中古マンションの6つの売り時!築年数やオリンピックなどの影響は?

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【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、賢い中古マンション売買に関する情報を発信。

710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却した実績あり。(投資物件としての運用益も含めて利益は300万円に)

その経験から、中古マンションを「高く&早く」売却するためにやったことすべて「無料」でお伝えしています。↓

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今回は、中古マンションの売り時について、「築年数」や「オリンピック」などを含む主な6つの判断基準を紹介していきます。

中古マンションを売却するならできる限り高く売りたいですよね?

高く売ってたくさん売却益を得ることで「住み替え先の新居購入の足しにしたい」「資産形成を有利に進めたい」と思っている人は多いはずです。

不動産を高く売るためには「売り時」を正確に見極めることが重要です。

「売り時」を間違えてしまったら最後。高く売れるどころか「数百万円」も損することだってあり得ますから慎重に判断したいですね。

そこでこの記事では、中古マンションの「売り時」を見極めるための基準や売れやすい時期などを詳しく解説しています。

中古マンションの「築年数」や「大規模修繕」、これから控えている「東京オリンピック」などは売り時に大きく影響を与えます。

また、エリアによって市況(相場や価格推移など)が変わってくるので、必ずチェックしておきたいです。

後半では、中古マンションの売り時を簡単に見極めるおすすめの方法も紹介していますので、高く売りたいと思っている方は参考にしてみてください!

中古マンションの売り時を知る6つの基準

中古マンションの売り時を知るための基準は、主に下記の6つあります。

  • 築年数
  • オリンピック
  • 市況(相場や価格推移)
  • 大規模修繕
  • 税金
  • 住宅ローン金利

中古マンションの売り時を判断する要因は細かく見ればもっとたくさんありますが、売却価格に大きな影響を与えるのは上記の6つに間違いありません。

売り時を大きく外さないためにも、しっかりおさえておきたいです。

1.中古マンションの売り時の「築年数」は何年?

中古マンションは「築20年」までが売り時であり、築年数が浅ければ浅いほど高く売れます

中古マンションの価格(資産価値)は「築20年」までに下がり切るというデータがあるからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している、中古マンションの「築年数」と「資産価値」の関係性を示すデータがこちらです。↓

中古マンション 築年数別価格推移

引用元:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

中古マンションの成約単価が「築1年〜築20年」までに一気に下がり、「築20年以降」は横ばいに推移していますよね。

つまり、

  • 高く売るなら、築20年より前にできる限り早く売ること
  • 築20年以降はいつ売っても売却価格はほぼ変わらない

ということを表しています。

もし、築年数が20年を過ぎている物件を高く売りたい場合は「付加価値」をつけて売ることを考えましょう。

最近ではリノベーションやリフォームありきで中古マンションを買う人が増えているので、建物や周辺環境に欠陥がなく、リノベーション物件としてアピールできれば売るのに苦労しません。

部屋の中が元々キレイで、ハウスクリーニングをするだけで新築マンション同様に見せることができれば、費用も手間もかけずに相場より高く売れます。

「自分の物件はどうすればいいか?」を判断する方法は、のちに紹介する「中古マンションの売り時を一発で知るおすすめ方法」で解説しているので参考にしてみてください。

中古マンションの売り時を見極めるのに、「築年数」は無視できない判断基準の一つです。

2.中古マンションの売り時は「オリンピック前」

中古マンションの売り時は「オリンピック前」がベストです。

東京オリンピック後は「景気が後退」し、不動産の資産価値は一時的に下落すると見られるデータがあるからです。↓

実質成長率の比較

引用元:東洋経済「次の東京は『五輪後の不況』を避けられるのか

過去にオリンピックを開催した国の「オリンピック後の実質成長率」を比較すると、1996年のアトランタ以外は全て不況に陥っています。

不況になるとお金が回らなくなり、消費行動を控えるようになりますから、必然的に不動産需要もなくなります。

よって不動産価値も下がり、安く叩き売られることになるのです。

しかし、日本においては、外国人労働者や外国人観光客の影響で今後も建設需要や不動産需要は続いていくため、「急激に不動産価値は落ち込むことはない」と考えられているのも事実です。

