中古マンション売却を完全攻略!価格相場や高く売れる時期は?

中古マンション売却のノウハウを完全網羅中古マンション売却

【売却を検討中の方へ】

不動産を高く(早く)売りたいと思っているなら、以下3つの一括査定サイトの利用を強くおすすめします。

  • HOME4U
  • イエウール
  • リガイド 

というのも、私が中古マンションを売却した際、実際に上記3つのサイトを使って「優秀な担当者」を見つけられたからです。

結果、たった1ヶ月で売主が見つかり、購入価格より190万円も高く売ることができました。

 

この一部始終を、以下の記事に「体験談」としてすべてをお伝えしています。

>>たった1ヶ月で190万円の利益を得られた私の売却体験談

 

「売却で失敗したくない」「成功率の高い方法で売却活動をしたい」と少しでも思っているなら、必ずお役に立てる記事です。

ネットに乱雑している、証拠のないうわべの情報に惑わされるのはもうやめにしましょう。

今回は、あなたが中古マンション売却を完全攻略できるように、「高く売却するためのノウハウ」をこの1記事にすべてまとめていきます。

 

中古マンションを売却するにしても、何から手をつけたら良いかわかりませんよね。

  • どういう流れで行われる?
  • 期間はどれくらいかかる?
  • 相場は調べた方がいい?
  • 諸費用や仲介手数料はいくら?
  • 売却価格はどうやって決まる?
  • 消費税はかかるの?

など、疑問がたくさんあるのではないでしょうか?

 

中古マンション売却は大きなお金が動く重要なイベントです。

高く売却できれば「数百万円」ものお金が手元に残りますから、失敗だけは絶対に避けたいところです。

もし失敗すれば、「子供の新学費」や「住み替え新居の諸費用分」くらいの大金を取り損ねるだけでなく、下手したら売れないまま維持費だけかさむ「重荷」になるかもしれません。

 

業者に騙されて失敗しないように知識武装をして、中古マンション売却を確実に成功させましょう!

 

この記事では、中古マンション売却のノウハウを「不動産仲介&不動産投資経験者」である私が、不動産会社からは絶対に教えてくれない裏情報を交えて解説していきます。

あなたの中古マンションを「高く、早く、ラクに売却するためのたった一つの行動」も紹介しているので、ぜひチェックしてみてください!

中古マンション売却の流れや平均の売却期間は?

中古マンション売却の一般的な流れは、大きく分けて以下の「6つのステップ」があり、売却完了までの期間は「平均6ヶ月程度」です。

【1】相場調査(売却物件の相場価格を知る)1週間〜2週間
【2】媒介契約(依頼する不動産会社を決める)
【3】売却活動(内覧対応3〜5ヶ月
【4】売買契約(買主と売買契約を結ぶ)1ヶ月
【5】ローン完済手続き(ローンがある場合)
【6】残金決済・引き渡し

 

ただ、「不動産会社の力量」や「買主の金銭事情」などによって、「1、2ヶ月」の期間で売却できることもあれば、なかなか売れず「6ヶ月以上」かかることもあります。

とはいえ、あなたがの正しく売却活動をすれば結果は良い方向にコントロールできますから、この記事を読んで知識をつけておきましょう。

 

以下より、中古マンション売却の流れ「6つのステップ」についてを詳しく解説していきます。

中古マンション売却の流れ1.
相場調査

中古マンション売却の流れ1つ目は「相場調査」です。

自分の物件が「どのくらいの価格で売れそうなのか?」を調べてみましょう。

 

自分で相場を調査せずに、いきなり不動産会社を訪問するのは絶対に避けたいです。

というのも、自分で売却相場を知っておかないと、高すぎる値段をつけて売れなかったり、安すぎる値段をつけて数百万単位で損することがあるからです。

中古マンション売却を成功させるためには、いかに正確に相場をつかめるかがカギだと言っても過言ではありません。

 

相場調査の最もおすすめの方法は「一括査定をして優秀な担当者を探すこと」です。

一括査定をすれば、複数の業者から査定書を取得できるので、あなたの物件相場も優秀な担当者も一度に見つけることができます。(参考:中古マンション一括査定のメリットデメリットやおすすめサイト等を解説

 

その他、中古マンションの相場を正確につかむ方法は、以下の記事で細かく解説していますので、必ず確認しておいてください。
中古マンション相場の調べ方や価格相場の推移などを全てまとめた!

