中古マンション査定を完全解説!高く売却する方法やポイントは?

【この記事を書いた人】中田裕二

銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、賢い中古マンション売買に関する情報を発信。

710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却した実績あり。(投資物件としての運用益も含めて利益は300万円に)

その経験から、中古マンションを「高く&早く」売却するためにやったことすべて「無料」でお伝えしています。↓

「【無料公開】中古マンション売却の極意」はこちら

中田裕二のプロフィールはこちら

今回は、中古マンションの「査定」に関して、基礎的な知識やあなたの不動産売却を成功させるための方法などについて解説していきます。

中古マンションを売るなら、

  • できる限り「高く」売りたい
  • できる限り「早く」売りたい
  • 「手間なくスムーズ」に売りたい
  • 「トラブルなく安全」に売りたい

と思いますよね。

そのためには、事前に中古マンションの「査定」を行うことがとても重要です。

事前に査定をして「売却価格の目安」がわかっていれば、

  • 本来の価値より安く売ってしまって損する
  • 仲介手数料が欲しいだけの悪徳業者に安く叩き売られる
  • 売出価格が高すぎたために「売れない物件」となる

といった「失敗」を回避することができます。

この記事では、中古マンション査定の一般的な方法やより高く売るためのポイント、私の実体験に基づいたおすすめの一括査定サイトを紹介しています。

「査定」に関する総合的な知識をこの記事で身につけ、不動産取引での失敗(=数百万円の損失)を回避しましょう!

中古マンションの2つの査定方法と私が推奨する流れ

中古マンションの査定には、一般的に以下の2つの方法があります。

  1. 机上査定
  2. 訪問査定

両者の具体的な違いは下記の通りです。

価格査定マニュアル抜粋1

参考:公益社団法人 不動産流通推進センターHP「価格査定マニュアル

不動産会社に査定を依頼すると、担当社員からどちらの方法にするか聞かれますので、あなたの意向に合う方を選びましょう。

と言っても、初めて査定をする方にとっては「どちらを選んだらいいのか?」がわからないですよね。

査定を検討する人の中には、「目安価格がざっくり分かれば良い」という人か「本気で売却したいから詳しく調査して欲しい」という人のどちらかです。

ざっくり価格が分かればいい人は「机上査定」選びます。

「訪問査定」を選ぶと、担当者が物件を調査する際に立ち会う必要があるので、目安価格がわかればいい人にとっては少し面倒になります。

逆に、詳しく調査して欲しい人は「訪問査定」の一択でしょう。

ちなみに、私が個人的におすすめしている査定の流れは以下の通りです。

  1. 「机上査定」を下記の目的で依頼
    ・自分の中古マンションの正しい相場を把握するため
    ・不動産会社の対応をチェックし、優良な担当者をふるいに掛けるため
  2. 机上査定でのチェックをクリアした優良不動産会社に「訪問査定」を依頼
    ・売出価格を実際に決める
    ・不動産担当者の最終チェック

上記の流れなら、あなたの中古マンション相場や売出価格も把握しつつ、優良業者も見極められるので、査定における「失敗リスク」も「手間」も減らせます。

中古マンションを査定する際は、あなたの意向に合った方法を選択しましょう。

【※重要】不動産会社との出会い方について

不動産会社との出会い方として、一般的には「自ら直接訪問していく」「一括査定サイトを使う」かの2通りがあります。

もし、あなたが「優良業者と効率よくつながりたい」「業者選びに失敗したくない」と思うなら「一括査定サイト」を使った方がいいです。

優良サイトをしっかり選べば、

  • 完全無料(査定だけなら費用は0)
  • 良業者のみを厳選している
  • 複数の査定書をネットでラクに取得できる
  • メールのみのやりとりも可能

などの大きなメリットがあるからです。

詳しくは「不動産一括査定サイトの基礎知識や比較ランキング記事」にて実体験を踏まえて解説しているので参考にしてみてください。

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中古マンションにおすすめの一括査定サイト3選!【実体験あり】

