【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関する”リアルな情報”を発信中。
710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却。売却益190万円。スピード売却（1ヶ月）に成功。
これらの経験を元に、中古マンションを高く早く売却するためにやったことすべてを証拠画像付きでお伝えしています。↓
「今の中古マンション手狭になったし、新しい家に引っ越したいな」と思っても、買い替えってどのような手順で進めたら良いかわからないですよね。
その他にも、
- そもそもローン残債があるのに新しい家は帰るの？
- 買い替えに適した時期やタイミングはある？
- 2つの目の住宅ローンって借りられるの？
- 買い替えの費用や手数料はどれくらいかかる？
など、疑問がたくさんありますよね。
確かに、身近な人に「買い替え」を経験している人なんて少ないですから、あなたが疑問だらけなのは当然です。
中古マンションの「買い替え」の成功は緻密な計画と知識武装が命です！
不動産会社任せにしたり、なんとなくで買い替えを進めてしまうと後で苦労することが多いです。苦労するだけに留まらず失敗してしまうことだってあります。しっかり「中古マンションの買い替え」について学んでおきましょう。
この記事では、中古マンションの買い替えの手順と失敗しない5つのポイントについて詳しくお伝えしていきます。
中古マンション買い替えの２つの手順！ローン残債があってもOK！
中古マンションの買い替えには主に2つの方法があります。
- 買い先行
- 売り先行
お互いの手順やメリットデメリットを順にご紹介していきます。
また、合わせて
- ローンの残債があっても買い替えできる条件
- 買い替えできるかを簡単に確認する方法
もご紹介しますので、参考にしてください！
〈手順１〉買い先行のメリットとデメリット
「買い先行」とは、今住んでいる中古マンションを売却する前に新しい物件を購入する方法です。
一般的に、買い先行での買い替えは下記の手順で進めていきます。
- 今の中古マンションがローン残債以上で売れるか「査定」して確認
- 査定額を参考に「次のローンをいくら借りられるか？＝いくらの物件を狙えるか？」を不動産担当者と資金計画を作成
- 資金計画をもとに物件を探す
- 見つけた物件情報と資金計画をもとに住宅ローンの審査を通過させる
- 新しい物件の売買契約を結ぶ
- 引き渡しを行う
- 住んでいた中古マンションの売却活動をスタートする
買い先行の買い替えでは、「今の中古マンションは◯◯円で売れる」とおおよその価格を査定してから購入を進めるのがポイントです。
買い先行の主なメリット・デメリットは下記の通りです。
| 〈メリット〉 | 〈デメリット〉 |
|
|
買い先行の場合、今の中古マンションに住みながら新しい家をゆっくり探せるのが魅力です。また、今の家は後で売れば良いので、引っ越し時期が決まっている場合でもタイミングを合わせやすいです。
ただ、新しい家に引っ越した後、住んでいた中古マンションが売れるまでは、ローンが二重払いなるので、家計の負担が大きくなります。
また、売れるまでは不安な日々が続くので、心理的負担も伴います。
買い先行では、「査定額を正しく出す」ことや「緻密な資金計画を立てる」ことが重要になってきます。優秀な不動産会社担当と協力して進めるようにしましょう。
〈手順２〉売り先行のメリットとデメリット
「売り先行」とは、今住んでいる中古マンション先に売ってローンを完済してから、新しい家を探す方法です。
一般的に、売り先行での買い替えは下記の手順で進めていきます。
- 今の中古マンションがローン残債以上で売れるか「査定」して確認
- 住んでいる中古マンションの売却活動をスタートする
- 売却してローン完済を完済させる→仮住まいに引っ越す
- 手元資金をもとに、不動産担当者と「いくらの物件を狙えるのか？」を確認して資金計画を作成
- 物件を探す
- 見つけた物件情報と資金計画をもとに住宅ローンの審査を通過させる
- 新しい物件の売買契約を結ぶ
- 引き渡しを行う
