中古マンション購入のメリットとデメリットを新築マンションと比較！

自宅としてマンションを購入しようと決めたのは良いものの、「中古にしようか？新築にしようか？」で非常に悩みますよね。

中古マンションは、とにかく安く購入できますし、リノベーションをすれば新築同様の内装や設備を整えられます。しかし、耐震性や建物そのものの管理状況に問題があるケースも少なくありません。

新築マンションは、部屋の内装や設備が最新式のもので揃っていてキレイですし、建物内の設備やサービスも充実していることが魅力です。ただ、価格が高く、買った瞬間に資産価値が落ちるのは有名な話です。

このように、中古と新築にはそれぞれメリットとデメリットの両面があるので、どちらが優れていると決めるのは難しいです。

でも、住宅購入は一生に一度の大きな買い物ですから、あなたにとって「中古 or 新築」のどちらが最適なのかしっかり判断し、物件購入後も後悔なく快適に暮らしていきたいですよね？

そこで、あなたがしっかりと判断できるように中古マンション、新築マンションのメリットとデメリットを徹底比較してみました。

すると、マンションを検討する人の中には、「中古を選んだ方がいい人」と「新築を選んだ方がいい人」がいることがわかったのです。

この記事では、中古マンションを購入するメリットとデメリットを新築マンションと比較しながら解説し、あなたがどちらを選ぶべきかの結論もお伝えして行きます。

【全9項目】中古マンションのメリットとデメリットを徹底比較！

中古マンションと新築マンションのそれぞれのメリットとデメリットについて「9項目」に分けて解説していきます。

それぞれの要点を確認し、ご自身の意向に沿う方は中古と新築のどちらなのかチェックしてみてください。

• 物件価格や諸費用
• 購入経路
• 立地と物件数
• 耐震性や管理状況
• 公共施設やサービス（セキュリティ）
• 設備や内装（リノベーション）
• コミュニティ
• 税金
• 保証制度

１．物件価格や諸費用

【中古マンション】

【新築マンション】

中古マンションは、値引き交渉をして相場よりも安く購入できることが大きなメリットです。

部屋の中や外観の「劣化」や、一戸建てへの買い替えや相続といった「売主の売出事情」は値引き交渉の材料となるので、それらを切り口に割安な買い物ができます。（詳細は「中古マンションの値引き交渉」に関する記事で解説しています）

また、中古マンションには「築20年以上」になると、新築時の40％まで価格が下がり、どんなに年数が経っても資産価値は横ばいに推移するという法則があります。（証拠の資料は「中古マンションと築年数の関係について」の記事で！）

ですから、築20年以上の物件を購入しておけば、将来売却するときでも売却損が出にくくなります。むしろ、購入時より価格が上がり、売却益を得ることも可能なのです。

対して、新築マンション価格の2〜3割は「広告宣伝費」や「社員の人件費」などのため、購入した瞬間に価値が落ちてしまうのが大きなデメリットです。ですから、将来売却する時に必ず売却損が発生します。

新築マンションのメリットは「仲介手数料」がかからないことです。新築は主に不動産会社から直接買うからです。逆に中古マンションは売主から直接購入するのではなく不動産会社に仲介してもらうので、仲介手数料が発生します。

中古マンションは諸費用の金額が多少増えますので事前に確認が必要です。

価格や諸費用の面を総合して比較すると、長い目で見たら、値引き交渉で安く買えて、資産価値の下がりにくい中古マンションの方がメリットは大きいです。

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２．購入経路

【中古マンション】

【新築マンション】

中古マンションは、売主から直接購入することができないため、間に入ってくれる不動産仲介会社が必要です。優秀な不動産屋に会えれば未公開物件を紹介してもらえるので、優良物件に出会える確率が高くなるというメリットがあります。

しかしその反面、「不動産屋の選び方」を学んで自分で探さないといけないと言うデメリットもあります。

新築マンションは、たいてい大手の不動産会社から物件を購入することになるので、変な不動産会社に騙されないという安心感があるのがメリットです。

しかし、担当者の知識量が乏しかったりや要領が悪かったりして、手続き上でトラブルになっても他の会社に変えられないところがデメリットとなります。

中古でも新築でも、不動産会社担当者を見る目は大事になると言えるでしょう。

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３．立地と物件数

【中古マンション】

【新築マンション】

中古マンションのメリットは、新築よりも立地選びの自由度が高いことです。物件数も多いので、駅近や公園の前などの好立地に物件が存在する可能性は高いです。

逆に、数が少ない新築マンションでは、立地が選びづらいというデメリットがあります。「新築であのエリア、あの立地に住みたい」と思っても、そもそも販売していなければ購入することはできません。