詳しいデータを伴った解説は「東京における中古マンション売却まとめ記事」の記事に書いているので参考にしてみてください。

オリンピックによって景気や経済情勢に影響が出る可能性は高いので、安全に売るならオリンピック前が良いです。

しかし、それ以外の情報も考慮して、売り時は慎重に考えたいところです。

3.中古マンションの「相場や価格推移」を見て売り時を見極めよう

市況を見る男

中古マンション市況や相場をチェックし、価格推移が「上昇中」もしくは「ピーク」であれば売り時です。

価格が高騰しているときに売り抜ければ、価格が低迷しているときより高く売れるのは当然ですよね。

中古マンションの市況を調べる方法としては、レインズ(公益財団法人東日本不動産流通機構)の下記3つのデータを利用してみてください。

(※東京、神奈川、千葉、埼玉以外の方は東日本以外のレインズを利用してください)

  • 月例マーケットウォッチ
  • 首都圏不動産流通市場の動向
  • 各エリアの市況動向

1.月例マーケットウォッチ

月例マーケットウォッチ」は、中古マンション市況の「速報版」として毎月更新されている情報です。

レインズ中古マンションレポート抜粋

引用元:レインズ「月例速報 2017(平成29)年04月度 Market Watch

指定したエリアの中古マンションに対する、

  • 成約した件数
  • 価格
  • 専有面積
  • 築年数
  • 新規登録
  • 在庫状況

などの情報が載っています。

月ごとの情報なので、「成約件数=需要はどうか?」や「成約単価=高く売れるのか?」といった状況がリアルタイムでわかって便利です。

2.首都圏不動産流通市場の動向

首都圏不動産流通市場の動向」は、月例マーケットウォッチの情報を四半期ごとにまとめたものです。

レインズサマリーレポート抜粋

引用元:レインズ「サマリーレポート2017年1~3月期

成約件数や単価などの傾向が一目で分かるだけでなく、中古マンションの概況や動向の説明もあるので非常にわかりやすいです。

3.各エリアの市況動向

中古マンションの売り時を把握するときは、「各エリアごとの市況」を確認しておくことも大切です。

首都圏全体では価格推移が値上がりしていても、エリアによっては値下がりしていることが少なくないからです。

当サイトでは、各首都圏エリアの価格動向を詳しく書いた記事を用意していますので、ご自身の物件エリアに合わせて参考まで読んでみてください。↓

細かいところまで市況をつかめていれば、物件の売り時を逃すことはありません。

4.中古マンションの売り時に「大規模修繕」は影響する?

中古マンションの売り時に大規模修繕が影響するかどうかは、「修繕後に修繕積立金が上がるかどうか?」で決まります。

大規模修繕をして修繕積立金が「上がった」中古マンションは、家計の負担が大きくなるので売りづらくなります。

逆に、修繕積立金が「変わらない」中古マンションは、大規模修繕によって物件価値は上がっているので高く売れるようになります。

  • 大規模修繕後に修繕積立金が「上がる」→売り時は大規模修繕「前」
  • 大規模修繕後に修繕積立金は「変わらない」→売り時は大規模修繕「後」

大規模修繕後に修繕積立金が上がるかどうかは、「長期修繕計画が40年以上あるか?」を確認すればわかります。

計画が40年以上ないと、築年数が経つにつれて修繕積立金が足りなくなり、「修繕積立金の値上げ」や「一時徴収」が行われる可能性が高いです。

長期修繕計画が40年以上ある場合は、大規模修繕後に相場よりも高く売却しましょう。

40年以上ない場合は、修繕積立金が上がる前に売却しておいた方が懸命です。

5.中古マンションは「5年超」保有して売ると税金が安くなる

中古マンションは売り時を「税金」の面で考えると、保有して「5年超」経ったときが売り時と言えます。

不動産を保有して「5年以下」か「5年超」かで、支払う税金(譲渡所得税)の税率が大きく違うからです。↓

長期譲渡所得(所有期間が5年超) 課税譲渡所得金額×税率20%
短期譲渡所得(所有期間が5年以下) 課税譲渡所得金額×税率39%

仮に1000万円の売却益が出た場合、単純計算すると支払う税金は「200万円」と「390万円」で約2倍も違いますから、保有期間には注意したいです。

しかし、マイホームを売却した場合は「3000万円の特別控除」を受けることができるので、税金を払わずに済むケースが多いです。

(参考:国税庁「マイホームを売ったときの特例」)