 

とはいえ、自分で相場を調べるのは時間も労力もかかって大変ですよね。

そこで、以下の主要都市については、中古マンションの相場調査をすでに私が行なっているので、売却する際の参考にしてみてください。

中古マンションを高く売却したいなら、相場調査を怠ってはいけません。

中古マンション売却の流れ2.
媒介契約

中古マンション売却の流れ2つ目は「媒介契約」です。

相場調査の段階で、「この人は信頼できる!」という不動産担当者がいたら、正式に媒介契約を結びます。

 

媒介契約とは、中古マンションの売却条件を打ち合わせし、あなたと不動産会社の間で「決めた条件をもとに売却活動を行います」と約束をする契約のことです。

 

一般的に、媒介契約の結び方には主に以下の3種類あり、それぞれ特徴が異なりますので、一つずつ解説していきます。

  1. 一般媒介
  2. 専任媒介
  3. 専属専任媒介

一般媒介

【一般媒介の特徴】

他社への依頼契約期間報告義務自分で買い手を探す
複数社OK期限なしなし可能

 

【一般媒介に適している人】

  • 多くの業者から販売情報を流して、露出度をあげたい
  • 自分でも買い手を探したいけど、手伝っても欲しい

 

一般媒介は、複数の不動産業者に中古マンションの売却依頼できる唯一の方法です。

売却を依頼する業者を1社にしぼれなければ、一般媒介で複数契約をしましょう。

 

ただし、複数社と媒介契約すると、逆に売却活動を長期化させてしまう可能性があります。

不動産担当者に「他社で売却が決められたら仲介手数料がもらえずタダ働きになる」と思われて、積極的に売却活動をしてくれなくなることもあるからです。

 

中古マンション売却を焦っておらず、売却活動長期化のリスクが負える場合ときだけ、一般媒介を選択したいです。

専任媒介〈おすすめ〉

【専任媒介の特徴】

他社への依頼契約期間報告義務自分で買い手を探す
不可3ヶ月あり可能

 

【専任媒介に適している人】

  • 信頼できる1社に売却活動してもらい,確実に売却を決めて欲しい
  • 自分で買主を見つけた場合は、認めて欲しい

 

専任媒介は、信頼できる1社にしぼって売却を依頼する方法です。

一般媒介と違い、担当者にとっては仲介手数料を他社に横取りされる心配がないので、本気で活動し、早く買主を決めようとしてくれます。

また、売主へ売却活動の「報告義務」があったり、媒介期間が「3ヶ月」と決まっていたりなどの縛りがあるので、さぼられる心配はありません。

 

専任媒介の場合、他に良い業者を見つけても「3ヶ月間」は変えられないので注意が必要ですが、個人的に「専任媒介」はバランスが良くておすすめです。

専属専任媒介

【専属専任媒介の特徴】

他社への依頼契約期間報告義務自分で買い手を探す
不可3ヶ月あり不可

 

【専属専任媒介に適している人】

・自分では動かないので、すべてお任せしたい人

 

専属専任媒介は、基本的な条件は専任媒介と同じですが、自分で買い手を探せません。

自分の親戚、知人、友人等から買い手を紹介されたりしても、決して受け付けてくれませんので注意してください。

自分では何もしたくない場合は専属専任媒介を選びましょう。

 

中古マンションの流れ3.
売却活動(内覧対応)

中古マンション売却の流れ3つ目は「売却活動(内覧対応)」です。

媒介契約を結んで活動を開始すると、「部屋を見てみたい」という内覧希望の連絡が入りますので、積極的に受け入れましょう。

 

ただし、何も考えずに内覧を受けるのは辞めましょう。内覧での部屋の見せ方しだいで、売れやすさが決まるからです。

 

ここでは、内覧時受け入れ時の2つの注意点についてご紹介します。

  1. 掃除(クリーニング)をしておく
  2. 売却理由に気をつける

 

また、「中古マンションの内覧」について「買主目線」で書いた記事があります。

どんな視点で物件をチェックされるかを学んでおくのも、対策を考える上で非常に有効なので、参考にしてみてください。

内覧の注意点1.
掃除(クリーニング)しておく

内覧受付時の注意点の1つ目は、掃除(クリーニング)をしておくことです。

単刀直入に言うと、内覧において「清潔感」はとても大事です。

 

物件が汚いと、なかなか売れないか「汚い」という理由で値引き交渉をされるかのどちらかの結果になることが多いです。

(※実際に私も上記を理由にした値引きを推奨しています→「中古マンション値引きのコツ」)

よって、高く売りたいならできる限りの掃除はやっておいて損はありません。

 

特に「ニオイ」には気を使ってください。

  • 悪臭を発するもの(生ゴミ、排水溝)の処理
  • 水回りの掃除
  • 各部屋の消臭

上記の対策を行い、悪臭を消し去っておけばOKです。石けんの香りなど「心地いいニオイ」にできればなお良いです。

 

もし、自分でやるのが億劫な場合は、「ハウスクリーニング」を入れてしまうのも一つの手ですから、検討して見てください。(参考:中古マンションのハウスクリーニング費用の価格相場とおすすめ3業者