中古マンションを一括査定する際におすすめのサイトは以下の3つです。↓

  1. HOME4U
  2. マンションナビ
  3. リガイド

上記は、私が所有している中古マンションを使って実際に一括査定を行い、「中古マンション所有者にとって大きなメリットがあるサイト」をピックアップしています。

ですから、その辺の評判口コミサイトよりも情報の信憑性には自信があります。

あなたが「不動産売却で失敗したくない」と思っているなら、以下3つの一括査定サイトを使ってより確実に優良業者とつながってください。

中古マンションにおすすめの一括査定サイト【高く売るなら】
HOME4U

HOME4U

HOME4Uは、一括査定サイトの定番で、日本で一番利用されているサイトです。

特質すべきは「安心感」で、東証一部上場NTTが17年間運営してきた実績があります。

大手企業、中小企業バランスよく査定できるので、あれこれ迷いたくない場合はHOME4Uを選んでおけば間違いないです。

提携社数 900社
利用者数(年間) 700万人
経営期間 17年
査定可能件数 最大6社
  • 私が利用した30サイトの中で最も査定額が高かった実績あり
  • 「日本初」の不動産一括査定サイト。
  • 「Pマーク」取得会社にため、個人情報漏洩のリスクが少ない
  • 悪徳会社を排除する「パトロール制度」を導入している

【HOME4Uの詳細&無料査定はこちら↓】HOME4Uのボタン

【私の実体験記事はこちら↓】
HOME4Uの評判、口コミ、体験談

中古マンションにおすすめの一括査定サイト【早く売るなら】
マンションナビ

マンションナビ

マンションナビは、唯一中古マンションに特化した一括査定サイトです。

そのため、賃貸情報に強く、投資用として売り出すスキルのある不動産会社も紹介してくれるので、中古マンション所有者にとっては出口戦略の幅が広がります。

体験談記事で書きましたが、「既にそのような中古マンションが欲しいというお客さんがいます」と言ってくれた業者がすぐに見つかりました。

よって、買取でなくても「高くかつ早く」売れる可能性もあります。

提携社数 700社
利用者数(年間) 360万人
経営期間 8年
査定可能件数 最大9社
  • 運営歴8年で実績のあるサイト
  • 不動産のプロが中立的な立場でサポートしてくれる
  • あなたの物件の売却を得意とする不動産会社とマッチング
  • メディアにも注目されている

【マンションナビの詳細&無料査定はこちら↓】マンションナビのボタン

【私の実体験記事はこちら↓】
マンションナビの評判、口コミ、体験談

中古マンションにおすすめの一括査定サイト【たくさん比較するなら】
リガイド

リガイド

リガイド(RE-Guide)の強みは何と言っても査定できる数の多さで、一度に最大10社へ依頼することができます。

実体験でも査定可能だった不動産会社は「8社」と、私が使ったサイトの中では最も多かったので、たくさんの査定書を比較したい方向きです。

また、元々はSBIグループが運営していて、運用歴が12年とHOME4Uの次に長いので、安心して使えるサイトです。

提携社数 600社
利用者数(年間) 記載なし
経営期間 12年
査定可能件数 最大10社
  • 運営歴12年は業界No.2で実績のある安心なサイト
  • 独自の基準を設け、悪徳会社とは提携しない制度を採用

【詳細や無料一括査定はこちらをクリック↓】リガイドのボタン

【私の体験談はこちら↓】
リガイド(RE-Guide)の評判・口コミ・体験談

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中古マンションの査定書ってどんなもの?【実物画像あり】

中古マンションの査定書は、基本的に「査定価格の記載ページ」「根拠資料」で構成されています。

以下の画像は実際に取得した査定書です。↓

【査定価格の記載ページ】

リガイド結果画像1

【根拠資料】

リガイド画像8

届き方としては、

  1. メールの資料添付
  2. 原本が郵送で届く
  3. メールの資料添付と原本郵送、どちらでも送ってくれる

の3パターンです。

メールでも郵送でも内容は変わらないので、個人的には「メール」のみで十分だと感じています。(原本で届くとかさばるし、紙がもったいないので)