立地が選びやすい中古マンションでもデメリットはあります。それは、いくら希望の立地にお目当ての物件があったとしても、部屋が空いているとは限らないということです。

逆に、希望の立地に新築マンションがあり、販売中であればまだ空いている可能性の方が高いので、その場合はメリットになります。（人気だと抽選になりますが・・・）

立地やエリア重視で選ぶ場合は、中古マンションで探した方が、良い物件が見つかる確率は高いです。

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４．耐震性や管理状況

【中古マンション】

【新築マンション】

築年数が経って古くなった中古マンションは、「耐震性」や「管理状況」の面で不安視されることが多いです。確かに、見るからに管理されていなく今にも壊れそうな「スラム化」物件はあります。

しかし、そんな物件は始めから買わなければ良いだけです。ある程度築年数が経っていてもキレイに存在している物件を選べば良いのです。

中古マンションのメリットは、「今まで安全に存在してきた」という実績のある物件を確認して購入できるところです。現在の管理規約や今後の修繕計画を確認して問題ないと判断できれば、将来の安全も約束されます。

対して、新築マンションの場合、事前にモデルルーム等で建物の構造や対審制度の仕組みなどは確認できますが、実際に建てられた後に何が起こるかはわからないというデメリットがあります。実際に、杭打ちのデータ偽装が発覚し、建物が傾いてしまった「パークシティＬａＬａ横浜」の問題が2015年にニュースになりましたよね。

ですから、「新耐震基準」や「旧耐震基準」にこだわることで安全性が100％図れるとは言えません。

本当に「安全性」を購入したいなら、実績のある大手不動産会社から新築マンションを購入するか、今まで安全に立ち続けてきた中古マンションを選び、今後の修繕計画や管理状況を確認して購入するしかありません。

管理状況や修繕計画の具体的な確認方法や「管理費・修繕積立金」の相場についての解説を「中古マンションと管理費・修繕積立金」についてまとめた記事で書いていますので参考にしてください。

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５．共用施設やサービス（セキュリティ）

【中古マンション】

【新築マンション】

共用施設やサービス、セキュリティの面では、圧倒的に新築マンションの方が優れていてメリットが大きいです。

これまでの、日常生活での事件・事故や東日本大震災や熊本地震などの災害経験を元に、防犯・防災対策が見直され改善されているからです。新しければ新しいほど最新の対策・設備が施されています。

既に建てられている中古マンションに後付けで施設やサービスを充実させることは不可能ではないですが、計画のもとで毎月支払っている修繕積立金や管理費以外でお金を集める必要があるため、現実的には難しいでしょう。

防犯・防災対策や建物内の共用設備の充実を最優先に考える場合は、新築を選ぶか、元から充実度が高い中古を選ぶかのどちらかです。

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６．設備や内装（リノベーション）

【中古マンション】

【新築マンション】

中古マンションのメリットは、新築より安い分、リフォームやリノベーションにお金をかけられることです。

内装をすべて壊し、スケルトン状態にしてから「リノベーション」すれば、自分好みの間取りで最新設備に囲まれた快適な生活ができます。また、元の間取りや設備をいかして「リフォーム」すれば、費用は安くおさめつつ、快適な住環境を作れます。

反対に中古マンションのデメリットは、リノベーションに時間がかかることです。

リフォームやリノベーションでは、何回も打ち合わせをしたり、自分で契約内容を決めていく必要があります。工事そのものも4〜5ヶ月掛かりますから、住み始めるまでに相当時間がかかります。

新築マンションのメリットは、特に何も考えずに購入しても、すでに最新の設備が用意されているということです。中古マンションのようにあれこれ考えるという手間はありません。