内覧の注意点2.
売却理由に気をつける

内覧受付時の注意点の2つ目は、売却理由に気をつけることです。

 

あなたが以下のような売却理由を言ってしまうと、買主に足元を見られて強気の値引き交渉をされる可能性があります。

  • 売り急いでいます
  • 相続したけどいらないので
  • 事業資金が必要になって(あなたが法人の場合)
  • なかなか売れないんです……etc

 

当たり前ですが、あなたからあえて売却理由を買主に話す必要はありません。

ただ、買主から聞かれることを結構多いので、当たり障りのない理由を答えられるように考えておきましょう。

私の場合は「資産整理で」と言うだけです。焦ってもいないし安く売るつもりもないことをアピールします。

 

不動産会社の担当には本当のことを言っておく必要がありますが、買主には漏らさないように事前に打ち合わせしておきたいです。

中古マンション売却の流れ4.
売買契約

中古マンション売却の流れ4つ目は「売買契約」です。

 

売買価格の折り合いが付いたら、いよいよ買主と売買契約を結びます。

売買契約では、中古マンションを購入する時と同様「売買契約書」と「重要事項説明書」を結びます。

 

ここでは、売買契約書を結ぶ際の注意点と必要書類について、順に解説していきます。

  • 売買契約書の注意点
  • 必要書類

売買契約書締結の7つの注意点

売買契約書や重要事項説明書を結ぶ際は、「記載内容に相違がないか?」を必ず確認しましょう。

情報量が膨大なので担当者が入力ミスをしていたり、今まで聞かされていない不利な条件がさりげなく書かれていることがあるので注意です。

 

確認方法は、まず担当者から「売買契約書」「重要事項説明書」の雛形を契約3日前までに取り寄せます。

取り寄せたらじっくり読み込み、下記の7項目に記載間違いがないか確認しましょう。

1.所在地記載されている住所や部屋番号が自分の物件と合っているか?
2.売買代金交渉で決まった通りの金額か?
3.手付金の金額手付金の金額は適切か?(一般的に売買代金の20%までの範囲で設定することが多い)
4.残代金の額と支払い期日残代金が「売買代金−手付金」になっているか?引渡日と残金決済日が打ち合わせ通りか?
5.違約金の額違約金の金額は適切か?(一般的に売買代金の20%までの範囲で設定することが多い)
6.ローン特約買主が住宅ローン審査で否決になった場合に白紙解約できる制度。契約日から大体1〜2週間後に設定される。
7.瑕疵担保責任の有無と期限買主と交渉した通りに期間になっているか?売主としては「瑕疵担保免責」で契約しておきたい。

その他、チェックしていておかしいと感じた項目については、契約前までに必ず担当者に申し出てください。

売買契約の必要書類

売買契約当日に必要な書類は以下の通りです。

  • 写真付きの本人確認書類(免許証やパスポート)
  • 実印
  • 印紙(もしくは印紙代として指定された現金)
  • 中古マンション購入時の資料

仲介手数料の記載がありませんが、仲介手数料を払うのは「決済日」で大丈夫です。

万が一、契約時に払ってしまった後に買主の都合で売買が成立しなかったら、払った仲介手数料は返金してもらえないからです。

担当者からは「契約時に全額もしくは半額払ってください」と言われますが、「決済日」に全額払いますと伝えましょう。

 

スムーズに売買契約を終えられるよう、準備は前もって行いたいです。

中古マンション売却の流れ5.
ローン完済手続き

中古マンション売却の流れ5つ目は「ローン完済手続き」です。

売買契約を結んだら、銀行へ「住宅ローン完済予約の手続き」を行う必要があります。

 

そもそもの話ですが、売却する中古マンションに住宅ローンがまだ残っていても売却は可能です。

本来は、住宅ローン残債があり「抵当権設定※」がついたままの中古マンションは、先にローンを完済して抵当権を外さないと売却できない決まりです。
(※抵当権設定……返済できなくなった場合に差し押えができる権利)

しかし、それだと住宅ローンで購入した人のほとんどは売却できなくなり、不動産の流動性に支障をきたします。

 

ですから、「ローンの完済日(抵当権抹消日)と売却日が一緒であれば売却を許可する」とルールも一緒に定められているのです。

 

ローン完済予約の方法は以下の2通りです。

  • 自分で銀行に連絡(訪問・電話・ネット)して予約する
  • 不動産会社にまかせる

今はネットサービスが進んでいるので、メガバンクや都銀ではネットで簡潔できるところが増えています。

ご自身の銀行の手続き方法に合わせて連絡を取りましょう。

 

伝えることは「◯月◯日(決済日)に住宅ローンを完済したいのですが?」だけで大丈夫です。

また、完済予約を行う際は「事務手数料がいくらかかるか?」も合わせて確認しましょう。

 

