【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関するリアルな情報を発信。
710万円で購入した中古マンションを、4年後に900万円で売却した実績あり。（投資物件としての運用益も含めて利益は345万円に）
その経験を不動産会社は絶対に教えない中古マンションの正しい選び方としてお伝えしています。↓
今回は「中古マンション購入（持ち家購入）」と「賃貸」ではどっちがお得なのか、メリットデメリットや実際に試算することで違いを比較していきます。
「賃貸と購入ではどちらが得か？」は長年問われ続けてきているテーマです。
いろんな本やサイトで議論され意見が述べられていますが、
- 結局はどちらを選んでも変わらない
- その人のライフスタイルや価値観による
といった意見が多いです。
確かにその通りですし、私も同じ考えです。
しかし、「中古マンション」を上手に購入した場合は「賃貸より得する可能性が高い」と考えています。
中古マンションの特性を活かせば、家賃の節約だけでなく将来的な資産運用もできるからです。
この記事では、賃貸と中古マンション購入の比較やシミュレーションだけでなく、中古マンションを「底値」で購入して運用する方法なども紹介しています。
「不動産会社目線（売り手目線）」ではなく「投資家目線（消費者目線）」で本当に得するのはどちらか気になるなら、この記事を必ずチェックしておいてください。
中古マンション購入と賃貸はどっちがお得？実際に試算してみた！
「中古マンション購入」と「賃貸」では金銭的にどっちがお得になるのか試算したところ、やはり両者の差はそこまでありませんでした。
と言っても、35年間住み続けた場合では、賃貸の方が若干高くなりました。
※あくまで仮の試算なので、比較結果は逆転することもあります。
では、実際の試算を確認してみましょう。
- 中古マンションを購入した場合の試算
- 賃貸した場合の試算
- 試算結果を比較した見解
両者の共通条件として、物件は私が「スーモ」で見つけたものを使います。↓
- 住所：千葉県北西部
- 価格：2560万円
- 面積：60平米
- 駅からの距離：徒歩3分
- 築年数：築20年
- 管理費・修繕積立金合計：17,400円
- 家賃相場：10.5万円
- 諸費用：250万円（物件価格の10％で計算）
- 固定資産税・都市計画税：10.5万円/年（家賃1ヶ月が目安）
「中古マンション購入」を試算
「中古マンション購入」と「賃貸」はどっちがお得かについて、まずは「中古マンション購入」を試算をしていきます。
【中古マンション購入の試算】
| 購入条件 |
|
| ローン返済総額（a） | 毎月返済額73,464円×12ヶ月×35年＝30,855,022円 |
| 管理費・修繕積立金総額（b） | 17,400円×12ヶ月×35年＝7,308,000円 |
| 固定資産税・都市計画税（c） | 110,000円×35年＝3,850,000円 |
| 35年間の総合計 | a＋b＋c＋諸費用250万＋リフォーム代350万−住宅ローン控除200万＝46,013,022円 |
中古マンションを購入し、35年間住み続けた場合は「合計46,013,022円」のお金がかかることがわかりました。
中古マンションを購入（不動産購入）すると諸費用や税金がかかるので、出費が多いイメージですが、住宅ローン控除などの税制優遇も充実しています。
住宅ローン控除で10年かけて「200万円」戻ってくるは非常に大きいです。
また、35年の間にキッチンや浴室、トイレなどの「水回り」のリフォームが必要になります。
費用は約300万〜400万円程度と多めに見ています。
「賃貸」を試算
「中古マンション購入」と「賃貸」はどっちがお得かについて、次に「賃貸」を試算をしていきます。
【賃貸の試算】
| 賃貸条件 |
|
| 家賃総額（a） | 105,000円×12ヶ月×35年＝44,100,000円 |
| 更新料総額（b） | 105,000×17ヶ月＝1,785,000円 |
| 35年間の総合計 | （a＋b）＋敷金礼金・仲介手数料315,000円＝46,200,000円 |
賃貸に35年間住み続けた場合は、合計46,200,000円のお金がかかることがわかりました。
基本的に、購入する中古マンションと同じ物件を賃貸しようとすると、住宅ローン返済額よりも高くなる傾向があります。
これは単純に、家賃には大家さんの「儲け」が入っているからです。（その分、家の管理が不要、すぐに出ていけるなどの利便性があります）
中古マンション購入と賃貸の試算結果の比較
「中古マンション購入」と「賃貸」の試算結果を比較すると、賃貸の方が186,978円高くなりました。
とは言え、両者に大きな差はなく、あくまで仮の数字での試算なので条件次第で結果が逆転することもあります。
ただ、どちらを選んだら得なのかは「出費の違い」だけでは判断できません。
「あなたが好む生活環境」や「価値観」も考慮しなければ、たとえ金銭面で安くても「こんなはずじゃなかった……」と後悔することになります。
また、中古マンション購入にリスクを感じて毛嫌いしている人も多いですが、正しく購入すれば、賃貸と違って「資産」になり、リスクも少なくできる可能性があります。
「中古マンション購入」と「賃貸」について、出費の面では大きな差はありません。
ですから、「出費」以外の「価値観、好みの環境、将来の資産形成」を考慮して、慎重に判断したいです。
中古マンション購入と賃貸の違いを徹底比較！「資産」になるかが大きい！
「中古マンション購入」と「賃貸」の違いについて、両者のメリットとデメリットをまとめて比較してみました。↓
【中古マンション購入】
| メリット | デメリット |
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【賃貸】
| メリット | デメリット |
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中古マンション購入と賃貸の一番大きな違いは「資産」が残るかどうかです。
中古マンション購入の場合、ローンが払い終われば、その先は半永久的にタダ同然で住めるので老後の住まいを確保できます。
中古マンションは老後の住まいとしても注目されているので、高齢になって賃貸が借りづらくなる前に早めに購入しておきたいです。
また、中古マンション購入後にやむを得ず出て行くことになっても、賃貸に出したり売却したりして家賃収入や売却益を得ることができます。
賃貸ではできない「将来の資産運用ツール」として活用できるのです。
代表的な運用方法にヤドカリ投資法があり、資産運用に関心がある若年層に密かに注目されています。
一方、賃貸の場合は、どんなに家賃を払い続けても物件は一生自分のものになりません。
自分の資産ではなく、すべて「大家さんの資産」になっています。
