中古マンションの6つの売り時！築年数やオリンピックなどの影響は？

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というのも、私が中古マンションを売却した際も使用しており、結果として「優秀な担当者」を見つけらています。

最終的には、たった「1ヶ月」で売主が見つかり、購入価格より「190万円」も高く売れました。

この体験の一部始終を、以下の記事で赤裸々にお伝えしています。

＞＞たった1ヶ月で190万円の利益を得られた私の売却体験談

「売却で失敗したくない」「成功率の高い売却ノウハウを知りたい」と少しでも思っているなら、必ずお役に立てる記事です。

ネットに乱雑している、証拠のないうわべの情報に惑わされるのはもうやめにしましょう。

今回は、中古マンションの売り時について、「築年数」や「オリンピック」などを含む主な6つの判断基準を紹介していきます。

中古マンションを売却するならできる限り高く売りたいですよね？

高く売ってたくさん売却益を得ることで「住み替え先の新居購入の足しにしたい」「資産形成を有利に進めたい」と思っている人は多いはずです。

不動産を高く売るためには「売り時」を正確に見極めることが重要です。

「売り時」を間違えてしまったら最後。高く売れるどころか「数百万円」も損することだってあり得ますから慎重に判断したいですね。

そこでこの記事では、中古マンションの「売り時」を見極めるための基準や売れやすい時期などを詳しく解説しています。

中古マンションの「築年数」や「大規模修繕」、これから控えている「東京オリンピック」などは売り時に大きく影響を与えます。

また、エリアによって市況（相場や価格推移など）が変わってくるので、必ずチェックしておきたいです。

後半では、中古マンションの売り時を簡単に見極めるおすすめの方法も紹介していますので、高く売りたいと思っている方は参考にしてみてください！

中古マンションの売り時を知る6つの基準
1年の中で中古マンションが売れる時期は「3月」
中古マンションの売り時が正確かつ簡単にわかるおすすめ方法
【まとめ】中古マンションの売り時を正確に見極めれば高く売れる！
【無料公開】不動産担当者に“丸投げ”で中古マンションを“高く＆早く”売却できた秘訣とは？

中古マンションの売り時を知る6つの基準

中古マンションの売り時を知るための基準は、主に下記の6つあります。

築年数
オリンピック
市況（相場や価格推移）
大規模修繕
税金
住宅ローン金利

中古マンションの売り時を判断する要因は細かく見ればもっとたくさんありますが、売却価格に大きな影響を与えるのは上記の6つに間違いありません。

売り時を大きく外さないためにも、しっかりおさえておきたいです。

１．中古マンションの売り時の「築年数」は何年？

中古マンションは「築20年」までが売り時であり、築年数が浅ければ浅いほど高く売れます。

中古マンションの価格（資産価値）は「築20年」までに下がり切るというデータがあるからです。

公益財団法人東日本不動産流通機構が発表している、中古マンションの「築年数」と「資産価値」の関係性を示すデータがこちらです。↓

引用元：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2015年)」

中古マンションの成約単価が「築1年〜築20年」までに一気に下がり、「築20年以降」は横ばいに推移していますよね。

つまり、

高く売るなら、築20年より前にできる限り早く売ること
築20年以降はいつ売っても売却価格はほぼ変わらない

ということを表しています。

もし、築年数が20年を過ぎている物件を高く売りたい場合は「付加価値」をつけて売ることを考えましょう。

最近ではリノベーションやリフォームありきで中古マンションを買う人が増えているので、建物や周辺環境に欠陥がなく、リノベーション物件としてアピールできれば売るのに苦労しません。

部屋の中が元々キレイで、ハウスクリーニングをするだけで新築マンション同様に見せることができれば、費用も手間もかけずに相場より高く売れます。

「自分の物件はどうすればいいか？」を判断する方法は、のちに紹介する「中古マンションの売り時を一発で知るおすすめ方法」で解説しているので参考にしてみてください。

中古マンションの売り時を見極めるのに、「築年数」は無視できない判断基準の一つです。

２．中古マンションの売り時は「オリンピック前」

中古マンションの売り時は「オリンピック前」がベストです。

東京オリンピック後は「景気が後退」し、不動産の資産価値は一時的に下落すると見られるデータがあるからです。↓

引用元：東洋経済「次の東京は『五輪後の不況』を避けられるのか」

過去にオリンピックを開催した国の「オリンピック後の実質成長率」を比較すると、1996年のアトランタ以外は全て不況に陥っています。

不況になるとお金が回らなくなり、消費行動を控えるようになりますから、必然的に不動産需要もなくなります。

よって不動産価値も下がり、安く叩き売られることになるのです。

しかし、日本においては、外国人労働者や外国人観光客の影響で今後も建設需要や不動産需要は続いていくため、「急激に不動産価値は落ち込むことはない」と考えられているのも事実です。