信頼できる不動産担当者がいれば、上記の手続きを全て任せることもできてラクです。

どちらの方法であれ、手続きを行うこと自体を忘れないように注意してください。

中古マンション売却の流れ6.
残金決済(引き渡し)

中古マンション売却の流れ6つ目は「残金決済(引き渡し)」です。

買主の住宅ローンが無事通れば、あとは決済(引き渡し)を待つのみです。

 

中古マンション売却の決済では、「残金の受け取り」と「移転登記関係の手続き」のみ行います。

あなたがやることは特にないので、銀行員、司法書士、不動産担当者が手続きしているのを見張っていましょう。

中古マンション売却にかかる諸費用や仲介手数料とは?

電卓と見積書

中古マンション売却にかかる諸費用は主に以下の3つです。

  • 仲介手数料
  • 登記費用
  • 繰上返済手数料

仲介手数料は、中古マンション購入の時の仲介手数料と同じ計算式である「売却価格×3%+6万円」に消費税をかけ算した金額です。

例えば,中古マンションの価格が3000万円であれば、「(3000万円×3%+6万円)×1.08=1,036,800円」となります。(消費税を8%で計算)

仲介手数料が一番金額が大きい諸費用なので、定期預金や保険などを解約して払う場合は、早めに準備しておきましょう。

 

登記費用は「抵当権抹消登記」の分のみとなります。移転登記の分は、買主が支払ってくれるので、自分の負担はありません。

抵当権抹消とは、住宅ローンを利用していて、銀行が設定していた抵当権を外す登記のことです。

売却のタイミングで抵当権抹消登記をしないと、次の買主が抵当権を設定できず、売買が公的に成立しなくなってしまいます。

抵当権抹消登記の金額は、どこの司法書士に頼んでも「3万円以内」で済みます。それより高い場合はぼったくりにあっている可能性が高いので、必ず相見積もりを取りましょう。

 

売却する中古マンションに住宅ローンが残っていて、完済予約の手続きをした人は「繰上返済手数料」も発生します。

銀行よって金額が違うので、予め確認しておきたいです。

 

これら3つの諸費用は「決済日」に必要になります。

もし金額が足らないと、決済ができなくなってしまいますので、余裕を持って準備しておいた方が良いです。

中古マンションの売却価格の決まり方とは?

中古マンションの売却価格は、一般的に不動産会社が「価格査定マニュアル」を使って物件を評価することで決まります。↓

価格査定マニュアル抜粋2

参考:公益社団法人 不動産流通推進センターHP「価格査定マニュアル

上記の通り、価格査定マニュアルには「8つの評価ポイント」が載っています。

つまり、あなたの中古マンションが「交通の便〜維持管理」までのポイントで評価が高ければ、売却価格は高くなるということです。

 

しかし、「価格設定マニュアル」はあくまでも基準であり、実際の売出価格は売主であるあなたが決めます。

よく使われている売却価格の設定方法は以下の5つが利用されています。

  1. 相場や周辺の販売価格に合わせる
  2. 住宅ローン残債以上
  3. リフォームやリノベーション価格を上乗せする
  4. 業者買取
  5. 消費者心理を利用する

上記の中でもよく使われているのは「相場や周辺の販売価格に合わせる」です。

相場にならっておけば、「安く売ってしまう」や「高すぎて売れない」というリスクを回避できるからです。

具体的な設定方法については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
【中古マンションの価格設定】高く売却する方法や戦略とは?

中古マンションを高く売却できる時期やタイミングは?

ペンとカレンダー

中古マンションを高く売却できる時期は「3月」です。

3月は、下記のように2つのチャンスが重なるタイミングだからです。

  • 不動産会社の決算
  • 世の中の引っ越しの時期

 

不動産会社にとって、3月の決算月は1年の中で最も仲介手数料を稼がないといけない時期なので、担当者は積極的に売却活動をしてくれます。

また、3月は入学や入社のシーズンで一番引っ越しの多い時期なので、不動産全体の需要が高まります。

ですから、3月は比較的早く買主が付いてスムーズに売却できる傾向があるのです。

 

しかし、不動産会社の担当が早く売りたいが為に、買主が要求した値引き交渉を積極的に応じてしまい希望した売却価格よりも減額されることもあるので注意が必要です。

 

中古マンションの「売り時」については、他の記事でも詳しく解説しているので、高く売りたいならチェックしておいて下さい!
中古マンションの6つの売り時!築年数やオリンピックなどの影響は?

 

「3月」に物件を売り切りたいのなら、遅くても前年の「9月〜12月」には、売却活動をしておきたいです。

中古マンション売却に最適な築年数は?何年が高く売れる?

