【不動産売却を検討中のあなたへ】
不動産を高く（早く）売りたいなら、以下3つの一括査定サイトを検討してみてください。
- HOME4U
- イエウール
- リガイド
というのも、私が中古マンションを売却した際も使用しており、結果として「優秀な担当者」を見つけらています。
最終的には、たった「1ヶ月」で売主が見つかり、購入価格より「190万円」も高く売れました。
この体験の一部始終を、以下の記事で赤裸々にお伝えしています。
「売却で失敗したくない」「成功率の高い売却ノウハウを知りたい」と少しでも思っているなら、必ずお役に立てる記事です。
ネットに乱雑している、証拠のないうわべの情報に惑わされるのはもうやめにしましょう。
今回は、中古マンションを高く売却するための価格設定の方法やおすすめ戦略について、マーケティングの知識を踏まえながらご紹介していきます。
あなたが、「中古マンションの価格設定方法を知りたい！」と思っている理由はただ一つ。
「相場より高く売りたい！」ではないですか？
不動産が高く売れると「何百万円」という大きなお金が入ってきます。
そのお金を使えば、老後資金やゆとりある生活などが手に入りますから、価格設定について学んで相場より高く売りたいと思うのは当然のことです。
しかし、中古マンションの価格設定方法を間違えると、安く売ることになって金銭的に大きく損をしてしまいます。
それどころか、最悪の場合、不動産が売れないまま維持費だけ払い続けるという最悪のケースも考えられます。
この記事では、あなたの中古マンションを高く売ってもらうための価格設定戦略や注意点について、どこよりも詳しく解説しています。
また、高額売却に有利なおすすめの相談先も紹介しているので、「絶対に高く売って利益を出したい」と思っているならチェックしてみてください！
中古マンションの価格設定の基本的な考え方や決め方とは？
中古マンションの価格設定をする際の基本的な考え方として、不動産業界では適正価格を「価格査定マニュアル」を使って計算します。↓
参考：公益社団法人 不動産流通推進センターHP「価格査定マニュアル」
「価格査定マニュアル」には中古マンションの調査項目や評価ポイントが載っており、各不動産会社はこれらをチェックしながら適正価格を算出しています。
つまり、あなたの中古マンションが「交通の便〜維持管理」までの8つのポイントで高く評価される状態であれば、売却価格は高くなるということです。
8つのポイントの評点を上げて、高い価格で売却するための具体的な対策については、以下の記事で解説しているので合わせて読んでみてください。
→「中古マンションの査定額UPのポイントやおすすめの査定方法を公開！」
「価格査定マニュアル」は中古マンション価格設定の基本です。
不動産会社に搾取されることを防ぐためにも、知識の面で対等な関係に立てるようできるだけ頭に入れておきたいです。
【中古マンションの価格設定】マーケティングも踏まえた5つの方法
中古マンションを売却する際に知っておきたい価格設定の方法は、主に以下の5つです。
- 相場や周辺の販売価格に合わせる
- 住宅ローン残債以上
- リフォームやリノベーション価格を上乗せする
- 業者買取
- 消費者心理を利用する
あなたの中古マンションを「高く」「スムーズ」に売るのに有効な方法をマーケティングの知識も踏まえて紹介しますので、参考にしてみてください。
価格設定の方法1.
相場や周辺の販売事例に合わせる
中古マンションの価格設定方法の1つ目は、「相場や周辺の販売事例に合わせる」です。
あなたの中古マンションがあるエリアの相場価格や周辺物件の成約事例を参考に価格を設定する方法です。
マーケティング用語では「市場価格追随法※」と呼ばれています。
※市場に出回っている競合製品やサービスを基準に値段を決める方法
相場や周辺物件の成約事例を基準に価格設定をすれば、「高すぎず、安すぎない価格」をつけることができます。
ですから、売れ残りづらいですし、むしろスムーズに売れることの方が多いです。
ただ、「本当はもっと資産価値の高い中古マンションなのに、相場を意識しすぎたせいで高く売りそびれた」なんてことも起こり得るので注意が必要です。
中古マンションの相場を調べる方法は他の記事で詳しく紹介しているので、参考にしてみてください。
→「中古マンション相場の調べ方や価格相場の推移などを全てまとめた！」
中古マンションの価格設定において、相場や成約事例を参考にする「市場価格追随法」は基本となります。
価格設定の方法2.