また、まれに「根拠資料」がなく「査定価格」と「不動産会社の案内」だけしか送ってくれない不動産会社があります。

根拠がないと信憑性に欠けるので、私の場合、根拠資料を送ってこない業者はその時点で除外しています。(電話して聞く場合もありますが)

中古マンションの査定書取得は無料ですし、目安価格だけでなく根拠資料も確認できます。

中古マンションの売却活動を始める前は、必ず査定を行っておきたいです。

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中古マンションの査定額を上げる6つのポイント

中古マンションの査定額をあげる6つのポイント

中古マンションの査定額を上げて、高く売却するためのポイントは主に以下の6つです。

  1. 査定基準を理解する
  2. 価格相場を調べておく
  3. 築年数が浅いうちに売る
  4. 事前に掃除しておく
  5. 査定書は複数とって比較する
  6. 査定時期は3月より前!

高くそして早く売るためのコツは、あなたの中古マンションの「価値を上げる」ことです。

他の売出物件より価値が高ければ、買主の目に留まりやすくなりますし、有利に交渉を進めることができます。

中古マンションの査定額UPのポイント1.
査定基準を理解する

中古マンションの査定額を上げるポイントの1つ目は「査定基準を理解すること」です。

不動産会社が中古マンションを査定する際には、「事例比較法」を基準とします。

事例比較法とは、「対象物件と同じような取引事例の物件を選び、周辺環境や物件の仕様・条件等の基準を比較することで価格を算出する方法」です。

簡単に説明すると、

「あなたの中古マンションと似ている物件が評価◯点で売却額3000万円でした。しかし、あなたの中古マンションはその物件より評価が◯点高いので、3200万円で売れるでしょう。」

みたいなイメージです。

これは、不動産会社が参考にしている公益社団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」として定められている公式な基準です。

公益社団法人不動産流通推進センター抜粋

参考:公益社団法人 不動産流通推進センターHP

気になるのは調査項目や評価ポイントですが、それは公益社団法人不動産流通推進センターの「価格査定マニュアル」に記載されています。↓

価格査定マニュアル抜粋2

参考:公益社団法人 不動産流通推進センターHP「価格査定マニュアル

上記より、不動産会社が具体的にどこを見るのか列挙すると、以下の6つです。

  • 交通の便
  • 立地(周辺環境)
  • 階数と方位(日照、通風)
  • 部屋の中(掃除やハウスクリーニング)
  • 築年数(修繕や耐震性等)
  • 管理状況(防犯や公共施設等)

上記のポイントを抑えて事前に対策を取れば、中古マンションの資産価値が上がり、高く売却できます。

と言っても、「交通の便」や「立地」などは、今から私たちがコントロールできるものではないので、それらの評点を上げることは難しいです。

(できるとすれば、購入時に「評点の低い物件を選ばないようにすること」です)

しかし、上記太文字の項目なら、まだ対策の余地があります。

その2つについては「ポイント3、4」で解説しますので、チェックしてみてください。

中古マンションの査定額UPのポイント2.
価格相場を調べておく

中古マンションの査定額を上げるポイントの2つ目は「価格相場を調べておく」です。

中古マンションの査定額を上げる(=高く売却する)ためには、「景気」や「中古マンションの市況」、「物件価格の相場や推移」を事前に調べることが重要です。

単純に考えて、世の中の中古マンション需要が多ければ高く売れますし、需要が少なければ安い価格でしか売れないからです。

中古マンションの価格相場や推移は、「レインズ」で簡単に調査できます。↓

具体的な調査方法については「中古マンションの相場の調べ方」の記事で紹介しているので参考にしてみてください。

また当記事では、以下のエリアについてレインズの中古マンション価格相場や成約件数のデータをまとめ、考察しています。

手っ取り早く中古マンション市況をチェックしたい場合は参考にしてみてください。↓

中古マンション市況を事前に把握し、有利に売却が進められるタイミングで査定を行いましょう。

中古マンションの査定額UPのポイント3.
築年数が浅いうちに売却を検討する

中古マンションの査定額を上げるポイントの3つ目は「築年数が浅いうちに売却を検討する」です。

中古マンションは築年数が浅ければ浅いほど査定額は上がります。

買主は、中古マンションと言えど「部屋の中がキレイで、最新設備が整っており、耐震強度もしっかりしている物件」を買いたいからです。(=需要が高い)