譲渡所得の詳しい計算方法は「中古マンション売却のコツは?」の記事で書いていますので、気になる方は参考にしてみてください。

課税譲渡所得金額の計算は少々ややこしい部分もあるので、不動産会社の担当者や税理士に確認しながら慎重に進めることをおすすめします。

6.中古マンションは「住宅ローン金利が低い」と売れやすい

中古マンションの売り時の判断基準として、「住宅ローン金利が低いかどうか?」も有効です。

住宅ローン金利が低ければ、住宅ローンを借りて中古マンションを購入する人が増えるので必然的にあなたの物件も売れやすくなります。

住宅ローン金利は、正直言って今が「最低金利」と言えます。それは下記の推移表を見れば明らかです。↓

住宅ローン金利推移表

引用元:フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移(変動金利等)

つまり、金利が低い今のうちが売り時といっても過言ではないのです。

現在の中古マンション市況はバブル時に近いところまで上がっていますが、以前のように何かのきっかけで経済情勢が崩れて「金利が上昇する」ことも十分に考えられます。

金利が上昇すれば、住宅ローンを借りる人は減りますから、あなたの物件も売れにくくなります。

オリンピックの影響で市況が動けば、金利への影響も避けられません。

先のことは誰にもわかりませんが、金利が低い今のうちが「中古マンションの売り時」と言える可能性は高いですね。

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1年の中で中古マンションが売れる時期は「3月」

1年間の中、中古マンションが最も売れる時期は「3月」です。

3月は、

  • 不動産会社の決算
  • 世の中の引っ越しの時期

が重なる月だからです。

不動産会社の決算月は、1年の中でも一番売り上げないといけない時期なので、担当者は積極的に物件を売ろうとしてくれます。

また、3月は入学や入社、転勤などで人が一番引っ越す時期なので、不動産全体の需要が高まります。

ですから、比較的早く買主が付き、スムーズに売却が完了する傾向があるのです。

しかし、不動産会社の担当者が早く売りたいがために、買主の値引き交渉に応じてしまい、希望売却価格よりも減額してしまうことも少なくないので注意が必要です。

あなたが「3月」に物件を売り切りたい場合は、理想は前年の「9月」、遅くても「12月」までに売却活動を開始しておくとスムーズに進められます。

詳しくは「中古マンションの売却の流れ」を解説した記事を読んでみてください。

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中古マンションの売り時が正確かつ簡単にわかるおすすめ方法

中古マンションの売り時が正確かつ簡単にわかるおすすめの方法は「優秀な不動産会社(担当者)に相談する」ことです。

不動産購入でも売却でも、結局のところ「あなたの不利益になるアドバイスをしない信頼できる不動産担当者」がついてくれれば損するはずがないのです。

「数百万円単位」で大きく損する人は、たいてい悪徳業者に捕まって、モラルのない担当者の言いなりになっているケースが多いです。

ですから、中古マンションを高く売りたいときにまず考えるべきは「優秀な担当者」を見つけることなんですね。

肝心な「優秀な売却担当者を見つける方法」ですが、それは「無料の一括査定サイト」を使うことです。

一括査定サイトを使えば、複数の査定書が一度に届いて便利ですし、何より「悪徳業者」を排除してくれる制度を完備したサイトもあるので、自分で業者を探すより安心して使えます。

日本には私が確認した限りでも「約30サイト以上」の一括査定サイトが存在しますが、下記の表のように最も実績が良かった「HOME4U」の利用をオススメします。

【上位11サイトの「最高見積額」と「査定依頼できた業者の数」を比較】

一括査定サイト 最高見積額 査定先候補の数
HOME4U 1020万 5社
イエウール 965万 5社
リガイド 950万 8社
すまいvalue 880万 4社
マンションナビ & スモーラ 820万 3社
リビンマッチ 816万 3社
イエイ 712万 1社
イエカレ ※1 3社
不動産査定エージェント ※1 1社
マイスミEX ※2 0社

※1:上位サイトで見積もりを依頼していた業者と重複したため申請できず
※2:見積もりを試みたものの、受付拒否

(サイト名をクリックすると、私の実体験記事で証拠画像を確認できます)

また、HOME4Uは、

  • 日本で一番使われている一括査定サイト
  • 東証一部上場の「NTTデータ」の管理下で個人情報保護も安心
  • 悪徳業者を排除する制度がある
  • 「エース社員」が担当なのでストレスがない