詳しいデータを伴った解説は「東京における中古マンション売却まとめ記事」の記事に書いているので参考にしてみてください。

オリンピックによって景気や経済情勢に影響が出る可能性は高いので、安全に売るならオリンピック前が良いです。

しかし、それ以外の情報も考慮して、売り時は慎重に考えたいところです。

３．中古マンションの「相場や価格推移」を見て売り時を見極めよう

中古マンション市況や相場をチェックし、価格推移が「上昇中」もしくは「ピーク」であれば売り時です。

価格が高騰しているときに売り抜ければ、価格が低迷しているときより高く売れるのは当然ですよね。

中古マンションの市況を調べる方法としては、レインズ（公益財団法人東日本不動産流通機構）の下記3つのデータを利用してみてください。

（※東京、神奈川、千葉、埼玉以外の方は東日本以外のレインズを利用してください）

月例マーケットウォッチ
首都圏不動産流通市場の動向
各エリアの市況動向

１．月例マーケットウォッチ

「月例マーケットウォッチ」は、中古マンション市況の「速報版」として毎月更新されている情報です。

引用元：レインズ「月例速報 2017(平成29)年04月度 Market Watch」

指定したエリアの中古マンションに対する、

成約した件数
価格
専有面積
築年数
新規登録
在庫状況

などの情報が載っています。

月ごとの情報なので、「成約件数＝需要はどうか？」や「成約単価＝高く売れるのか？」といった状況がリアルタイムでわかって便利です。

２．首都圏不動産流通市場の動向

「首都圏不動産流通市場の動向」は、月例マーケットウォッチの情報を四半期ごとにまとめたものです。

引用元：レインズ「サマリーレポート2017年1~3月期」

成約件数や単価などの傾向が一目で分かるだけでなく、中古マンションの概況や動向の説明もあるので非常にわかりやすいです。

３．各エリアの市況動向

中古マンションの売り時を把握するときは、「各エリアごとの市況」を確認しておくことも大切です。

首都圏全体では価格推移が値上がりしていても、エリアによっては値下がりしていることが少なくないからです。

当サイトでは、各首都圏エリアの価格動向を詳しく書いた記事を用意していますので、ご自身の物件エリアに合わせて参考まで読んでみてください。↓

【各都市の売却価格相場をまとめた記事】

（※まだ載っていない都市も随時追加する予定です）

細かいところまで市況をつかめていれば、物件の売り時を逃すことはありません。

４．中古マンションの売り時に「大規模修繕」は影響する？

中古マンションの売り時に大規模修繕が影響するかどうかは、「修繕後に修繕積立金が上がるかどうか？」で決まります。

大規模修繕をして修繕積立金が「上がった」中古マンションは、家計の負担が大きくなるので売りづらくなります。

逆に、修繕積立金が「変わらない」中古マンションは、大規模修繕によって物件価値は上がっているので高く売れるようになります。

大規模修繕後に修繕積立金が「上がる」→売り時は大規模修繕「前」
大規模修繕後に修繕積立金は「変わらない」→売り時は大規模修繕「後」

大規模修繕後に修繕積立金が上がるかどうかは、「長期修繕計画が40年以上あるか？」を確認すればわかります。

計画が40年以上ないと、築年数が経つにつれて修繕積立金が足りなくなり、「修繕積立金の値上げ」や「一時徴収」が行われる可能性が高いです。

長期修繕計画が40年以上ある場合は、大規模修繕後に相場よりも高く売却しましょう。

40年以上ない場合は、修繕積立金が上がる前に売却しておいた方が懸命です。

５．中古マンションは「5年超」保有して売ると税金が安くなる

中古マンションは売り時を「税金」の面で考えると、保有して「5年超」経ったときが売り時と言えます。

不動産を保有して「5年以下」か「5年超」かで、支払う税金（譲渡所得税）の税率が大きく違うからです。↓

長期譲渡所得（所有期間が5年超）	課税譲渡所得金額×税率20％
短期譲渡所得（所有期間が5年以下）	課税譲渡所得金額×税率39％

仮に1000万円の売却益が出た場合、単純計算すると支払う税金は「200万円」と「390万円」で約2倍も違いますから、保有期間には注意したいです。