売り先行では、「売れた結果」を元に資金計画を立て、新居の購入を進めていくのことポイントです。
売り先行の主なメリット・デメリットは下記の通りです。
| 〈メリット〉 | 〈デメリット〉 |
|
|
売り先行の場合、住んでいた中古マンションを売ってから新しい家を探すため「売れ残る」という心配はありません。ローンの返済が重なることもないので、家計の負担も少ないです。
ただし、売却できたら、一度賃貸に「仮住まい」をしなければならないので、引っ越しの手間と費用が余分にかかります。
売り先行では「新しい自宅購入の資金計画を立てる」ことの他に、「仮住まい」の費用も忘れずに計算しておく必要があります。
ローン残債があっても買い替えできるのはなぜ？
あなたが中古マンションを売る前の段階で、ローンの残債があったとしても、買い替え（買い先行）は可能です。
ローン残債があっても、売却査定を行って「売却査定金額がローン残債を上回る」ことが証明できれば、住宅ローンの審査を通してくれる銀行があるからです。
私が不動産仲介会社に勤めていた頃、お客さんの住宅ローンを通していた経験上では、下記の銀行で取り扱ってくれました。
- みずほ銀行
- 東京都民銀行
- フラット35
銀行が考える、「買い替え（買い先行）」審査の考え方は下記のようになります。
- 2000万円の残債が残っている中古マンションを所有
- 査定価格は3000万円と推定
- 銀行はリスクヘッジのため、3000万円の20％OFF＝2400万円が売却予想金額と見る（銀行により％の数字は変わってきます）
- それでも売却予想金額の方が400万円上回っている
- 売却すればローンは完済できると判断。新しい家の住宅ローン審査は今のローン残債はないことと見なして行う。（年収による通常審査）
このように、売却査定金額が現在のローン残債を上回っていれば、「後日売却してローンは完済できるだろうから、先に買っても良いですよ」と銀行は考えてくれるのです。
しかし、売却査定金額が現在のローン残債を下回った場合は、一切受け付けてくれません。（どんなに年収が高かったとしても）
このように、中古マンション売却前の段階でローン残債がある場合でも、「買い先行」の買い替えとして住宅ローンを通してくれる銀行があります、
買い替えを行うには、売却査定金額がローン残債を上回るのかを確認することが重要です。
買い替え可能かは一括査定サイトで確認できる！
買い替えを進めるにあたって一番重要なのは、今住んでいる中古マンションの「査定」を行うことです。
中古マンションの査定価格が、ローン残債以上にならなければ買い替えを進めることはできません。（買い先行の場合は特に）
また、「査定価格」を知っておかないと、相場とかけ離れた売却価格を設定をしてしまって物件が売れ残ったり、予定していた資金計画が崩れてしまうなどの問題が発生します。
新しく購入する物件の目処が立っている方は、その物件の不動産担当者に今住んでいる中古マンションの売却査定も依頼してしまいましょう。
不動産担当者にとっては「売却も購入も自分のところで決まれば、仲介手数料が両方もらえる！」という嬉しい状況なので、これ以上ないぐらい一生懸命やります。全ておまかせでも大丈夫です。
ただし、まだ買う物件が決まっていなかったり、まずは自分で資金計画を立ててみたいという人は、「一括査定サイト」を使ってみましょう。
「不動産会社に直接訪問するんじゃダメなの？」という人が多いですが、それをやるとあなたのお金も時間も無駄にします。実際に査定をして回ったことのある経験者の私が言うので間違いありません。（笑）
中古マンションの一括査定について細かくまとめた記事があるので必ずチェックしておいてください。私が実際に使った7サイトの体験談や評判・口コミについてもまとめてあります。
中古マンションの買い替えで失敗しない５つのポイント
買い替えは、一般的な不動産の売買と違ってイレギュラーなやり方ですから、失敗しないように注意すべきポイントがあります。
下記の5つのポイントを抑えて、安全に買い替えできるように知識武装をしておきましょう。
- 買い替えの費用を把握する
- 買い替えに有利な時期・タイミングは？
- 「買い替え特約」が必要な時は？