住宅ローン残債以上
中古マンションの価格設定方法の2つ目は、「住宅ローンの残債以上にする」です。
もし、あなたの中古マンションに住宅ローンが残っているなら、その残債金額以上に売却価格を設定する必要があります。
住宅ローンが残っている中古マンションは、以下のどちらかの条件が揃わなければ売却できないと、銀行のルールで定められています。
- 売却金額が住宅ローンの残債以上になる
- 売却金額が住宅ローンの残債以下だが、足りない分を自己資金で補填できる
つまり、売却価格を住宅ローンの残債以上に設定できなければ、あなたは「一生売れない」か「金銭的に損をする」ことになるのです。
あなたの中古マンションに住宅ローンが残っているなら、「残債以上」の価格に設定するのがセオリーです。
価格設定の方法3.
リフォームやリノベーション価格を上乗せする
中古マンションの価格設定方法の3つ目は、「リフォームやリノベーション価格を上乗せする」です。
あなたの中古マンションをリフォームやリノベーションを行った状態で売却するなら、それらに掛かった費用分を上乗せして価格を設定します。
リフォームやリノベーションをすると差別化できるので、ライバル物件より高く売却できることが多いです。
この価格設定方法をマーケティング用語で「名声価格法」と言います。「プレミアム◯◯」などの商品やブランド品が良い例です。
ただし、気をつけたいのが「採算が合うかどうか？」です。
例えば、あなたの中古マンションに「1000万円」のローンが残っていて、周辺エリアにあるリノベーション後の物件相場が「1200万円」だったとします。
そして、最低限のリノベーション費用の見積もりを取ったら「500万円」と言われました。
この場合、あなたは1500万円で売らないと損することになります。
でも、相場は1200万円ですから、このままでは売れないか、300万円ほどの値下げを迫られて損をする可能性が高いです。
このように、リフォームやリノベーションを行えば高く売却できる可能性が高いですが、しっかりと採算が取れるかシミュレーションして価格設定を行う必要があります。
価格設定の方法4.
業者買取
中古マンションの価格設定方法の4つ目は、「業者買取」です。
あなたがもし、高く売るよりもスムーズに早く売りたいと思うなら、「仲介」ではなく「買取」の仕組みを使って、業者に価格を設定してもらいましょう。
一般的な「仲介」と「買取」には以下のような違いがあります。↓
| 仲介 | 不動産会社があなたの中古マンションを購入するお客さんを探してくれる。 |
| 買取 | 不動産会社があなたの中古マンションを直接買い取ってくれる。 |
上記のように、買取の場合は、業者が買い取りたい価格を提示して、あなたが合意すれば売買が成立します。
よって、「買ってくれるお客さんを探す時間」を短縮できるので、早く売ることができます。
「それなら、仲介を選ぶメリットがないのでは？」と思いますよね。
しかし、買取の場合、価格が仲介での売却相場よりも3〜4割減少してしまいます。
ですから、あなたが「高く売って大きく売却益を狙いたい」と思うなら、できるだけ買取は避けたいです。
中古マンションの買取については以下の記事で詳しく解説しているので、気になる方は読んでみてください。
→「中古マンション買取のメリットは？価格相場はネット一括査定で調査！」
中古マンションを高く売るより、早く売りたい場合は「買取」を選んで業者に価格を設定してもらいましょう。
価格設定の方法5.