上記は、公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している、中古マンションの「築年数」と「成約価格」の関係性を示すデータでも証明されています。↓

中古マンション 築年数別価格推移

引用元:公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)

グラフを見ると、「築20年」までの物件が高い価格で売れています。

築20年以降の物件は「底値」をつけてほぼ横ばいに推移しています。

つまり、中古マンションは「築20年」までに売却を検討すると査定額が高くなる傾向にある(=売却が有利に進む)ということです。

あなたが今売却を検討しているなら、できる限り築年数が「20年以内」に査定し、売却を有利に進めたいです。

中古マンションの査定額UPのポイント4.
事前に掃除をしておく

中古マンションの査定額を上げるポイントの4つ目は「事前に掃除をしておく」です。

とは言え、「最低限の掃除(=年末の大掃除程度)」で大丈夫です。

正直言うと、「掃除」をしても売却価格や資産価値はほとんど変わりません。

部屋の中の資産価値の評価基準のほとんどが「掃除」では変えられない部分だからです。

しかし、掃除をしておくことで不動産会社への心象が良くなり、積極的に売却活動してもらえるという効果が期待できます。

不動産会社の営業マンも人間です。

部屋の中はその人の人間性が出ますから、部屋が汚くて「この人にはあまり関わりたくないかも……」と思われたら、売却活動に少なからず影響が出ます。

また、純粋に掃除されていた方が、調査しやすくなります。

部屋の中が間取りがわからないくらいに物が溢れていて、足の踏み場もない状況だったら正しく調査できませんよね。

掃除だけで査定額アップに直接影響することはほとんどありません。

しかし、不動産担当者との関係を良好に保ち、積極的に売却活動をしてもらうためにも、事前に「最低限の掃除」は済ませておきたいです。

(掃除に関する情報は「不動産査定前に掃除する効果とは?」の記事でもまとめていますので参考にしてみてください)

中古マンションの査定額UPのポイント5.
査定書は「複数」比較する

中古マンションの査定額を上げるポイントの5つ目は「査定書を複数比較する」です。

不動産会社を1つに絞ってから査定書を取るよりも、複数の不動産会社から査定書を取って比較した方がより高い結果を見つけられます。

それだけでなく、複数の査定書を取ることには、以下2つのメリットもあります。

  • 「相場」がわかる
  • 不動産会社(担当者)を比較できる

複数の査定書を比較できれば、「自分の中古マンションが大体いくらで売れそうか?」をすぐに判断できます。

また、複数の担当者とやりとりすることで「担当者の質」も比較できるので、「担当者選び」に失敗しにくくなります。

「実際に何社分取ればいいか?」や「複数の査定書を取る方法」については「不動産査定は複数の業者へ!」の記事で詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

できる限り高い査定額を見つけたり、売却相場の目安を判断したいなら、複数の業者で査定して比較しましょう。

中古マンションの査定額UPのポイント6.
査定時期は「3月」より前!

中古マンションの査定額を上げるポイントの6つ目は、「査定時期を3月以前にする」です。

不動産売買が活発になる(=中古マンション需要が高い)のが、引っ越しシーズンのピークである「3月」だからです。

ですから、「3月」の売却に照準を合わせ、3月より前に査定をして売却活動を開始しておくと、高くかつスムーズに売れやすいです。

正しくは、「3月より前に査定をすると査定額が高くなる」というより、「需要のある3月に売却できるように査定(準備)すると売却価格が高くなる」という感じですね。

中古マンション売買が活発になる「3月」に高くかつ早く売却できるよう、不動産会社への査定(=売却準備)を済ませておきましょう。

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中古マンションの「自動査定」って信用できる?

中古マンションの自動査定の信憑性は?