また、高齢になると賃貸契約を更新さえしてもらえなくなるという事案もありますので、賃貸に住み続けるのにも不安が残ります。
「中古マンション購入」と「賃貸」にはそれぞれメリットもデメリットもありますが、「資産になるかどうか？」はとても大きな違いです。
あなたの価値観と合わせて、どちらを選択した方が良いか慎重に判断しましょう。
賃貸より得する中古マンション購入術！「底値」で買えるかがカギ！
賃貸よりも得になる中古マンション購入術として重要なポイントは以下の2つです。
- 物件を底値で購入する
- 黒字で賃貸経営できる物件
上記の2つを守って中古マンションを購入すれば、リスク回避につながるだけでなく「賃貸」で住み続けるより経済的にも有利になります。
まず、「底値」で購入できれば、次のような効果が期待できます。
- 売却時に損しない
- ローン返済が無駄にならない
- 相場よりも低めに価格設定できてすぐ売れる
- リフォームしておけば購入時よりも高い価格で売れることも
底値で購入すれば、将来的にも底値で売れやすいですから、売却損が発生しにくいです。
しかも、今まで返済してきたローン（元金部分）が戻ってくる形にできるので、住居費が無駄になりません。
賃貸の場合は、家賃を払っても戻ってくることはありませんよね。（大家が得するだけ）
また、底値で買っておけば、基本的に相場よりも低い価格で売り出せるので、早く手放すこともできます。（＝流動性が高い）
底値で中古マンションを購入するスキルについては、他の記事で解説しているので参考にしてみてください。（参考記事：中古マンションの値引き交渉のコツ）
そして、「賃貸した時でも黒字経営できる物件」でもあれば、仮にローン返済ができなくなっても、家賃を受け取りながらローンを返済できます。
ちなみに、黒字の状態とは「受け取る家賃＞ローン返済＋コスト」の収支状況を指します。
ですから、家賃でローン返済できるだけでなく、家賃で貯金をすること（＝資産運用）することもできてしまうのです。
黒字経営できる物件の選び方が気になる人は、「マンション投資の選び方」「中古マンションの正しい選び方」の記事をチェックしてみてください。
「底値」かつ「黒字で賃貸経営ができる」という条件の中古マンションを購入できれば、賃貸で家賃を払い続けるよりも大きく得する可能性が高いです。
「将来の資産」を含めて得したいと思うなら、中古マンションを底値で購入するスキルに触れてみてください。
【まとめ】中古マンション購入と賃貸のどっちが得かは「価値観」と「買い方」次第！
「中古マンション購入（持ち家購入）」と「賃貸」のどっちが得かで悩み続けてしまうのは、以下2点が主な原因です。
- 中古マンション購入と賃貸のメリットデメリットを把握できていない
- 中古マンションの「得する購入方法」を知らない
中古マンション購入と賃貸の「出費」の面においては、ほとんど差がありませんでした。
ですから、まずは「あなたの価値観」と「両者のメリットとデメリット」を比較して、どちらが最適か判断してみてください。
しかし、「将来の資産」も含めて損得を考えると、中古マンション購入の方が有利になる可能性が高いです。
購入後に出て行くことになっても、売却して利益を得たり、賃貸に出して家賃を受け取るなどの「資産運用」ができるからです。
そのためには、「底値」かつ「賃貸で黒字経営できる」という条件で購入する必要があります。
その方法については「賃貸より得する中古マンション購入術」の章で解説しているので、再度確認してみてください。
今すぐできる行動としては、私が中古マンションを「底値」で購入するためにいつも使っている「住まいサーフィン」という情報サイトを使うことです。
これを使えば、狙っている中古マンションやその周辺物件の「適正価格＝売る時に損しにくい価格」を「無料」で調査できます。
また、住まいサーフィンを使うメリットは他にも、
- ユーザーからのマンション情報や評価
- 保育園に入りやすいエリアランキング（東京23区のみ）
- 進学率の高い学区のランキング（1都3県のみ）
などの情報も「無料」で手に入ります。
「適正価格」に関して言えば、東京カンテイという公共サイトで「3240円」を払って見る過去のデータとほぼ同じなので、稀少性の高い情報が得られます。
登録も「5分」で終わりますし、使う際のデメリットは何もありません。
中古マンションを購入して資産運用も視野に入れたいという気持ちが少しでもあるなら、住まいサーフィンを使ってみても損はないです。
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住まいサーフィンの評判、口コミ、体験談
この記事が、「中古マンション購入」か「賃貸」かを判断する情報提供記事として、あなたのお役に立てれば幸いです。
【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！
「この物件、本当に買って大丈夫？」
「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」
「業者におすすめされたけど、騙されてない？」
不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。
でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。
後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。
だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。
その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓
そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓
単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。
加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓
しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。
このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。
ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、
- 将来も資産になる物件
- 快適に住める物件
- 金銭的不安のない物件
の選び方をお伝えします。
実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。
少しでも興味があれば、「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方の詳細を一度のぞいてみてください。↓