消費者心理を利用する
中古マンションの価格設定方法の5つ目は、「980の法則」という消費者心理を利用することです。
これはマーケティング用語で「端数価格」と言って、キリの良い数字ではなく位を一つ下げるように値段を決める価格設定の方法です。
人は、
- 「1000円」よりも「980円」
- 「4000万円」よりも「3980万円」
など、違いはわずかなのに端数価格の方が断然安いと感じてしまいます。
よって、「980の法則」を利用して中古マンション価格を設定した方が、買主により購入してもらいやすくなるのです。
中古マンションの価格設定をする際は、端数価格を利用して売却しやすくなるよう意識しましょう。
【中古マンションの価格設定戦略】高く売れるおすすめの相談先とは？
中古マンションを高く売却するための価格設定戦略としておすすめなのが、優秀な不動産会社（担当者）に相談する」ことです。
不動産売却において、優秀な担当者に相談すれば、今までご紹介してきた価格設定方法は熟知しているので、あなたが覚える必要はありません。
それだけでなく、あなたが何も言わなくても、勝手にあなたが得するように動いてくれます。
つまり、優秀で信頼できる担当者さえ見つければ、売却で大きく損することなどありえないのです。
逆に「数百万円単位」で大きく損する人は、たいていモラルのない悪徳業者の言いなりになっているケースが多いです。
ですから、中古マンションを高く売りたいときにまず考えるべきは「優秀な担当者」を見つけることなのです。
肝心な「優秀な売却担当者を見つける方法」ですが、それは「無料の一括査定サイト」を使うことです。
一括査定サイトを使えば、複数の査定書が一度に届いて便利ですし、何より「悪徳業者」を排除してくれる制度を完備したサイトもあるので、自分で業者を探すより安心して使えます。
日本には私が確認した限りでも「約30サイト以上」の一括査定サイトが存在しますが、下記の表のように最も実績が良かった「HOME4U」の利用をオススメします。
【上位10サイト比較表】
| 一括査定サイト | 最高見積額 | 査定先候補の数 |
| HOME4U | 1020万 | 5社 |
| イエウール | 965万 | 5社 |
| リガイド | 950万 | 8社 |
| すまいvalue | 880万 | 4社 |
| マンションナビ & スモーラ | 820万 | 3社 |
| リビンマッチ | 816万 | 3社 |
| イエイ | 712万 | 1社 |
| イエカレ | ※1 | 3社 |
| 不動産査定エージェント | ※1 | 1社 |
| マイスミEX | ※2 | 0社 |
※1：上位サイトで見積もりを依頼していた業者と重複したため申請できず
※2：見積もりを試みたものの、受付拒否
（サイト名をクリックすると、私の実体験記事で証拠画像を確認できます）
また、HOME4Uは、
- 日本で一番使われている一括査定サイト
- 東証一部上場の「NTTデータ」の管理下で個人情報保護も安心
- 悪徳業者を排除する制度がある
- 「エース社員」が担当なのでストレスがない
など、利用価値が高いサイトであることが私の実体験で証明されています。
「一括査定サイトで出会う不動産会社は信用できない」と心配する人もまれにいますが、HOME4Uなら「ペナルティ制度」を運営開始から16年間も続けているので、悪質な業者に当たることはほとんどありません。
しかも、HOME4Uは「エース級」の社員しか担当できない仕組みになっているので、押し売り営業もありませんし、自社都合の提案もありません。
不動産会社を1件ずつ回って査定書を取得してもいいですが、あなたの貴重な時間をムダにしますし、悪徳業者に捕まる可能性が非常に高いのでおすすめしません。
というより、売却前は一括査定サイトを使うことが常識なので、1件ずつ回っている人なんていないです。笑
査定は「無料」かつ「5分」でできてデメリットはありません。HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトと言えますね。
【HOME4Uの詳細＆無料査定はこちら↓】
【私の実体験記事はこちら↓】
中古マンションの価格設定をする際の4つの注意点
中古マンションの価格設定をする際に気をつけたい4つの注意点があります。
- 高すぎると売れない
- 値下げのタイミングに気をつける
- 売却時期に気をつける
- 値引き交渉されることを考える
いくら価格設定の知識を学んでも、注意点を知っておかないと高く売ることはおろか、いつまでも売れない可能性がありますので、必ずチェックしておいてください。
価格設定の注意点1.
