【この記事を書いた人】中田裕二
銀行員、不動産仲介、不動産投資の経験を通して、中古マンション売買に関する”リアルな情報”を発信中。
710万円で購入した中古マンションを4年後に900万円で売却。売却益190万円。スピード売却（1ヶ月）に成功。
これらの経験を元に、中古マンションを高く早く売却するためにやったことすべてを証拠画像付きでお伝えしています。↓
中古マンションを買うなら、できる限り「安く」購入したい！
中古マンションを売るなら、できる限り「高く」売却したい！
そのためには、基準となる「価格相場」を知る必要がありますが、“正しい相場の調べ方”ってイマイチわからず、モヤモヤしますよね。
相場がわからないままだと、「いくらで購入すると得するのか？」や「いくらで売ると損しないのか？」がわかりません。
これでは、あなたが得する価格を見極めることができません。
それよりも怖いのは、相場がわからないと悪徳業者に騙されてしまうことです。
これまでの経験上、自分の売上のことしか頭にない自分勝手な担当者は多いです。
あなたがマンションを探しているなら、割高な物件でも上手く言いくるめて売りつけようとしてきます。
あなたがマンションを売ろうとしているなら、「価格を下げないと売れないですね・・・」と安い価格で叩き売って少しでも仲介手数料を儲けようとします。
悪徳業者に騙されて、あなたや家族の大切な時間やお金を奪われないためにも、中古マンション売買の前に「相場」を知るのは重要な作業なのです。
あなた自身やご家族がこれから快適な生活を送れるように、まずは「自分で正しい相場を調べる方法」を知ってください。
この記事では、「中古マンションの価格推移」や「相場のカンタンな正しい調べ方」などを詳しくご紹介していきます。
中古マンションの価格相場の推移や動向を地域別にまとめた！
中古マンションの相場の推移や価格動向について、主要都市別に調べたところ、それぞれ微妙に違う動きをしていました。
都市によって人口や特徴が違うので、中古マンションの「相場」や「市場動向（需要と供給）」も変わってくるのです。
各都市の価格相場をこの記事にすべてまとめると膨大な量になるので、記事を分けて書きました。（売却者向けに書いていますが購入者も参考になります）
詳細を知りたい方は、該当する都市の記事へ飛んで、チェックしてみてください。
また、中古マンションの売り時のポイントについてまとめた記事もありますので、売却を考えている方は合わせてチェックしてみてください。
【各都市の相場をまとめた記事】
- 「東京」の中古マンションの売却相場
- 「横浜」の中古マンションの売却相場
- 「千葉」の中古マンションの売却相場
- 「名古屋」の中古マンションの売却相場
- 「大阪」の中古マンションの売却相場
- 「福岡」の中古マンションの売却相場
- 「札幌」の中古マンションの売却相場
まだ載っていない都市も随時追加する予定です。
上記以外の都市の方は、これから紹介する3つの方法で相場を調べてみてください。
【目的別】中古マンションの相場のおすすめの調べ方３選
中古マンション相場の調べ方として、おすすめの方法を3つご紹介していきます。
3つともそれぞれ違った特徴がありますので、ご自身の意向にあわせて使い分けてみてください。
- レインズ
- 東京カンテイ
- 一括査定サイト
１．レインズを駆使して中古マンション市場全体の相場を調べる
レインズ（公益社団法人東日本不動産流通機構）は、不動産の市況動向や物件情報、不動産に関する基礎知識などが得られるサイトです。
「日本にある全ての不動産情報」が掲載されており、このサイトが無ければ不動産会社を運営できないくらい超重要なサイトです。
本来、レインズは「不動産会社しか見ることができない」のですが、一部の情報を消費者にも公開してくれています。
その中で、中古マンションの価格相場と市場動向を確認できるページが2つあります。↓
- 月例マーケットウオッチ
- レインズ・マーケット・インフォメーション
月例マーケットウォッチ
月例マーケットウォッチは、中古マンションの「成約・新規登録・在庫状況など」を地域別に速報版として毎月公表しているものです。
中古マンションの「単価」が表にまとめられているので、相場の上下が一目で分かります。
調べ方の手順は下記の通りです。
- レインズの「月例マーケットウォッチ」を開く
- 「NEW（赤文字）」が最新版。緑色の「データ」をクリック