団地

中古マンションが高く売却できる築年数は「築20年まで」です。

「築20年」までにできる限り早く売ることを考えましょう。

 

中古マンションは築年数が浅ければ浅いほど高く売れます。

と言うのも、中古マンションの資産価値は「築20年」までに下がり切ってしまうからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している、中古マンションの「築年数」と「平米単価」の関係性を示すデータによって証明されています。↓

中古マンション 築年数別価格推移

参考:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

上記の通り、中古マンションの成約単価が築20年までに一気に下がり、築20年以降は一定に推移しています。

ですから、高く売るなら「築20年より前」にできる限り早く売ることが重要なのです。

 

中古マンションと築年数の関係については、以下の記事でも詳しく解説しているので、気になる方はのぞいてみてください。
中古マンションの築年数は何年までが限界?買い時と5つの影響

中古マンション売却前のリフォームやリノベーションは得なのか?

おしゃれな部屋

中古マンション売却前にリフォームやリノベーションをすることはあまり意味がありません。

 

中古マンションを購入する人は、自分でリフォームやリノベーションをすることを前提に考えているからです。

リフォーム前の物件は、リフォーム後物件よりも安く買えて、買主好みの内装に変えられるので、どちらかと言うと人気があります。

売主のあなたとしても、「下手にリフォームして結局売れない」というリスクを回避できます。

 

リフォームやリノベーションをしてから売却する選択肢も当然ありますが、

  • 採算を合わせるのが難しい
  • 買主に受け入れられる内装に仕上げる必要がある

という理由から、得するのは極めて難しいとされています。

 

リフォームやリノベーションをして儲けたいなら「物件を激安で購入して、格安でリフォームする」必要があります。

因みに、不動産会社の「スター・マイカ株式会社」は、上記の方法で儲けて東証一部上場まで果たしています。

不動産会社の場合は、リフォーム会社とのつながりで改装費を安くしてもらえたりするので儲かりやすいですが、個人として行うのはやはりとても難しいです。

 

よって、売却前にリフォームやリノベーションをする必要はありません。

しかし、第一印象をよくするために、中古マンションをハウスクリーニングでできる限りキレイにしておくことは検討するべきです。
※当記事「中古マンションの流れ3.売却活動(内覧対応)」を参照

 

売却前の中古マンションはリフォーム・リノベーションではなく、掃除やハウスクリーニングしておくことをおすすめします。

中古マンション売却にかかる税金は?消費税や確定申告に関する話

確定申告

中古マンション売却において避けては通れないのは「税金」に関する理解です。

中古マンション売却に関係してくる税金は「消費税」と「譲渡所得に関する税金」がありますが、それぞれどのように計算されるのでしょうか?

 

これらの疑問に迫り、順に解説していきます。

  • 消費税はかかるのか?
  • 譲渡所得に関する税金の計算方法
  • 売却損が出たら確定申告で損失を繰越控除

中古マンション売却と税金の関係1.
消費税はかかるのか?

基本的に、中古マンション売却で「消費税」はかかりません。

あなたが法人(不動産会社や課税事業者)の場合は課税されますが、個人の場合は非課税となります。

 

消費税課税される条件は「国税庁」で下記のように定義されています。

消費税の課税対象は、国内において事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡、貸付け及び役務の提供と外国貨物の輸入です。

参考:国税庁HP「消費税のしくみ

売主が個人の場合は、事業者ではないので課税対象外となります。

ただし、不動産投資家で「課税事業者」として申請している場合は消費税がかかりますので注意してください。(該当する方は「中古マンションの消費税に関するすべて」をまとめた記事も参考に)

 

また、仲介手数料には、もれなく消費税がかかります。
※当記事「中古マンション売却にかかる諸費用や仲介手数料とは?」を参照

 

あなたが「一般の消費者(個人)」であれば、中古マンション価格に対して消費税は掛かりません。

中古マンション売却と税金の関係2.
譲渡所得に対する税金の計算方法

中古マンション売却時にかかる「譲渡所得に対する税金」の計算方法は、下記の2通りです。

長期譲渡所得(所有期間が5年超)課税譲渡所得金額×税率20%
短期譲渡所得(所有期間が5年以下)課税譲渡所得金額×税率39%

 

上記の計算式を理解するためには3つの補足が必要ですので、順に解説していきます。

  • 所有期間の考え方
  • 課税譲渡所得金額の計算方法
  • 税率の内訳

〈補足1〉所有期間の考え方

所有期間が「5年超」なのか「5年以下」なのかで税率が変わってきます。

所有期間5年の計算は「中古マンションを売った年の1月1日現在から数えて購入日が5年超か?5年以下か?」という方法で行うので少し特殊です。

例えば、「平成24年8月30日」に購入した中古マンションを「平成29年8月31日」に売却しても「5年超」になりません。「平成29年8月31日」を「平成29年1月1日」に変換して計算しなければならないからです。