中古マンションを査定する際に「自動査定」を使うこともできますが、正直言ってあまりおすすめしません。

表示される査定額はあくまで簡易的なものであり、実際に一括査定した価格との差が大きいからです。

代表的な自動査定サイトは以下の3つで、すべて「匿名」で使えます。

これらは、簡易的なシミュレーションとしてならとても利用価値があります。

しかし、「実際にいくらで売れるのか?」を知りたい場合には使わない方がいいです。

下記は私が実際に「HOME4U」を使って、所有中の中古マンションを査定した結果の一覧表です。

A社 800万円〜1000万円
B社 750万円
C社 700万円前後
D社 680万円〜1020万円
E社 700万円

(参考記事:HOME4Uの評判、口コミ、体験談

対して、同じ中古マンションでマンションナビの「自動査定」を使った結果です。↓

簡易査定結果

(※個人情報の都合上、中古マンション名や住所を載せられないですが、同じ中古マンションで実験しています)

HOME4Uの結果は、平均して「700〜900万」ぐらいです。

対して、自動査定では「960〜1160万」という結果になっています。

その差は最高「460万」

もし、私が自動査定を鵜呑みにして中古マンションを売却に出したとしたらどうでしょうか?

確かに、自動査定通りに高く売れる可能性もゼロではありません。

HOME4Uでも「1000万」という結果を出している業者はあります。

しかし、「1160万円」ですと相場よりかけ離れた売出価格となるので、売れ残る可能性の方が高いでしょう。

自動査定や簡易シミュレーションは、AIも導入されて精度は上がっていますが、あくまで「データのみ」を元にした結果です。

不動産会社の目から見た評価や生きた知識が反映されないので、どうしても信憑性に欠けてしまうのです。

実態に近い売却価格を知りたいなら、自動査定や簡易シミュレーションより「一括査定サイト」を使うのがベストです。

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中古マンションの「買取査定」は検討すべき?メリットとデメリットとは?

中古マンションの買取査定は慎重に

中古マンションを「買取査定」に出す際は慎重に判断しましょう。

というのも、「買取」には大きなメリットもありますが、大きなデメリットもあるからです。

「買取」の主なメリットとデメリットは以下の通りです。

【メリット】

  1. 買取再販なのでそのまま売却できる
  2. 瑕疵担保責任が免除になる
  3. 内覧の手間がない

【デメリット】

  1. 仲介より売却価格が「3〜4割」安くなる
  2. 足元を見られる

それぞれのメリットとデメリットを簡単にまとめると、「買取は手間なく早く手放すことができるけど、売却価格が大きく減額される」とうことです。

つまり、「買取」は「いくらで売れてもいいから早く売りたい人」が検討するもので、高く売りたい人が検討すべきものではないです。

もし、「高く売りたかったけど、売れないから仕方なく買取を検討している」なら、「本当に売れないのか?」を一度確認してみてください。

具体的な確認方法は「中古マンションが売れない理由と対処法」の記事で解説しています。

確認をしても「買取がベスト」と判断できるなら、実際に買取査定をしてみましょう。

中古マンションは買取でも高く売ろう!」の記事では、私が実際に「買取査定もできる一括査定サイト」を使って優良業者に出会えたサイトを紹介しています。

「あなたの物件を欲しいと言う人がいます」と提案してくれた業者も実際に見つかっていますので、ぜひチェックしてみてください。

中古マンションの買取査定を行う際は、本当に仲介でも売れないのか再確認し、慎重に判断しましょう。

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中古マンションの「賃貸査定」ならこれを使え!簡単に賃料相場がわかる!

マンション貸す.comの賃貸査定

中古マンションの「賃貸査定」を行いたいなら、「マンション貸す.com」を積極的に利用しておきたいです。

「マンション貸す.com」を使えば、「無料」かつ「一度の情報入力」で「最高6社」の管理会社から家賃の査定書を取得できるからです。

不動産売却の一括査定サイトと同様、複数の「家賃査定」と「管理会社」を比較することで、相場観が掴めますし、担当者をふるいに掛けることもできます。

つまり、家賃査定でも一括査定サイト(=マンション貸す.com)を使っておくことで、賃貸運営での失敗要因を事前に回避できるのです。

実際に私は「マンション貸す.com」で所有中の中古マンションを査定してみましたが、「3社」の家賃目安を聞けて、最高で「2万円」もの差額が出ました。

年間にすると「24万円の差」です。

この金額で貸せると確定したわけではないですが、もし使ってなかったら「2万円も高く貸せる可能性がある」ことを知らずに24万円も損することになりますよね。

今のところ、家賃の一括査定ができるのは、この「マンション貸す.com」だけです。(他にも出てきたらレポートします)

