日当たりの悪いマンションは売れるのか?高く売る6つの工夫と売却方法

日陰のマンション

【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、賢い中古マンション売買に関する情報を発信。

710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却した実績あり。(投資物件としての運用益も含めて利益は300万円に)

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今回は「日当たりの悪いマンションは売れるのか?」という疑問にお答えしていきます。

「日当たりが悪い物件は好まれない」というのは世間の常識ですよね。

「確かに日当たりの悪いマンションにあえて住もうなんて人いないよな……」と不安になり、こうして情報収集をしているのではないでしょうか?

しかし、日当たりの悪いマンションでも、少し工夫すれば問題なく売れます。

売れない原因のほとんどは、売るための最大限の努力をしてないか、間違った売却方法を取っているからです。

この記事では、日当たりの悪いマンションでも売れる6つの工夫高く売れる方法について解説していきます。

日当たりの悪いマンションでも希望に近い売却ができるようになるでしょう。

日当たりの悪いマンションを売るための6つの工夫

日本人の多くは日当たりのよい家を好む傾向があるため、あなたが日当たりの悪いマンションは売れるのかと不安になるのは当然です。

しかし、実は日当たりの悪いマンションは売れにくいということはなく、事前に準備と対策しておけば、売れないという悩みはほとんど解決できるのです。

「日当たりの悪いマンション」を「理想の生活ができるマンション」に近づけるという視点を持ちつつ、売れやすくするための6つの工夫について解説していきます。

  1. ホームステージングで部屋を明るくする
  2. ネットにあげる画像を明るくする
  3. リフォームして部屋をきれいにする
  4. メリットを伝える
  5. デメリットを消す
  6. 売れる条件とスペックを知る

【工夫1】ホームステージングで部屋を明るくする

日当たりの悪いマンションでも売れる工夫1つ目は「ホームステージングで部屋を明るくする」です。

日当たりの悪いマンションが売れない理由の一つは「暗い印象で不吉な感じがする」からです。

しかし、部屋を明るくすれば「暗い印象」がなくなり、何もしないより売却が決まりやすくなります。

日当たりの悪いマンションを明るくする方法については以下の2つが考えられますので、さらに深く解説していきます。

1.採光

部屋を明るくする方法の1つ目は「採光」です。

直接太陽の光が当たらなくても、昼の太陽の光には直射日光の他に「天空光」と「地物反射光」があります。

天空光 水蒸気や塵、雲に反射された太陽光のこと。窓側に空間があれば部屋に入ってくる。
地物反射光 直射日光や天空光が周囲の建物や植物などに反射してくる光のこと。直射日光以外でも反射を利用して光を取り入れることができる。