月例マーケットウォッチを開くとPDF化された資料を見ることができます。
目次に沿って「中古マンションレポート」の地域別概況までスクロールすると、下記のようなデータが表示されます。
参考：レインズ「月例マーケットウォッチ」
ご覧の通り、各地域の「㎡単価」の推移が「時系列」で並んでいます。
これにより、今のマンション価格が「上がっているのか？下がっているのか？」を人目で知ることができます。
ただし、これは地域の平均値を出したものに過ぎないので、「あくまで目安」として見ておいた方が良いです。
月例マーケットウォッチは「毎月更新」されていきます。
中古マンション業界全体の相場の流れをつかむにはもってこいです。
レインズ・マーケット・インフォメーション
レインズ・マーケット・インフォメーション（以下、RMI）は、本来なら不動産会社しか見ることができない「物件情報」を、一般消費者でも閲覧できるようにしたサイトです。
「業者しか見られないなんて不公平！」という声から、情報に透明性を持たせるために公益法人が運営することになり、私たちでも無料で見られるようになりました。
月例マーケットウォッチは「地区」単位の情報でしたが、RMIでは沿線や最寄り駅まで範囲を狭められるので、より詳細な価格相場を調べられます。
調べ方の手順は次の通りです。
- 「レインズ・マーケット・インフォメーション」を開く
- 「都道府県」と「地域」を入力し、検索をかける↓
- あなたの希望に合わせて「追加検索条件」を入力
上記の流れで、私が実際に所有していたマンションエリアのデータを取得してみました。↓
※「最寄駅」「所在」は個人情報保護のため隠しています。
上記の通り、過去に成約したマンション情報が詳細に掲載されています。
なので、あなたが買おうとしている（売ろうとしている）マンションに近い数値を参考にすれば、目安となる相場を知ることができます。
先程の「月例マーケットウォッチ」よりは、より信憑性の高い価格相場を調べられますね。
２．東京カンテイで検索してピンポイントで物件相場を調べる
「検討している中古マンションそのもの」の相場を調べたい場合は、東京カンテイの「マンション価格情報サービス」が便利です。
上記のサイトでは、中古マンション名を指定して検索するだけで過去の売買価格の履歴がわかるので、レインズより詳しく相場を調べることができます。
また、「売却価格」の履歴だけでなく下記の情報もわかる優れものです。
- 角部屋だったか？
- リフォーム済みだったか？
- 賃貸人付きだったか？
- 周辺物件の売却履歴
ただし、このサービスは有料で、1件あたり3,240円かかりますので注意です。
売買履歴情報は、下記のステップで調べられます。
- 「マンション価格情報サービス」を開く
- 「＠nifty」のIDを登録し、ログインする
- 「中古マンション名」の入力と「住所」を選択する
- 「売出価格履歴：3240円」を選択し、同意ボタンを押す
上記の流れで実際に取得したデータを参考まで載せておきますので参考まで。
該当の中古マンションがどのくらいの価格で売り出されていたのか一目で分かります。
相場だけでなく「底値」もわかるので、中古マンションの値引き交渉にも使いたいサイトです。
３．一括査定サイトを使って複数のプロから売値の相場を聞く
あなたが中古マンション売却を検討しているなら、お伝えしてきた通り、まずは自分で相場を調べることが大事です。
が、それに加えて「一括査定サイト」を使って、複数の不動産会社から相場を聞くことも効果的です。
一括査定サイトとは、あなたのマンションが今いくらで売れるのかを、複数の不動産会社に”見積もり”してもらえるサービスです。
パソコンやスマホを使って必要な情報を一度入力するだけで、最高6社から同時に「見積書＝査定書」をもらえます。
しかも、料金は一切かからず”無料”です。（無料と聞くと逆に怖いかもしれませんが、ちゃんとした理由があります）
本来、査定書を取ろうと思ったら、不動産会社を1社ずつ訪問する必要があります。
貴重な休みを潰して業者を周ることになりますが、これがけっこう大変です。（雨の日や寒い日は特に・・・）
6社の査定書を取ろうと思ったら、1日じゃ終わらない時もあります。
しかし、一括査定サイトなら「家から一歩も出ず」に「好きな時間」に「スマホ1つ」で「5分程の手続き」で済むので、とてもラクです。
その他、一括査定サイトを使うメリットはたくさんあります。↓