など、利用価値が高いサイトであることが私の実体験で証明されています。

「一括査定サイトで出会う不動産会社は信用できない」と心配する人もまれにいますが、HOME4Uなら「ペナルティ制度」を運営開始から16年間も続けているので、悪質な業者に当たることはほとんどありません。

しかも、HOME4Uは「エース級」の社員しか担当できない仕組みになっているので、押し売り営業もありませんし、自社都合の提案もありません。

不動産会社を1件ずつ回って査定書を取得してもいいですが、あなたの貴重な時間をムダにしますし、悪徳業者に捕まる可能性が非常に高いのでおすすめしません。

というより、売却前は一括査定サイトを使うことが常識なので、1件ずつ回っている人なんていないです。笑

査定は「無料」かつ「5分」でできてデメリットはありません。HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトと言えますね。

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】HOME4Uのボタン

【私の実体験記事はこちら↓】
HOME4Uの評判、口コミ、体験談

▲目次に戻る

【まとめ】中古マンションの売り時を正確に見極めれば高く売れる!

中古マンションの高く売りたいのなら、売り時を正確に見極めることを第一に考えましょう。

売り時の判断基準を知るまで大変ですが、一度知ってしまえば、あとは実際に高く売るための売却活動をするだけです。

中古マンションの売り時をつかむために、下記6つの判断基準は知っておきましょう。

  • 築年数は「20年以内」かつ「早いうち」が高く売れる
  • 「オリンピック前」は高く売れる傾向にある
  • 中古マンションの市況は「上昇中orピーク」が売り時
  • 大規模修繕後に修繕積立金が上がりそうならその前が売り時
  • 「5年超」保有した後に売ったほうが税金は安い
  • 住宅ローン金利が「低い」ときが売り時

中古マンションの売り時を正確かつ簡単に知りたいなら、「一括査定サイト」を使って「複数の不動産会社に査定を依頼すること」を検討してみてください。

複数の査定書を比較すれば、相場より高く売れるのかどうかが一目瞭然ですし、複数の担当者とメールや電話のやりとりができるので優秀な担当者を品定めできます。

利用する一括査定サイトは、既にご紹介した通り「HOME4U」をおすすめします。

HOME4Uは、

  • 日本で一番使われている
  • 東証一部上場企業の「NTTデータ」が管理している
  • 悪質な不動産会社を排除する制度がある
  • 「エース社員」が担当なのでストレスがない
  • 最も高い見積額を知ることができた(私の実体験

など、利用価値が高いサイトであることが、私の実体験で証明されているからです。

もちろん、他の一括査定サイトを検討してみてもいいです。

ただ、私が今までに30サイト以上使ってきた結果として「HOME4U」をおすすめしているので、この結論に乗っておいたほうがあなたの時間を無駄にしなくて済みます。

査定は「無料」かつ「5分」でできてデメリットはありません。HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトです。

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【私の実体験記事はこちら↓】
HOME4Uの評判、口コミ、体験談

中古マンションの売り時をしっかり見極め、できるだけ高く売れるように知識武装しておきましょう!

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中古マンション売却の極意

2015年に「710万円」で買った私の中古マンション。↓

埼玉県にある、間取り3DK、築33年の物件です。

 

こちらが、先日2019年に「900万円」で売却できました。↓

単純計算で「約200万円」も得しました。

 

投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓

証拠の通帳2

 

しかも、売り出してから、私はほとんど手を加えていません。

完全に”丸投げ”の状態で「1ヶ月」のんびりしてたら、190万円も高く売れていたのです。

むしろ、売り出していたことを忘れているくらいでした。

 

このように、中古マンションを「ラク」に「高く」そして「早く」売ることができたのは、「9つのポイント」を守ったからです。

 

これら”中古マンション売却【9つの極意】”を「売却を検討しているあなた」へ役立てることはできないか?

そう思い、今回の「無料企画」を立ち上げました。

 

ですから、もしあなたが「中古マンションを高く&早く売却したい」と思っていても、

  • 今売るべきなのかな?
  • 不動産会社に騙されないかな?
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など、「ベストな方法」がわからず悩んでいるなら、その悩みを解決するため一度のぞいてみてください。↓

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