ですから、平成24年8月30日に購入した中古マンションを「5年超」で売却したい場合は「平成30年1月1日」になるまで待つ必要があるのです。

 

〈補足2〉課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額の計算方法は、国税庁によって下記の式で計算するよう定められています。

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

譲渡所得金額計算

参考:国税庁HP「課税譲渡所得金額の計算

上記より考えられることは、

  • 譲渡価額(売却価格)が「取得費+譲渡費用(購入金額+売却費用)」よりも低い
  • 特別控除で全て引ききってしまった

場合は、譲渡所得に対する税金はかからないと言うことです。

 

課税譲渡所得金額の計算は少々ややこしい部分もあるので、不動産会社の担当者や税理士に確認しながら進めることをおすすめします。

〈補足3〉税率の内訳

「長期譲渡20%」と「短期譲渡39%」の内訳は下記のように定められています。

譲渡所得の税率

参考:国税庁HP「課税譲渡所得金額の計算

上記の通り、所得税だけでなく、住民税への税金支払いがあります。

また、5年超になるだけで税率はほぼ半分ですから、中古マンションを売却するなら5年超になってからの方が得です。

 

また、「売った年の1月1日現在で所有期間が10年を超えている場合」は更に下記のような軽減税率が用意されています。

譲渡所得の軽減税率

参考:国税庁HP「課税譲渡所得金額の計算

ご自身の中古マンションが今所有期間何年にあたるかで、払う税金が変わってきますから、慎重に検討していきましょう。

中古マンション売却と税金の関係3.
売却損は確定申告で譲渡損失の繰越控除を行う

中古マンションを売却して「売却損」が出た場合、一定の条件を満たしかつ確定申告を行えば、「3年間の繰越控除」が認められて「税金の還付」を受けられます。

 

譲渡損失の繰越控除の制度には、主に下記の2つの制度があります。(仕組みはどちらも一緒です)

  • 「特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」
  • 「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」

下記の例のように、3年間に渡って繰越控除が行われ、売却した年も入れて合計4年間の所得税還付を受けることができます。

計算式次年の繰越控除額
売却した年500万-2300万=△1800万1800万
2年目500万-1800万=△1300万1300万
3年目500万-1300万=△800万800万
4年目500万-800万=△300万繰越控除終了
  • 年収は通年で500万円と仮定
  • 売却損は2300万円に仮定

 

繰越控除を受けることのできる条件は下記の通りです。

【特定のマイホームの譲渡損失の繰越控除の場合】

  • 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること(親族等への譲渡は除く)
  • 所有期間が5年超
  • 売却日前日までに住宅ローンの借入期間が10年以上残っていること

【マイホームを買換えた場合の譲渡損失の繰越控除の特例】

  • 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること(親族等への譲渡は除く)
  • 所有期間が5年超
  • 家屋の床面積が50平方メートル以上
  • 新居の住宅に購入した翌年までに住むこと
  • 新居の住宅ローンの借入期間が10年以上あること

「還付される税金の求め方」や「確定申告の方法」は専門知識が必要ですから、不動産会社の担当者や税理士に確認しながら慎重に進めたいです。

中古マンションを売却して住み替える(買い換える)方法

引越し

中古マンションを売却して住み替える(買い換える)方法には、以下の2種類の方法があります。

買い先行特徴今住んでいる中古マンションを売却する前に新しい物件を購入する方法
メリット
  • 新しい家をゆっくり探せる
  • 引っ越し時期とタイミングを合わせやすい
デメリット
  • 新居を購入してから、売却するまで「二重ローン」になる
  • 本当に査定通りの金額で売れるかはわからない
売り先行特徴今住んでいる中古マンション先に売ってローンを完済してから、新しい家を探す方法
メリット
  • 「中古マンションが売れない」という心配がない
  • ローン返済が二重になることがない
デメリット
  • 売れるまでの期間がわからないので、購入時期を定めることができない(引っ越し希望時期に合わせづらい)
  • 仮住まいの準備が必要

比率としては、「買い先行」の方法で住み替えをする方がほとんどです。

「売り先行」だと、仮住まいとして賃貸を探す必要がありますし、引越しの手間が1回増えることから、あまり現実的でない場合がほとんどだからです。

 