- 中古マンションを売ってもローン残債がある場合の解決策
- 中古マンションが売れない時の解決策
１．中古マンション買い替えの費用を把握する
中古マンションの買い替えにかかる費用は、「今の物件を売却する費用」と「新しい物件を購入する費用」のどちらもかかります。
〈購入費用〉 ※物件価格の7〜10％が目安
- 仲介手数料
- 登記費用
- 銀行保証料
- 銀行事務手数料
- 火災保険料
- 印紙代
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 不動産取得税
- 適合証明書（フラット３５の場合）
- 団体信用生命保険料（フラット３５の場合）
〈売却費用〉
- 仲介手数料
- 登記費用
- 収入印紙
買い替えの方法が「売り先行」の場合は、物件売却から新居購入までの「仮住まい費用」も必要になってくるので忘れないようにしましょう。
「中古マンション購入にかかる費用」と「中古マンション売却にかかる費用」いついては、他の記事でもっと詳しく説明していますので、参考にしてください。
２．中古マンション買い替えに有利な時期やタイミングは？
買い替えは、今住んでいる中古マンションの「売却時期・タイミング」を見極めてから検討しましょう。
買い替えを成功させるには、今住んでいる中古マンションをできるだけ高く売り抜く必要があるからです。
中古マンションの「売却時期とタイミング」は、基本的に下記の3つで判断します。
- 物件の築年数が築16年以内であるか？
- 中古マンションの需要が高い市況か？（価格が高値をつけているか？）
- 売却は3月や10月か？（人が動くシーズンか？）
上記の時期やタイミングであれば、比較的、中古マンションは高く売れます。世の中の市況や人の動きだけでなく、あなたの中古マンションの状態も関係してきますので、しっかり学んでおかないと高値売却の時期を読み取ることは難しいです。
詳しい情報を「中古マンションの売り時はいつか？」の記事書いていますので、読み取り方を学んでおいてください。
３．買い替え特約が必要な時は？
買い替え（売り先行）を行うにあたって、中古マンションの売却が完了するかしないかの瀬戸際で新しい家の売買契約をすることになった場合は「買い替え特約」をつけましょう。
「買い替え特約」とは、「売却予定の物件が◯◯までに売れない場合、新しい家の契約は白紙解約にしてください」という約束をすることです。
上記のような状況で「買い替え特約」をつけないで売買契約をしてしまった場合、万が一今の中古マンションが売却できくなったとしても、新しい家の契約を解約することができなくなってしまいます。
白紙解約できない場合は、お金をかき集めてでもその物件を購入するか、違約金を払って解約をします。違約金はだいたい物件価格の10％程度です。
どちらも恐ろしい金額ですよね。
売却が完了する前に、購入の売買契約を進める場合は「買い替え特約」必ずつけましょう。
４．中古マンションを売ってもローンが残る場合の解決策は？
今住んでいる中古マンションを売却してもローンが残ってしまう場合、普通なら買い替えはできませんが、ある一定の条件が揃えば買い替えできる可能性があります。
その条件とは、下記の2つです。
- 残ったローン残債を自己資金で完済できる
- 残ったローン残債の分も銀行が融資してくれる
残ったローン残債を自己資金で返済することができれば、買い替えはできるようになります。
ケースとして多いのが「両親からお金を借りる」方法です。この場合、税理士の相談のもと、しっかり借用証書を作成して厳密に管理しないと贈与税の対象になることがあるので注意しましょう。
当然ですが、キャッシングや消費者金融で調達するのは絶対NGです。
また、余ったローンの分も、新居のローンに組み込んで借り入れできる銀行があります。メガバンクの「三菱」は受け付けてくれることがあります。
ただし、審査が非常に厳しくなるので、あくまでチャレンジする気持ちで申込みましょう。
売却後にローンが残ってしまっても、その分のお金を調達できるかがポイントになりますね。
５．中古マンションが売れない時の解決策
今住んでいる中古マンションが売れないことで、「買い換えできない」や「二重ローンが長引いて困っている」といった場合は、売却活動を見直してみてください。