しかし、マイホームを売却した場合は「3000万円の特別控除」を受けることができるので、税金を払わずに済むケースが多いです。

（参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」）

譲渡所得の詳しい計算方法は「中古マンション売却のコツは？」の記事で書いていますので、気になる方は参考にしてみてください。

課税譲渡所得金額の計算は少々ややこしい部分もあるので、不動産会社の担当者や税理士に確認しながら慎重に進めることをおすすめします。

６．中古マンションは「住宅ローン金利が低い」と売れやすい

中古マンションの売り時の判断基準として、「住宅ローン金利が低いかどうか？」も有効です。

住宅ローン金利が低ければ、住宅ローンを借りて中古マンションを購入する人が増えるので必然的にあなたの物件も売れやすくなります。

住宅ローン金利は、正直言って今が「最低金利」と言えます。それは下記の推移表を見れば明らかです。↓

引用元：フラット35「民間金融機関の住宅ローン金利推移（変動金利等）」

つまり、金利が低い今のうちが売り時といっても過言ではないのです。

現在の中古マンション市況はバブル時に近いところまで上がっていますが、以前のように何かのきっかけで経済情勢が崩れて「金利が上昇する」ことも十分に考えられます。

金利が上昇すれば、住宅ローンを借りる人は減りますから、あなたの物件も売れにくくなります。

オリンピックの影響で市況が動けば、金利への影響も避けられません。

先のことは誰にもわかりませんが、金利が低い今のうちが「中古マンションの売り時」と言える可能性は高いですね。

1年の中で中古マンションが売れる時期は「3月」

1年間の中、中古マンションが最も売れる時期は「3月」です。

3月は、

不動産会社の決算
世の中の引っ越しの時期

が重なる月だからです。

不動産会社の決算月は、1年の中でも一番売り上げないといけない時期なので、担当者は積極的に物件を売ろうとしてくれます。

また、3月は入学や入社、転勤などで人が一番引っ越す時期なので、不動産全体の需要が高まります。

ですから、比較的早く買主が付き、スムーズに売却が完了する傾向があるのです。

しかし、不動産会社の担当者が早く売りたいがために、買主の値引き交渉に応じてしまい、希望売却価格よりも減額してしまうことも少なくないので注意が必要です。

あなたが「3月」に物件を売り切りたい場合は、理想は前年の「9月」、遅くても「12月」までに売却活動を開始しておくとスムーズに進められます。

詳しくは「中古マンションの売却の流れ」を解説した記事を読んでみてください。

中古マンションの売り時が正確かつ簡単にわかるおすすめ方法

中古マンションの売り時が正確かつ簡単にわかるおすすめの方法は「優秀な不動産会社（担当者）に相談する」ことです。

不動産購入でも売却でも、結局のところ「あなたの不利益になるアドバイスをしない信頼できる不動産担当者」がついてくれれば損するはずがないのです。

「数百万円単位」で大きく損する人は、たいてい悪徳業者に捕まって、モラルのない担当者の言いなりになっているケースが多いです。

ですから、中古マンションを高く売りたいときにまず考えるべきは「優秀な担当者」を見つけることなんですね。

肝心な「優秀な売却担当者を見つける方法」ですが、それは「無料の一括査定サイト」を使うことです。

一括査定サイトを使えば、複数の査定書が一度に届いて便利ですし、何より「悪徳業者」を排除してくれる制度を完備したサイトもあるので、自分で業者を探すより安心して使えます。

日本には私が確認した限りでも「約30サイト以上」の一括査定サイトが存在しますが、下記の表のように最も実績が良かった「HOME4U」の利用をオススメします。

【上位10サイト比較表】

一括査定サイト	最高見積額	査定先候補の数
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イエウール	965万	5社
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マンションナビ & スモーラ	820万	3社
リビンマッチ	816万	3社
イエイ	712万	1社
イエカレ	※1	3社
不動産査定エージェント	※1	1社
マイスミEX	※2	0社