高すぎると売れない
中古マンションの価格設定における注意点の1つ目として、「高すぎる価格」をつけると売れないことが多いです。
あなたの中古マンション価格がエリア相場や周辺の成約事例より高ければ、スペックも同じで安いライバル物件に買主を奪われるのは当然の話です。
（※リフォームやリノベーションをしていたり、立地や周辺環境が特別に良いなど、差別化でいるなら話は別ですが）
しかし、このような当然のことでも、「欲」が邪魔して何の根拠もなく高い価格設定で売りに出そうとする売主が少なくありません。
そのように「欲」に流された場合はほとんど売れず、「売れ残り物件」のレッテルを貼られていつまでも売れないことが多いです。
中古マンションの価格設定をする際は、「お金の欲」に流されないよう、優秀な不動産担当者の話を参考にして、適切な価格を設定したいです。
もし、今まさにあなたの中古マンションがいつまでも売れていない状況なら、以下の記事を参考にしてみてください。
→中古マンションが売れない場合の6つの理由と7つの対処法を公開！
価格設定の注意点2.
値下げのタイミングに気をつける
中古マンションの価格設定における注意点の2つ目として、「値下げのタイミング」には気をつけましょう。
一度設定した売却価格で売れなかった場合、売れない恐怖でむやみに値下げして売ろうとする人がいますが、非常にもったいないです。
というのも、値下げする前にまだやるべき有効な対策が残っている場合がほとんどだからです。
もし、あなたが値下げをしようとしているなら、以下の3つの対策を行ったかどうか確認してみてください。
- 相場を見直す
- 部屋の魅力UP、差別化
- 不動産会社を選び直す
これらを行えば、値下げをしなくてもまだ高く売れるチャンスは残っているかもしれません。
上記3つの具体的な方法については以下の記事で詳しく解説しているので、合わせて読んでみてください。
→中古マンションが売れない場合の6つの理由と7つの対処法を公開！
中古マンションが売れなくても、少しでも高く売るために値下げするタイミングには注意しましょう。
価格設定の注意点3.
売却時期に気をつける
中古マンションの価格設定における注意点の3つ目として、「売却時期」にも気をつけましょう。
1年の中には、中古マンションが高く売れる時期と安値でしか売れない時期があります。
よって、いつ売り出すかによって設定する価格が変わってきます。
一番高く売れる時期は「3月」です。
「不動産会社の決算」「世の中の引っ越しの時期」が重なる月で、不動産需要が高まる月だからです。
逆に不動産需要の少ない夏場（7、8月）は、3月に比べて強気な価格設定はできない傾向にあります。
中古マンションはいつ高く売れるのかについては、以下の記事で詳しく解説しています。
→中古マンションの6つの売り時！築年数やオリンピックなどの影響は？
中古マンションの価格設定をする際は、「売却時期をいつにするか？」にも注意しましょう。
価格設定の注意点4.
値引き交渉されることを考える
中古マンションの価格設定における注意点の4つ目として、「値引き交渉」をされることも考えておきましょう。
- 住宅ローンの残債以上で売れそう
- 立地が良いから相場より高く売れる
- リフォーム費用を上乗せして売っても採算が合う
などと考えていても、「値引き交渉」されればその計画は簡単に崩れてしまいます。
今までご紹介した「価格設定の方法」を学ぶはとても重要ですが、加えて「値引き交渉がある」ことを考えておかないとあなたが損をするだけです。
しかし、「端数価格」を設定しておけば、「端数の80万円だけ引いてください」で済むことがほとんどです。
「あなたが売却したい価格＋端数」で設定しておけば、値引き交渉されても計画通りの価格で売ることができますね。
とはいえ、値引き交渉されることは優秀な不動産担当者ならしっかり予測しているので、ちゃんと相談すればあなたがアレコレ悩む必要などありません。
中古マンションの価格設定をする際は、「値引き交渉される」ことも念頭に置いておきましょう。
【まとめ】中古マンションの価格設定を工夫して高く売却しよう！
中古マンションの価格設定の方法や戦略について解説してきましたが、ここで内容を簡単にまとめておきます。
【中古マンションの基本的な価格設定の考え方】