それらの光をうまく部屋に取り入れれば、部屋を明るくできます。

例えばリビングなどには、採光ブラインドを使うことで光を拡散させて室内全体に光を届けることもできます。

拡散した光は上下左右に広がっていきますので、ブラインドのみでも光を拡散させる商品を使ってみるといいです。

また、エコフィックスという光を通す布などを使うと、冬は室内の暖気を逃さず、結露も起こしにくくしてくれます。

「光は通しても部屋の中は透けない」という布も出てきていますので、窓を通して採光するのはとても効果的です。

2.インテリアで明るく暖かみを出す

部屋を明るくする方法の2つ目は「インテリアで明るさと暖かみを出す」です。

部屋の明るさを確保するには、カーテンの色は明るい色で、できれば温かみのある暖色系がおすすめです。

照明も暖色系の温かみのあるやわらかい色にしておくことで、壁紙のホワイトともマッチしていきます。

インテリアはできるだけナチュラルテイストにしていくのが良いのですが、ピンとこない方は北欧をお手本にしていくとわかりやすいです。

また、湿気対策のために家具は壁にぴったりと置かないようにします。

3.観葉植物や鏡などを取り入れる

部屋を明るくする方法の3つ目は「観葉植物や鏡を取り入れる」です。

これらは簡単に部屋や空間を明るく広く活用するのによく使われる方法です。

鏡を使って光を取り込んだり、目の錯覚を利用することで部屋を広く明るく見せられます。

観葉植物を置くことは、植物の持つカビやバクテリアを抑制して空気をキレイにしてくれる効果もあります。

インテリアとして部屋の雰囲気やイメージを変えるだけではなく、空気の清浄効果がある観葉植物の利用をすることで、室内環境も向上できるのです。

インテリア

【工夫2】ネットにあげる画像を明るくする

日当たりの悪いマンションでも売れる工夫2つ目は「ネットにあげる画像を明るくする」です。

マンションを探している方は、まずはインターネットで物件情報を検索します。

また、Googleで画像を検索することもあるので、インターネットなどにあげる物件画像は広く、そして明るく見えるようなキレイな画像を載せておきたいです。

購入予定の方は、まずはエリアと予算を入力して、画像を見て比較します。

ですから、あなたの物件のエリアと予算に近い競合物件より写真が劣っていないかチェックしましょう。

同じマンション内で売却中の部屋がある場合は特に比較されやすいので、この競合よりも明るい雰囲気の写真をあげて、物件の良さをアピールしていきたいです。

写真を明るく取るなら昼間の撮影がオススメです。

難しい場合はスマートフォンや編集アプリなどで明るさの調整機能などもうまく使ってみてください。

【工夫3】リフォームをして部屋をきれいにする

日当たりの悪いマンションでも売れる工夫3つ目は「リフォームして部屋をきれいにする」です。

「室内がリフォームされていてきれい」「使用状態がよく汚れや傷みが感じられない」など、魅力や付加価値がある商品は、多少の欠点は目をつむっても欲しいと感じてもらえます。

その付加価値をつける代表となるのが「リフォーム」「リノベーション」です。

以下のような対策をすれば、日当たりの悪いマンションでも高く売れる確率をあげられます。

対策1 床や家具はナチュラルな色にして、光を反射させ、部屋を明るいイメージに。
対策2 エコカラットという内装材を使用して換気を調整。
対策3 クリアストーンなどの 天井材で湿度を調整したり音を吸音する。
対策4 インナーサッシなどで寒さ対策を施す。(マンションの場合、管理規約で内装工事の規定があるので、リフォームの際は事前に内容の確認が必要)
対策5 システムキッチンが新品でおしゃれだと他はあとでリフォームすればいいと考えることがあり、売れやすくなる。

人によって価値観が異なるため、物件の立地や間取り、購入者層などの要素を見極めた上でリフォームをすると、効果的な付加価値をつけることができます。

また買主に対して「こういうリフォームをすれば、快適に過ごせます」といった自由度の高い提案をすれば、買主の希望を最大限に引き出せるので、購入に前向きになってもらえます。

買主に選択肢を与え、好みのリフォームをしてもらうことで、日当たりの悪いマンションでも納得して購入してもらうことができます。

【工夫4】メリットを伝える

日当たりの悪いマンションでも売れる工夫4つ目は「メリットを伝える」です。

日当たりの悪いマンションにはデメリットしかないように思えますが、当然メリットもあります。

メリットを不動産会社から買主に伝えてもらうことで、物件の本当の良さを理解してもらえます。

例えば、日当たりの悪いマンションに共通しているメリットは以下の通りです。

  • 比較的安価で手に入るので、日中部屋にいない社会人にはメリットがある
  • 真夏の日差しがきつくないので熱中症などになりにくい
  • 家具や本棚の本などが紫外線焼けをしにくいので 大切にしている家具などが痛みにくい
  • フローリングや壁紙などが紫外線焼けなどで変色しにくい

買主は、「日が当たらない」というマイナスイメージが強すぎて、上記のようなメリットが頭にないことが多いです。

しかし、買主の生活習慣を見てみると、意外に日当たりが重要でなかったりします。

それなら、日が当たらなくても安く買えるマンションの方がいいですよね。

優秀な不動産会社に売却を依頼すれば、上記のようなメリットを何を言わなくても伝えてくれるので、優秀な担当者に出会うこともかなり重要です。

【工夫5】デメリットを消す

日当たりの悪いマンションでも売れる工夫5つ目は「デメリットを消す」です。

日当たりの悪いマンションのメリットを買主に伝えるのと同時に、デメリットを消してあげることも効果があります。

デメリットが消えれば、日当たりの悪いマンションも購入対象に入れてもらえます。

例えば、日当たりの悪いマンションには以下のようなデメリットがありますが、必ずしもそれらのなくならないわけではありません。↓

「ジメジメして、カビなどが心配……」
→実は日当たりとカビには直接的な関係がなく、日当たりよりも風通しの方が大切。

「洗濯物が乾きにくい……」
→洗濯物の乾きやすさは「温度、湿度、風」であり、日当たりは関係ない。部屋干しをする場合には除湿器などを使えばOK。

上記のように、日当たりが原因だと思われていたことでも、調べてみると意外に間違った常識であることが多いです。

日当たりの悪いマンションのデメリットと言われているものが本当にデメリットなのか一度疑い、正しい情報を買主に届ける意識を持ってみてください。

こういったことも優秀な不動産会社さんを見つけて相談したいところです。

部屋干し

【工夫6】売れる条件とスペックについて

日当たりの悪いマンションでも売れるの工夫6つ目は「売れる条件とスペックを確認しておくこと」です。

売れる物件には共通している条件があり、それらを知っておくことは重要なポイントです。

これらが備わっていれば、高く売れる可能性が高いです。↓

【売れやすいマンションの条件】

  • 立地が良い(駅近や都市計画など)
  • 同じ築年数でも物件の状態が良い(見た目が良い))
  • 周辺に競合している物件が少ない(同じマンション内に低価格で売りに出ている部屋がない)
  • 耐震性がクリアされている(新耐震基準か?旧耐震基準か?旧耐震ならしっかり修繕されいてるか?)
  • 気密性や断熱性が優れている(マンションの場合、高気密・高断熱が十分でないと夏は暑く冬は寒くなる)
  • 将来的に大きな支出が予想されない(修繕積立金が十分であれば、将来大規模修繕があっても追加集金がなく、経済的負担が少ない。管理組合の収支報告書などで修繕積立金が十分か確認)