住み替えを考えているなら、まずは「買い先行」の方法を検討してみてください。

中古マンションの住み替え(買い替え)について他の記事で詳しく解説しているので、こちらも参考に!
中古マンション買い替えの2つの手順と失敗しない5つのポイント

中古マンション売却で失敗しないための3つの注意点

中古マンション売却の3つの注意点

中古マンション売却を失敗して「数百万円」もの大金を取り損ねないための注意点が、主に3つ存在します。

  1. 必ず一括査定を行う
  2. 業者買取は最後の手段
  3. 物件が売れない原因と正しい対処法

あなたの中古マンションを「高く、早く、ラクに売却するためのたった一つの行動」も紹介しているので、必ずチェックしておいてください。

中古マンション売却の注意点1.
必ず一括査定を行う

中古マンション売却の注意点1つ目は「必ず一括査定を行う」です。

あなたの中古マンションを「高く、早く、ラクに売却するためのたった一つの行動」は、一括査定をして信頼できる優秀な担当者を見つけることです。

 

結局のところ、信頼できる優秀な不動産担当者が見つかれば、今までご紹介してきた売却ノウハウをあなたが覚える必要がありません。

不動産担当者がほとんど熟知していて、あなたが何も言わなくても、勝手にあなたが得するように動いてくれるからです。

 

逆に自分一人で動いたり、悪徳業者に捕まってしまった人は、「数百万円単位」で大きく損することが多いです。

 

よって、中古マンションを高く売りたいときにまず考えるべきは「一括査定サイトを使って優秀な担当者を見つけること」なのです。

 

一括査定サイトを使う理由は、複数の査定書が一度に届くので、相場と担当者を同時に比較できるからです。

何より「悪徳業者」を排除してくれる制度を完備したサイトもあるので、自分で業者を探すより安心して使えます。

 

私は日本にある「約30サイト以上」の一括査定サイトをすべて使ってきましたが、下記の表のように最も実績が良かった「HOME4U」はおすすめです。

【上位10サイト比較表】

一括査定サイト最高見積額査定先候補の数
HOME4U1020万5社
イエウール965万5社
リガイド950万8社
すまいvalue880万4社
マンションナビ & スモーラ820万3社
リビンマッチ816万3社
イエイ712万1社
イエカレ※13社
不動産査定エージェント※11社
マイスミEX※20社

※1:上位サイトで見積もりを依頼していた業者と重複したため申請できず
※2:見積もりを試みたものの、受付拒否

(サイト名をクリックすると、私の実体験記事で証拠画像を確認できます)

 

上記の結果以外にも、HOME4Uは、

  • 日本で一番使われている一括査定サイト
  • 東証一部上場の「NTTデータ」の管理下で個人情報保護も安心
  • 悪徳業者を排除する制度がある
  • 「エース社員」が担当なのでストレスがない

など、利用価値が高いサイトであることが私の実体験で証明されています。

 

「一括査定サイトで出会う不動産会社は信用できない」と心配する人もまれにいますが、HOME4Uなら「ペナルティ制度」を運営開始から16年間も続けているので、悪質な業者に当たることはほとんどありません。

 

しかも、HOME4Uは「エース級」の社員しか担当できない仕組みになっているので、押し売り営業もありませんし、自社都合の提案もありません。

 

不動産会社を1件ずつ回って査定書を取得してもいいですが、あなたの貴重な時間をムダにしますし、悪徳業者に捕まる可能性が非常に高いのでおすすめしません。

というより、売却前は一括査定サイトを使うことが常識なので、1件ずつ回っている人なんていないです。笑

 

査定は「無料」かつ「5分」でできてデメリットはありません。HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトと言えますね。

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】

HOME4Uの公式サイト 

【私の実体験記事はこちら↓】

HOME4Uの評判、口コミ、体験談

中古マンション売却の注意点2.
業者買取は最後の手段

中古マンション売却の注意点2つ目は「業者買取は最後の手段として考える」です。

 

一般的な「仲介」と「買取」には以下のような違いがあります。↓

仲介不動産会社があなたの中古マンションを購入するお客さんを探してくれる。
買取不動産会社があなたの中古マンションを直接買い取ってくれる。

 

つまり、業者買取の場合は「買ってくれるお客さんを探す時間」を短縮して業者が直接購入するので、早く売ることができます。

 

ただし、買取の場合は、売却価格が仲介よりも3〜4割減少します。

よって、お金はいいから早く売りたい人にはおすすめしますが、高く売りたい人にはおすすめしません。

 

買取については以下の記事でさらに詳しく解説していますので、検討している人はチェックしてみてください。
中古マンション買取のメリットは?価格相場はネット一括査定で調査!