- 優秀で信頼できる不動産会社が見つかりやすい
- スマホ1台で「複数の査定書」を取得＆比較できる
- 「買取」も希望できる
- 「メールのみ」でも対応してくれる
※一括査定サイトに関する詳細はこちらの記事でまとめています。
このように、一括査定サイトを使えば優秀な不動産会社の査定書をカンタンに比較できます。
つまり、“最も信憑性の高い「相場価格」をカンタンに把握できる”のです。
ただ、「不動産会社から査定書を取る」と聞くと、「悪徳業者に引っかからないか？」が不安ですよね。
確かに、
- 自分で不動産会社を選ぶ
- 1社しか見積もりしない
- 質の悪い一括査定サイトを使う
とそのリスクが高いです。
しかし、優良な一括査定サイトを使えば、すでに悪徳業者を排除してくれているので、トラブルになるリスクがほぼありません。
私も、数十回と一括査定サイトを使っていますが、トラブルになるどころか「押し売り」や「冷たい対応」をされて嫌な気持ちになったことさえありません。
そして何より、一括査定サイトを使って実際にマンションを高く早く売却できています。（※その時の体験談を書いているので、興味のある方は読んでみてください）
なので、もしあなたが「マンションを高く早く売りたい」と考えているなら、一括査定サイトの利用は不可欠だと断言できます。
ちなみに、私が一括査定を行うときは、「HOME4U」というサイトから使います。
今までに30サイト以上の一括査定サイトを使ってきましたが、HOME4Uが最も「高く・早く・失敗なく」売れる可能性が高い、という根拠が揃っているからです。
下記は、私が実際に使ってきた一括査定サイトの「トップ10サイト」の比較表です。
【上位10サイト比較表】※サイト名をクリックすると、私の実体験記事で証拠画像を確認できます。
| 一括査定サイト | 最高見積額 | 査定先候補の数 |
| HOME4U | 1020万 | 5社 |
| イエウール | 965万 | 5社 |
| リガイド | 950万 | 8社 |
| すまいvalue | 880万 | 4社 |
| マンションナビ & スモーラ | 820万 | 3社 |
| リビンマッチ | 816万 | 3社 |
| イエイ | 712万 | 1社 |
| イエカレ | ※1 | 3社 |
| 不動産査定エージェント | ※1 | 1社 |
| マイスミEX | ※2 | 0社 |
※1：査定先が上位サイトで見積もりした業者と被ったため査定できず
※2：「受付拒否」のため査定できず
上記の通り、一番査定額が高かったのは「HOME4U」でした。
根拠を聞くまでわかりませんが、高く売れる可能性があることを意味しています。
査定できた数も多いので、正確な相場を知ることもできます。
また、上記の結果以外にも、HOME4Uは「安心して使える証拠」が揃っています。↓
- 日本初の一括査定サイト（運営歴20年以上）
- 日本で最も利用されている（評判や口コミが多い）
- 東証一部上場企業の「NTTデータ」が管理
- 「パトロール制度＝悪徳業者を排除する制度」がある
- 「エース社員」が担当してくれる
- 官公庁や銀行で培った日本最高クラスのセキュリティ
実際にHOME4Uでつながる不動産会社の担当者は、みなさん腰が低く、話しやすいです。
コミュニケーションが苦手な私でも、ストレスなくやり取りできています。
一括査定サイトは無料で使えますし、手続きも5分ほどでカンタンに終わります。
「簡単かつ安全に相場を調べる手段」の一つとして、「HOME4U」は使っておいた方が良いです。
査定したからといって「売らなきゃいけない」ということはないですし、「後日やり直しも効く」ので、気軽に使ってみてください。
【HOME4Uの詳細＆無料査定はこちら↓】
【私の実体験記事はこちら↓】
築20年がカギ！築年数と中古マンション相場には密接な関係が！
中古マンションの相場を調べるときに知っておくと便利なことがあります。
「中古マンションは築年数が20年以上になると価格が下げ止まる」という法則です。
築20年を超えると、どんなに年数が経っても価格が下がりづらくなるのです。
上記の法則は、レインズの資料でも証明されています。↓
参考：公益財団法人 東日本不動産流通機構「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場(2015年)」