公益社団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」に基づいて、各不動産会社が評価ポイントをチェックすることで適切な価格が算出されている。
【中古マンションの5つの価格設定方法】
- エリア相場や周辺の成約事例に合わせる
- 住宅ローン残債以上に設定する
- リフォームやリノベーション価格を上乗せする
- 業者買取を利用する
- 端数価格という消費者心理を利用する
【中古マンションの価格設定における4つの注意点】
- お金の欲に流された「相場より高すぎる価格」は売れない
- 値下げをする前に、他に有効な対策がないか検討する
- 高く売れる時期を狙って売却する
- 値引き交渉されることを考慮しておく
中古マンションの価格設定に関する知識を身につけておけば、悪徳業者に捕まって適当な値付けをされても回避できます。
ただ、毎日の仕事や家事が忙しくて、不動産の知識を学ぼうとするのはなかなか大変ですよね。
私もサラリーマンをしながら不動産投資の勉強をしていた時は、時間的にも精神的に辛いものがありました。
でも、信頼できる不動産担当者を見つけてからは、一気に負担が軽くなりました。
なぜなら、その人のアドバイスを100％信じて行動すれば良い結果が出るからです。
不動産投資の業界では「いかに信頼できる担当者を見つけるかが成功のカギだ」と言われていますが、それは中古マンション売却においても同じです。
あなたが物件を高く売ってできる限り多くの利益を受け取りたいと考えるなら、まずは信頼できる優秀な不動産担当者を見つけておきたいです。
優秀な売却担当者を見つける方法については、本文中で紹介した通り、「無料一括査定サイト」である「HOME4U」の利用をおすすめします。
HOME4Uは、
- 日本で一番使われている
- 東証一部上場企業の「NTTデータ」が管理している
- 悪質な不動産会社を排除する制度がある
- 「エース社員」が担当なのでストレスがない
- 最も高い見積額を知ることができた（私の実体験）
など、利用価値が高いサイトであることが、私の実体験で証明されているからです。
もちろん、他の一括査定サイトを検討してみてもいいです。
ただ、私が今までに30サイト以上使ってきた結果として「HOME4U」をおすすめしているので、この結論に乗っておいたほうがあなたの時間を無駄にしなくて済みます。
査定は「無料」かつ「5分」でできてデメリットはありません。HOME4Uは必ず試しておくべき一括査定サイトです。
【HOME4Uの詳細＆無料査定はこちら↓】
【私の実体験記事はこちら↓】
それでは、最後までお読みいただきありがとうございました！
【無料公開】不動産担当者に“丸投げ”で中古マンションを“高く＆早く”売却できた秘訣とは？
不動産売却って、実際どうやって進めればいいの？
と悩んでいませんか？
不動産売却は、失敗したら“数百万円レベル”の損失が出る大きな取引ですから、成功確率の高い方法で慎重に進めたいですよね。
私も最初は同じ悩みを抱えていましたが、周りの信頼できる不動産投資家にアドバイスをもらいながら、所有していた中古マンションを売却しました。
その結果、「710万円」で買った中古マンションを、「900万円」で売ることができました。↓
【710万円で 購入したときの売買契約書↓】
【900万円で売った時の売買契約書↓】
単純計算で「約190万円」の売却益を得ることができました。
しかも、投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓
おまけに、売り出してからは、私は何もしませんでした。
不動産担当者に”丸投げ”にしていたら、たった1ヶ月で売主が見つかりました。
このように、ラクに高く（早く）売ることができたのは、「優秀な担当者を見つけること」に全精力を注いだから。
もらったアドバイスも「とにかく信頼できる担当者を見つけろ！」ってことでした。
なので、あなたも同じように行動すれば、不動産を高く（早く）売れる確率が上がることは間違いありません。
よって、私が経験した「不動産売却の一部始終」を、実体験記事として「無料」で公開することにしました。
もし、「売却で失敗したくない」「成功率の高い方法で売却活動をしたい」と少しでも思っているなら、以下の記事に一度目を通してみてください。