中古マンション売却の注意点3.
売れない原因と正しい対処法

中古マンション売却の注意点3つ目は「売れない場合は原因を突き止め、正しい対処法をとること」です。

売れないという結果が出ている以上、何か原因があることは確かです。それを突き止め改善すれば売れないことはあり得ません。

 

一般的に、中古マンションが売れない理由と対策としては下記のものがあげられます。

【中古マンションが売れない4つの理由】

  1. 中古マンションの売出価格が高い
  2. 管理費や修繕積立金が高すぎる
  3. 中古マンションに問題がある
  4. 売却を担当している不動産仲介会社に力がない

【中古マンションが売れない場合の6つの対策】

  1. 相場を見直して中古マンション売出価格が妥当か確認
  2. 内覧対策として部屋の魅力をUPさせる
  3. 不動産仲介会社を選び直す
  4. 中古マンションの売却価格を値下げする
  5. 一度売るのをやめてみる
  6. 買取は最終手段として考える

詳細は、「売れない中古マンションの対処法」についてまとめた記事で解説していますので、そちらもチェックしてください。

どんな中古マンションでも「半年以内」には売れると言われていますから、しっかり原因を突き止め、最適な改善策を打ち立てれば売却は可能です。

【まとめ】中古マンション売却には信頼できるパートナーが必要

中古マンション売却を完全攻略するためのノウハウについて紹介してきましたが、あなたは全て読み切り、把握することはできましたか?

もしかしたら、「中古マンションを売却するだけなのに、こんなに勉強しないといけないの?」と、正直面倒に思ったのではないでしょうか?笑

 

中古マンション売却のノウハウを全部網羅した当記事の知識を身につければ、売却に失敗して「数十万〜数百万もの大きなお金」を取り損ねることはないでしょう。

 

ただ、毎日の仕事や家事が忙しくて、すべてを学ぼうとするのはなかなか大変ですよね。

私もサラリーマンをしながら不動産投資の勉強をしていた時は、時間的にも精神的に辛いものがありました。

 

でも、信頼できる不動産担当者を見つけてからは、一気に負担が軽くなりました。

なぜなら、優秀な不動産担当者なら当記事に載っているノウハウをほぼ備えていますし、アドバイスを100%信じて行動すれば良い結果が出るからです。

不動産投資の業界では「いかに信頼できる担当者を見つけるかが成功のカギだ」と言われていますが、それは中古マンション売却においても同じです。

 

あなたが物件を高く売ってできる限り多くの利益を受け取りたいと考えるなら、まずは信頼できる優秀な不動産担当者を見つけておきたいです。

 

優秀な売却担当者を見つける方法については、本文中で紹介した通り、「無料一括査定サイト」である「HOME4U」の利用をおすすめします。

HOME4Uは、

  • 日本で一番使われている
  • 東証一部上場企業の「NTTデータ」が管理している
  • 悪質な不動産会社を排除する制度がある
  • 「エース社員」が担当なのでストレスがない
  • 最も高い見積額を知ることができた(私の実体験

など、利用価値が高いサイトであることが、私の実体験で証明されているからです。

 

もちろん、他の一括査定サイトを検討してみてもいいです。

ただ、私が今までに30サイト以上使ってきた結果として「HOME4U」をおすすめしているので、この結論に乗っておいたほうがあなたの時間を無駄にしなくて済みます。

 

査定は「無料」かつ「5分」でできてデメリットはありません。HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトです。

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】

HOME4Uの公式サイト 

【私の実体験記事はこちら↓】

HOME4Uの評判、口コミ、体験談

 

それでは、最後までお読みいただきありがとうございました!

【無料公開】不動産担当者に“丸投げ”で中古マンションを“高く&早く”売却できた秘訣とは?

中古マンション売却の秘訣

不動産売却って、実際どうやって進めればいいの?

と悩んでいませんか?

不動産売却は、失敗したら“数百万円レベル”の損失が出る大きな取引ですから、成功確率の高い方法で慎重に進めたいですよね。

 

私も最初は同じ悩みを抱えていましたが、周りの信頼できる不動産投資家にアドバイスをもらいながら、所有していた中古マンションを売却しました。

 

その結果、「710万円」で買った中古マンションを、「900万円」で売ることができました。↓

【710万円で 購入したときの売買契約書↓】

 

【900万円で売った時の売買契約書↓】

単純計算で「約190万円」の売却益を得ることができました。

 

しかも、投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓

証拠の通帳2

 

おまけに、売り出してからは、私は何もしませんでした。

不動産担当者に”丸投げ”にしていたら、たった1ヶ月で売主が見つかりました。

 

このように、ラクに高く(早く)売ることができたのは、「優秀な担当者を見つけること」に全精力を注いだから。

もらったアドバイスも「とにかく信頼できる担当者を見つけろ!」ってことでした。

 

なので、あなたも同じように行動すれば、不動産を高く(早く)売れる確率が上がることは間違いありません。

よって、私が経験した「不動産売却の一部始終」を、実体験記事として「無料」で公開することにしました。

 

もし、「売却で失敗したくない」「成功率の高い方法で売却活動をしたい」と少しでも思っているなら、以下の記事に一度目を通してみてください。

>>たった1ヶ月で190万円の利益を得られた私の売却体験談

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