中古マンションを「売る」だけでなく「貸す」ことも検討しているなら、マンション貸す.comは必ず使っておきたいです。

【マンション貸す.comの詳細や無料査定はこちら↓】マンション貸す.comの緑ボタン

【私の実体験記事はこちら↓】
マンション.comの評判、口コミ、体験談

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【まとめ】中古マンション査定が売却や賃貸の成否を分ける!

中古マンションを査定(売却、買取、賃貸どれにしても)するときは、あなたの状況や意向に合った方法で正しく行ってください。

何の知識もノウハウも知らずに、ただ闇雲に査定を行っても、値付けに失敗したり不動産会社に搾取されて、金銭的に大きな損失を出すだけです。

と言っても、あなたの中古マンションを売却するにしろ、賃貸するにしろ、実際に活動するのは「不動産会社の担当者」です。

ですから、あなたが頑張って不動産関連の知識を蓄えても、任せた担当者が「無能」なら全く意味がありません。

あなたの努力が無駄になるだけです。

よって、あなたがまず考えるべきは「優秀な担当者を探すこと」です。

あなたに不動産関連の知識がなくても、有能で信頼のおける担当者を味方につけさえすれば、あとは勝手にベストな形で売却(or賃貸)を完了させてくれます。

不動産投資の世界でも「いかに優秀な担当者と出会えるかが成否を分ける」と言われています。

では、優秀な担当者をどうやって探すのか?

ベストなのは、すでに当記事でも紹介した「一括査定サイト」の利用です。

一括査定サイトを使えば、

  • 完全無料(査定だけなら費用は0)
  • 良業者のみを厳選している
  • 複数の査定書をネットでラクに取得できる
  • メールのみのやりとりも可能

など、自分の足で不動産会社を探すよりメリットが大きいです。

とは言え、世の中には質の悪い一括査定サイトも出回っているので、使うサイトは慎重に選びたいです。

この記事では実際に30サイト以上の一括査定サイトを使ってきた私がおすすめするサイトについて紹介しています。

気になる方はもう一度確認してみてください。↓

一括査定の質が、あなたの中古マンション売却や賃貸の成否を分けます。

「一生に一度」かつ「数百万円もの大金が動く」不動産取引ですから、取り返しのつかない失敗しないよう一括査定サイトを利用しておくべきです。

【無料公開】完全に丸投げで中古マンションを高く&早く売却できた方法とは?【1ヶ月で190万円の利益】

中古マンション売却の極意

2015年に「710万円」で買った私の中古マンション。↓

埼玉県にある、間取り3DK、築33年の物件です。

 

こちらが、先日2019年に「900万円」で売却できました。↓

単純計算で「約200万円」も得しました。

 

投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓

証拠の通帳2

 

しかも、売り出してから、私はほとんど手を加えていません。

完全に”丸投げ”の状態で「1ヶ月」のんびりしてたら、190万円も高く売れていたのです。

むしろ、売り出していたことを忘れているくらいでした。

 

このように、中古マンションを「ラク」に「高く」そして「早く」売ることができたのは、「9つのポイント」を守ったからです。

 

これら”中古マンション売却【9つの極意】”を「売却を検討しているあなた」へ役立てることはできないか?

そう思い、今回の「無料企画」を立ち上げました。

 

ですから、もしあなたが「中古マンションを高く&早く売却したい」と思っていても、

  • 今売るべきなのかな?
  • 不動産会社に騙されないかな?
  • ちゃんと売り抜けるのかな?

など、「ベストな方法」がわからず悩んでいるなら、その悩みを解決するため一度のぞいてみてください。↓

>>【無料公開】中古マンション売却【9つの極意】の詳細はこちら

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