逆にデメリットは、コスパが悪いことです。

新築マンションの価格には、人件費や広告宣伝費などの費用が上乗せされており、純粋な物件の価格ではありません。ですから、同じクオリティの内装・設備なら、中古マンションをリノベーションした方が安く済むことがあります。

手間や時間をかけずに最新式の住宅に住みたいと考えるのであれば新築マンションをおすすめしますが、安い&最新設備の住宅を手に入れたいという方は、中古マンションを選んだ方が良いです。

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７．コミュニティ

【中古マンション】

【新築マンション】

中古マンションのメリットは、自分で事前にコミュニティが選べるということです。

近所にはどんな人達が住んでいて、どんなコミュニティがあるのかを、購入する前に確認できます。雰囲気が悪かったり、自分とは合わなそうな人が多ければ、購入を見送れば良いのです。

しかし、デメリットとして、中古マンションだとすでにコミュニティができあがっているので、なかなか輪に入りづらいということがあります。できる限り、途中からでもとけ込みやすい、良いコミュニティを選びたいです。

新築マンションのメリットは、すべてが新しいコミュニティなので、最初からとけ込めるということです。

逆に、新築マンションのデメリットは、購入前にコミュニティが選べないことです。新築は購入者が一斉に住み始めるので、どんな人が住んでいるのかを事前に確認できません。

ですから、合わない人が多くても購入をキャンセルできないので，ある意味ギャンブルです。

安全なコミュニティの中で日常生活を送ることを重要視する場合は、中古マンションを選択し、仲介担当者に近隣の雰囲気も確認してもらうことが、一番安心できる物件の買い方と言えます。

検討している中古マンションの入居者モラルを判断する方法を「中古マンションの選び方」の記事で紹介しています。

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８．税金

【中古マンション】

【新築マンション】

中古と新築における税金の面で一番大きな違いは「消費税」がかかるか否かです。

マンションの売主が「個人」だと、購入時に消費税がかかりませんが、売主が「不動産会社や法人」だと消費税がかかります。（詳細は「中古マンションと消費税の関係」の記事で解説しています）

中古マンションの売主のほとんどは、一度不動産会社から購入している個人なので消費税がかかりません。（法人が事務所や社宅などとして所有していた場合は別です）

対して、新築マンションは大手の不動産会社が建設して売りに出しているものであり、個人が相手と言うことはあり得ないので、必ず消費税がかかるワケです。

3000万円の物件であれば、消費税は240万円です。中古マンションは仲介手数料がありますが3％弱の約100万で済みますから、比較するとその差は大きいですね。

また、中古マンションは住宅ローン控除が使えないと思っている人が少なくないですが、条件を満たせば新築同様利用できます。

中古マンションと住宅ローン控除についてまとめた記事で、利用条件や制度内容などを解説していますので、参考まで確認しておいてください。

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９．保証制度

【中古と新築の保証制度の違い】

新築マンションでは、10年間の保証が義務化されており、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」によって定められています。

平成12年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約（請負／売買）には、基本構造部分（柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防止する部分）について10年間の瑕疵担保責任（修補請求権等）が義務づけられます。

引用元：住宅保証機構「住宅の品質確保の促進等に関する法律」とは

ただ、保証期間があるからといって、売主がしっかり動いてくれるとは限らず、どちらの負担なのか長い間揉めるケースもあるようです。

対して、中古マンションは、新築と比べて、瑕疵担保責任の保証期間が短いことがデメリットです。

瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、欠陥があった場合、売買契約書に記載した期間以内に申告すれば、売主負担で直してくれる制度のことです。

中古マンションの瑕疵担保責任の保証期間は、売主が不動産会社の場合だと「2年以上」、売主が個人の場合だと「2〜3ヶ月」が一般的です。また、まれに「瑕疵担保免責」といって、「保証ゼロ」にされるリスクもあります。

しかし、上記のような「保証制度の薄さ」によって中古マンション不安が加速しないよう、いくつかの不動産会社が独自で「検査・保証サービス」を始めるようになっています。

例えば、野村の仲介プラスの「ホンキの補修保証」では、売主が売却依頼をした段階で一度目の「検査・補修」をし、買主が購入した後も「最長5年間の保証」をするという2段階サービスを行っています。