上記のように、買主にとって好条件が揃っていれば、日当たりが悪いマンションでも購入対象に入りやすくなります。

この辺りも、優秀な不動産会社を見つけて、プロの目で確認してもらいましょう。

日当たりの悪いマンションでも高く売るための3つの方法

日当たりの悪いマンションでも高く売るために必要な3つの方法は以下の通りです。

  1. 一括査定サイトを使う
  2. 優秀な不動産会社(担当者)を見つける
  3. 複数の査定結果を比較する

「日当たりの悪いマンション」と、世間一般的には決して有利ではない条件があるからこそ、売却活動ではできる限り有利に進められる環境を整えたいです。

見積もりと電卓

高く売る方法1:一括査定サイトを使う

日当たりの悪いマンションを高く売る方法の1つ目は「一括査定サイトを使うこと」です。

一括査定サイトを使うと、自分で不動産会社を探すよりもたくさんのメリットがあります。↓

  • 査定が「無料」
  • 「優良業者」のみを厳選している
  • 複数の査定書を比較できる
  • ネットでラクに査定依頼できる
  • メールのみのやりとりも可能

特に、「ネットで査定できる」「メールでやりとりできる」のは、仕事で忙しいサラリーマンやOLの方にとってメリットが大きいです。

普通なら、貴重な土日を使って、不動産会社を1件ずつ回りながら取得しなければならない査定書を、スマホやパソコンを使って「5分」の手続きで取得できます。

一歩も外に出なくていいので、とてもラクです。

また、担当者と対面せずに「メール」で査定結果がもらえるので、店舗内でしつこい営業を受けるリスクを回避できます。

こういったメリットが多いので、最近は「売却査定=一括査定サイトを使う」のが常識です。

私の実体験やおすすめの一括査定サイトに関する詳細は「不動産一括査定サイト」の記事で解説しているので、一度チェックしてみてください。

高く売る方法2:優秀な不動産会社(担当者)を見つける

日当たりの悪いマンションを高く売る方法の2つ目は「優秀な不動産会社(担当者)を見つける」です。

「日当たりの悪いマンション」という世間一般では不利な条件を抱えているからこそ、優秀な担当者に売却を任せることは非常に重要です。

というのも、「無能な担当」もしくは「悪質な担当」に当たってしまうと、売れる物件も売れなくなるからです。

「無能な担当者」には「役職のない社員」や「上司のフォローがない新人社員」が多いです。

(参考記事:三井のリハウスの評判と口コミ

実際に、売却活動をサボっていたという話はよく聞きます。

また、いきなり安い価格で売らないかと提案してきた悪質な担当者の話もよく聞きます。(安くても仲介手数料を取りたいため)

このような「質の悪い不動産会社」に当たらないためにも、一括査定サイトを使う際は「優良業者が厳選されたサイト」を選びたいです。

今まで30サイト以上使ってきた私としては、「契約解除制度」があって実際に営業マンの質が良かった「HOME4U」が強くおすすめできます。

一括査定サイト選びに失敗したくないなら、「HOME4U」を使っておけば間違いありません。

HOME4Uの公式サイトはこちら

HOME4Uの評判、口コミ、私の体験談はこちら

高く売る方法3:複数の査定結果を比較する

日当たりの悪いマンションを高く売る方法の3つ目は「複数の査定結果を比較する」です。

複数の査定書を比較できることには、以下2つのメリットがあるからです。

  1. 「最高価格」と「相場」がわかる
  2. 不動産会社(担当者)を比較できる

複数の査定書を比較できれば、あなたの物件の「一番高い売却価格」と「売却価格の相場」を簡単に調べることができます。

「最大値=一番高い売却価格」と「平均値=売却価格の相場」が一目でわかるからです。

「最大値」と「平均値」がわかっていれば、安売りすることも高く売り出しすぎて売れ残ることも防ぐことができます。

加えて、「どこの不動産会社(担当者)が優秀か?」を簡単に比較することもできます。

複数の不動産会社とやりとりすることで、「どこが優秀なのか?」を比較できるからです。

「この担当者とはなんか馬が合わない」という直感はとてもよく当たります。

最初から決め打ちして担当者を選ぶより、複数の担当者を比較した方が売却で失敗しません。

このように、複数の査定書を比較することは「売却失敗」のリスクを回避できる要素が多いのです。

さらに詳しい情報を「不動産査定を複数の業者に依頼する方法」の記事でも解説しているので、チェックしてみてください。

日当たりの悪いマンションが売れない場合の対処法

マンションが売れない場合の対処法

もし、すでに「日当たりの悪いマンション」を売りに出していて、売れない状況が続いているなら以下の対策を取ってみてください。↓

  • 売出価格を見直す
  • 部屋の魅力UP、差別化
  • 不動産会社を選び直す
  • 値下げする
  • 一度売るのをやめてみる
  • 賃貸
  • 買取