「築21～25年」の地点から価格推移が横ばいになっているのがわかりますよね。
つまり、マンションを購入するときは「築20年以上」の方が安く買うことができます。
逆にマンションを売却するときは「築20年以内」の方が高く売ることができます。
「築20年以上になると価格は下がりづらくなる」ことは、相場をつかむ上でも非常に重要なので、抑えておいてください。
築年数が中古マンションに与える5つの影響についても、他の記事に詳しく解説しているので、中古マンションを売買する場合は必ずチェックしておいてください。
中古マンションの相場は金利の影響を受ける！
不動産価格の相場は「金利」の影響を大きく受けます。
不動産を購入する人はほとんど「ローン」を使うので、金利が上がるか下がるかで不動産の需要が決まり、相場が変動するのです。
【相場が上がる流れ】
- 金利が低下
- ローンを使って不動産を買う人が増える
- 不動産の需要が増える
- 不動産相場が上がる
【相場が下がる流れ】
- 金利が上昇
- ローンを使って不動産を買う人が減る
- 不動産の需要が減る
- 不動産相場が下がる
「日銀の金融緩和」や「マイナス金利」が良い例です。
日銀は、単価の高い不動産購入を促して景気回復を狙うため、度々「金融緩和」を行います。
その緩和により金利を下がることで不動産を購入する人が増え、不動産価格は上がり始めるのです。
不動産全体の相場を知るために、新聞やニュースなどで「金利」を常にチェックすることも欠かせません。
【まとめ】中古マンションの相場は正しく調べよう！
中古マンションの購入や売却で失敗する人のほとんどは、正しい相場を把握できていません。
本文でお伝えしたきた通り、ネット上には不動産相場を調べられる優良サイトがたくさん揃っているので、有効に利用していきたいです。
【中古マンションの正しい相場の調べ方】
- 地域別の価格相場の推移や市場動向を確認
- レインズを駆使して中古マンション全体の相場をつかむ
- 東京カンテイを使って、検討中の中古マンション相場をピンポイントで調べる
- 一括査定サイトを使って、プロに相場を教えてもらう
※それぞれの調べ方の具体的な方法は、記事中で詳しく紹介しています。
仮に価格面で騙されそうになっても、相場を知っていればそれに気づくことができます。
「この担当者はヤバい」とわかれば、不動産会社を変えればいいだけです。
相場を知らない状態より、安心感を持って不動産会社と向き合えるのは明白ですよね。
「悪徳業者に騙される」という、不動産売買における”最大の失敗”を防ぐことができるのです。
紹介したサイトを有効活用し、まずは中古マンションの正しい相場を掴みましょう。
あなたや家族が新居で快適な生活を過ごせるよう、有利に「購入＆売却」を進めてください！
【無料公開】不動産担当者に“丸投げ”で中古マンションを“高く＆早く”売却できた秘訣とは？
不動産売却って、実際どうやって進めればいいの？
と悩んでいませんか？
不動産売却は、失敗したら“数百万円レベル”の損失が出る大きな取引ですから、成功確率の高い方法で慎重に進めたいですよね。
私も最初は同じ悩みを抱えていましたが、周りの信頼できる不動産投資家にアドバイスをもらいながら、所有していた中古マンションを売却しました。
その結果、「710万円」で買った中古マンションを、「900万円」で売ることができました。↓
【710万円で 購入したときの売買契約書↓】
【900万円で売った時の売買契約書↓】
単純計算で「約190万円」の売却益を得ることができました。
しかも、投資物件だったので、運用益も含めたら「345万円」が通帳に残りました。↓
おまけに、売り出してからは、私は何もしませんでした。
不動産担当者に”丸投げ”にしていたら、たった1ヶ月で売主が見つかりました。
このように、ラクに高く（早く）売ることができたのは、「優秀な担当者を見つけること」に全精力を注いだから。
もらったアドバイスも「とにかく信頼できる担当者を見つけろ！」ってことでした。
なので、あなたも同じように行動すれば、不動産を高く（早く）売れる確率が上がることは間違いありません。
よって、私が経験した「不動産売却の一部始終」を、実体験記事として「無料」で公開することにしました。
もし、「売却で失敗したくない」「成功率の高い方法で売却活動をしたい」と少しでも思っているなら、以下の記事に一度目を通してみてください。