新築マンションだけでなく、中古マンションの保証制度も手厚くなっており、保証制度についてはメリットやデメリットの差がなくなってきているのが現状です。

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【結論】中古を選ぶべき人と新築を選ぶべき人の違いは？

中古マンションと新築マンションのメリットとデメリットを比較してみると、「中古を選ぶべき人」と「新築を選ぶべき人」の特徴が見えてきます。

中古マンションであれば、値引き交渉をして物件を安く購入し、リノベーションによって自分好み間取り&最新設備カスタマイズすることで快適に暮らしを手に入れることができます。

しかし、完成して住み始めるまでの行程は決してラクではありません。中古マンションを購入するには様々な知識武装が必要です。

• 中古マンションの正しい選び方
• 優秀な不動産屋の選び方
• 中古マンションの値引き交渉のコツ
• リノベーションの計画

上記は最低限の知識であり、まだまだ学んでおいた方が良い知識はたくさんあります。当サイトは中古マンションに特化した情報サイトですので，あなたに必要な情報はすべてチェックしておくことをおすすめします。

新築マンションは、信頼度の高い大手不動産会社が販売している物件で、部屋も共用スペースも全て最新設備で整っていますから、言葉に語弊があるかもしれませんが「深く考えず、ある程度不動産会社に任せている状態」でも快適な住宅を購入することができます。

しかし、大手の不動産会社でもモラルの欠けた担当者はいますし、建物そのものも100％安全とは言い切れません。

新築マンションを検討している人でも、最低限の知識武装はしておきましょう。

中古にするか、新築にするかは、それぞれのメリットとデメリットを考慮し、あなたの意向に合った方を選びましょう。

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【まとめ】勉強すれば中古マンションを安く購入する方が得！

中古マンションのメリットとデメリットについて、新築マンションと比較しながらお伝えしてきましたが、いかがでしたでしょうか？

中古マンションを購入することに躊躇してしまう人は、建物が古くて耐震性が信用できないとか、最新の設備が整っていないのではという「固定観念」があるからでしょう。

確かに、一昔前まではリフォームやリノベーション、補修・保証サービス等が充実していなかったので、「安いけど快適さでは新築に勝てない」という認識が正しかったかもしれません。

しかし、この記事を読んだ人なら、「正しい知識を習得すれば、新築同様の物件が新築よりも遥かに安く購入できる」ことを理解できます。

この記事をもう一度読み返してみたり、中古マンションやリノベーションについてネットで検索してみるなどして、ぜひ視野を広げてみてください。

特に若い方や、資産形成に興味を持っている人は「中古マンション」を選ぶことをおすすめします。中古マンションは資産形成にも向いている物件で、その可能性に気付いている人が増えてきています。（ヤドカリ投資法が参考になります）

中古マンションのメリットとデメリットを知った上で、自分にはどちらが良いのか判断できるよう情報収集していきましょう！

【実録＆証拠あり】「たった3,520円」で学べる“不動産会社は絶対に教えない”中古マンションの正しい選び方を公開！

「この物件、本当に買って大丈夫？」

「部屋は気に入ったけど、本当にローン返済していける？」

「業者におすすめされたけど、騙されてない？」

不動産購入は価格が大きい分、不安も大きいですよね。

でも世の中には、その不安が的中して、家を買った後に「こんなはずじゃなかった・・・」と後悔する人がたくさんいます。

後悔する人に共通しているのは、「良い物件の選び方がわからず、不動産会社の言いなりになってしまう」こと。

だから私は、優良物件の正しい選び方を学ぶことに全精力を注ぎました。

その結果、2015年に「710万円」の中古マンションを購入。↓

そして、この物件を2019年に「900万円」で売却できました。↓

単純計算で「190万円」の売却益を得ることができました。

加えて、「投資物件」だったので、運用益も入れて「345万円」が手元に残りました。↓

しかも、所有していた4年間に退去は一度もありませんでした。

このような結果が得られたのは、不動産会社は絶対に教えてくれない「中古マンションの正しい選び方」を学んだからです。

ですから、不動産購入に対して不安を抱えているあなたへ、

• 将来も資産になる物件
• 快適に住める物件
• 金銭的不安のない物件

の選び方をお伝えします。

実体験に基づいた「正しいノウハウ」を学ばないかぎり、良い物件はいつまでも見つかりません。

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