けた年の所得）
- 「住宅取得等資金の非課税」の適用を受けたことがないこと
- 中古マンションの売主が親族でないこと
- 贈与を受けた金額をすべて使うこと（翌年3月15日までに）
- 購入した年の翌年3月15日までに「引っ越し」すること
- マンションの面積が「50㎡以上」
- 築年数が「25年以内」
- 「耐震基準に適合する」ことが証明されている（評価証明書等提出）
非課税制度を使うことは「相続税節税」にもなるので、将来対策を取らなければと思っている親御さんがいれば相談してみてください。
【まとめ】中古マンション購入に頭金は必須ではない！
頭金なしで中古マンションを買うことに不安を感じるのは、「今後の生活への影響」や「頭金なしでの購入方法」を把握できていないからです。
検討している中古マンションと自分の資産状況から「自分にとって頭金がいくら必要なのか？」を正しく導き出せていれば、相場や目安なんて気にする必要はありません。
また、頭金なしでも大丈夫と分かれば不安に思う必要もないですよね。
まずは、本文でご紹介した下記の方法で、「あなたが今検討している中古マンションを購入するには頭金が必要なのか？」を確認してみてください。
| Q1.頭金はいくら必要？ | Q2.頭金はいくら出せる？ | 判断結果 |
| 必要なし | × | フルローンで購入OK！ |
| ◯◯円必要 | Q1の金額を満たしている | 頭金を投入し購入OK！ |
| ◯◯円必要 | Q1の金額を満たしていない | 物件購入NG。資金確保に努める。 |
Q1．フラット35の「毎月の返済額から借入可能金額を計算」ツールで「毎月返済額がきつくない物件価格」を確認→検討している物件価格と擦り合わせる。
Q2．「預貯金−生活費6ヶ月分」を計算し、「生活費6ヶ月分の預貯金以外」を頭金に出して良いお金と考える
上記で「頭金なし」でも購入できそうと判断できた方は、さらに「頭金なし」で中古マンションを購入するリスクについても考えてみてください。
「頭金なし」かつ「住宅ローン」を使って物件を購入すると、売却するときの価格が住宅ローンの残債を下回ってしまい、ローン残債分のお金を準備しないと売却できなくなるというリスクがあります。
このリスクを回避するには、購入する中古マンションの「適正価格」を知ることです。
「適正価格」を知っておけば、狙っている中古マンションの本来の「資産価値＝価格」まで値引きして安く買えるようになるので、売却時に住宅ローンが残る心配がなくなります。
逆に「適正価格」を知らないと、不動産会社が自社利益のために吊り上げた価格のまま買うことになるので「数百万円単位」で損しますし、住宅ローンが残りやすく売却でも苦労します。
狙っている中古マンションやその周辺物件の「適正価格＝将来売るときも損しない購入価格」については、「住まいサーフィン」というマンション情報サイトを使えば無料で知ることができます。
また、住まいサーフィンを使うメリットは他にもあり、
- ユーザーからのマンション情報や評価
- 保育園に入りやすい、入りにくいエリアのランキング（東京23区のみ）
- 進学率の高い小学校のある「学区」のランキング（1都3県のみ）
などの情報も“無料”で手に入ります。
「適正価格」に関して言えば、東京カンテイという公的サイトで「3240円」を払って見る過去のデータとほぼ同じ価値があるので、稀少性が高い情報が得られます。
会員登録は「無料」ですし、登録も「5分」で終わります。
知識武装しておく分には何も損はありませんから、「中古マンションを賢く買うための知識」が得られる住まいサーフィンは必ずチェックしておくべきです。
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この記事を有効に活用すれば、「頭金がいくら必要か？」だけでなく、あなたにとって「頭金が必要ない中古マンション価格」も知ることができます。
お得に中古マンションを買うための一助になれば幸いです。
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