基本的な考え方として、よほどのことがない限り「売れない不動産」はありません。

売れない原因のほとんどは、売却活動のやり方を間違えていることが多いです。

当サイトでは、「中古マンションが売れない場合の理由と対策」について解説しているので、一度読んでみることをおすすめします。

上記に、最後の対処方法として「買取(業者が買ってくれる方法)」がありますが、これは最終手段です。

というのも、買取は仲介で売る価格より3〜4割下がるため、金銭的に損する確率が高いからです。

しかし、先に「最悪買取で売れるのか?」を確認しておくのも一つの手です。

最悪買取で売れることがわかっていれば、安心して仲介での売却活動を進めることができるからです。

中古マンションの買取」についても詳細の記事を書いているので、こちらも確認してみてください。

「日当たりが悪いからマンションが売れない……」と悩んでいるなら、まずは上記の内容を確認して、再度対策を練ってみてください。

【まとめ】日当たりの悪いマンションも工夫次第で売れる!

日当たりの悪いマンションは売れるのか心配している売主さんが多いですが、売れる条件を確認したり、少しの工夫をすれば問題なく売却できます。

「日当たりが悪い」というマイナスイメージにとらわれるのではなく、物件を総合的に判断していくことが重要です。

まずは陽の当たらないマンションでも売れるように、以下の6つの工夫について、改めて知っておいてください。

  1. ホームステージングで部屋を明るくする
  2. ネットにあげる画像を明るくする
  3. リフォームして部屋をきれいにする
  4. メリットを伝える
  5. デメリットを消す
  6. 売れる条件とスペックを確認する

しかし、売れる工夫ができるとはいえ、自分一人で判断して行動に移すのは不安ですよね。

実際に独断で動いたがために間違った方向の努力をして、売却に失敗しているケースを何度も見てきました。

マンションの売却は失敗したら簡単に数百万円もの損失を生みますから、慎重に行動したいところ。

よって、売却活動をするときは、失敗リスクを少なくするためにもできる限り優秀な不動産会社に依頼することを考えたいです。

優秀な担当者にお願いできれば、売れ残る確率も低いですし、あわよくば高く売れることもあり得ます。

では、優秀な担当者をどうやって探すのか?

ベストな方法は、すでに当記事でも紹介した「一括査定サイト」を使うことです。

一括査定サイトを使えば、

  • 査定が「無料」
  • 良業者のみを厳選している
  • 複数の査定書を比較できる
  • ネットでラクに査定依頼できる
  • メールのみのやりとりも可能

など、自分の足で不動産会社を探すよりメリットが多いからです。

とは言え、世の中には質の悪い一括査定サイトも出回っています

不動産売却は失敗すると何百万円と損してしまう大きなイベントですから、利用する売却一括査定サイトは慎重に選びたいところ。

私なら、実際に使ったという経験談や証拠データをもとに、優良だと判断できるサイトを使います。

証拠データにウソはないからです。

よって、一括査定を使うなら、まずは最も高い結果を出した「HOME4U」から検討してみてください。

もちろん、あなた自身で他の一括査定サイトを検討してみてもいいです。

ただ、私が今までに30サイト以上使ってきた結果として「HOME4U」をおすすめしているので、この結論に乗っておいたほうがあなたの時間や手間を無駄にしなくて済みます。

一括査定は「無料」かつ「5分」でできるので、デメリットはありません。

HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトです。

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】HOME4Uのボタン

【私の実体験記事はこちら↓】
HOME4Uの評判、口コミ、体験談

この記事が、「日当たりの悪いマンションでも売れるのか』という不安を払拭できる記事としてお役に立てれば幸いです。

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中古マンション売却の極意

2015年に「710万円」で買った私の中古マンション。↓

埼玉県にある、間取り3DK、築33年の物件です。

 

こちらが、先日2019年に「900万円」で売却できました。↓

単純計算で「約200万円」も得しました。

 

投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓

証拠の通帳2

 

しかも、売り出してから、私はほとんど手を加えていません。

完全に”丸投げ”の状態で「1ヶ月」のんびりしてたら、190万円も高く売れていたのです。

むしろ、売り出していたことを忘れているくらいでした。

 

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