売却活動を見直し、売れない原因がつかめるとあっという間に売れたりします。
中古マンションが売れない原因は、だいたい次の4つであることが多いです。
- 価格が高い
- 管理費・修繕積立金が高い
- 物件に問題がある
- 不動産仲介会社に問題がある
上記4つの原因の詳細と、原因に対する解決策を「売れない中古マンションを売り抜く方法」という記事でまとめて説明していますので、参考にしてください。
【まとめ】まずは中古マンションの買い替えができるか確認を！
買い替えで失敗したり後になって苦労する人は、買い替えの手順や特徴、失敗しない為のポイントを学んでいないからです。
身近に「買い替え」を経験している人が少ないのでわからなくて当然ですが、ご自身で情報収集をして買い替えについての知識武装をすれば、間違った失敗への道を歩むことはありません。
買い替え成功のカギは、今住んでいる中古マンションを「いかに高く、スムーズに売却できるか？」です。
ローン残債より高く売れてローンが完済できないと、買い替えそのものが不可能ですからね。
まずはあなたの中古マンションがローン残債より高く売却できるかを「査定」をして価格を確認してみましょう。
中古マンションの査定には、ネットを使った「無料一括査定サイト」の利用をおすすめします。
実際に、査定を取るために数十件もの不動産会社を回ったことがありますが、貴重な土日をつぶしただけでした。
にもかかわらず、優良不動産会社だったのは数件。
そのような苦い経験から「一括査定サイト」を使うようになったのですが、一括査定なら約5分の手続きで査定書を取得でき、家にいながら比較検討できます。
しかも、査定は無料。時間もお金もムダにすることはありません。
では、どんな一括査定サイトを使えばいいのか？
おすすめは「HOME4U」です。
私は今までに30サイト以上の一括査定を試して来ましたが、HOME4Uが最も査定結果が良かったからです。
実際に、HOME4Uとあるサイトでは、査定額に「300万円以上」の差がつきました。
NTTが運営元で安心して使えるという点からも、初めて一括査定サイトを使う人なら、HOME4Uを使っておけば間違いありません。
【HOME4Uの詳細＆無料査定はこちら↓】
【私の実体験記事はこちら↓】
中古マンションの売却を制する者が、「買い替え」を制すると言っても過言ではありません！
この記事が、あなたが「買い替え」を検討するにあたっての一助になれば幸いです！
【無料公開】不動産担当者に“丸投げ”で中古マンションを“高く＆早く”売却できた秘訣とは？
不動産売却って、実際どうやって進めればいいの？
と悩んでいませんか？
不動産売却は、失敗したら“数百万円レベル”の損失が出る大きな取引ですから、成功確率の高い方法で慎重に進めたいですよね。
私も最初は同じ悩みを抱えていましたが、周りの信頼できる不動産投資家にアドバイスをもらいながら、所有していた中古マンションを売却しました。
その結果、「710万円」で買った中古マンションを、「900万円」で売ることができました。↓
【710万円で 購入したときの売買契約書↓】
【900万円で売った時の売買契約書↓】
単純計算で「約190万円」の売却益を得ることができました。
しかも、投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓
おまけに、売り出してからは、私は何もしませんでした。
不動産担当者に”丸投げ”にしていたら、たった1ヶ月で売主が見つかりました。
このように、ラクに高く（早く）売ることができたのは、「優秀な担当者を見つけること」に全精力を注いだから。
もらったアドバイスも「とにかく信頼できる担当者を見つけろ！」ってことでした。
なので、あなたも同じように行動すれば、不動産を高く（早く）売れる確率が上がることは間違いありません。
よって、私が経験した「不動産売却の一部始終」を、実体験記事として「無料」で公開することにしました。
もし、「売却で失敗したくない」「成功率の高い方法で売却活動をしたい」と少しでも思っているなら、以下の記事に一度目を通してみてください。